اجرای برنامه‌های کاهش قیمت مسکن
حسن تیزمغز
مشاور وزیر راه و شهرسازی
افزایش تولید و عرضه مسکن، خارج کردن مسکن از بازار سفته‌بازی و سوداگری، ثبات قیمت و کاهش قیمت کاذب مسکن، سه برنامه محوری در بازار مسکن است که سیاستگذار تلاش می‌کند با اجرای این برنامه‌ها، در مرحله اول، افزایش ساخت و ساز بعد از سال‌های رکود تا دسترسی مردم بخصوص خانوار کم‌درآمد به واحد مسکونی، با حمایت‌های دولت میسر شود. در کنار افزایش تولید و عرضه مسکن، کنترل و نظارت بر این بازار که در چندین سال جهش قیمت را تجربه کرده، با برنامههایی مانند ساماندهی امور مربوط به فعالان بازار مسکن و قوانین مبارزه با دلالی در بازار مسکن، دنبال می‌شود. شناسایی واحدهای خالی، دریافت مالیات از مالکان واحدهای خالی یا خانه‌های لوکس، قانونمند کردن فعالیت مشاوران املاک و جلوگیری از فعالیت بنگاه‌های غیرمجاز در قالب ساماندهی بازار مسکن اجرا می‌شود. حسن تیزمغز، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور نهضت ملی مسکن با اشاره به شرایط بازار مسکن، تأکید کرد ساماندهی بازار مسکن با افزایش تولید و کنترل سوداگری در بازار به پیش می‌رود. تیزمغز همچنین به مشکلاتی که در مقابل این برنامه قرار دارد نیز اشاره و راهکارهای کاهش مشکلات را تشریح کرد.
•برای پیشبرد برنامه نهضت ملی مسکن و ساخت 4 میلیون واحد، چه راهکارهایی را می‌توان اجرا کرد تا تولید و عرضه مسکن روندی بدون توقف داشته باشد؟
با چندین شرکت خارجی توافقات خوبی در راستای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن داشتیم تا از تکنولوژی جدید بهره‌مند شویم و همچنین ساخت و ساز با سرعت بیشتری همراه شود تا در نخستین فرصت موقعیت عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن ایجاد شود.
وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد با کمک بخش خصوصی 4 میلیون واحد مسکونی بسازد و در این هدف، همراهی بخش خصوصی با ایجاد مشوق‌های مناسب ضرورت دارد. در دولت سیزدهم تلاش کردیم تا تکنولوژی جدید را وارد ساخت و ساز کنیم. در کنار بهره‌مندی از تکنولوژی نوین ساخت از نیروی انسانی داخل کشور بهره گرفته خواهد شد. چند کشور خارجی برای ورود تکنولوژی نوین ساخت به کشور موافقت کرده‌اند. در برنامه است چندین کارخانه پیش‌ساخته راه‌اندازی کنیم که در این کارخانجات از نیروی داخل استفاده خواهد شد.
مشارکت بخش خصوصی در تولید مسکن امری اساسی است. دولت باید مشارکت بخش خصوصی را در ساخت و ساز مسکن، توسعه و تقویت کند زیرا وزارتخانه راه و شهرسازی می‌تواند نقش تأمین زمین را ایفا کند، در مقابل شرکت‌های خصوصی نیز می‌توانند ساخت واحدهای مسکونی را به عهده بگیرند و در نهایت دستمزد خودشان را از این واحدها تهیه کنند. استفاده از شرکت‌های خصوصی در این حوزه موجب می‌شود مستأجران با سرعت بیشتری صاحبخانه شوند. نحوه تأمین دستمزد شرکت‌های خارجی هم برپایه تهاتر نفت خواهد بود. قطعاً تولید و ساخت مسکن‌سازی یک پروژه کلان است و نباید آن را گردن دولت انداخت و همه باید در انجام این کلان‌پروژه همکاری‌های لازم را داشته باشند. دولت مشارکت بخش خصوصی را تقویت می‌کند. این بخش نقش اساسی در ساخت واحدهای مسکونی دارد. با توجه به اینکه زمین نهضت ملی مسکن به‌صورت رایگان از سوی دولت تأمین می‌شود، بخش خصوصی با مشارکت و حمایت دولت در این برنامه ساخت و ساز می‌کند و در مقابل واحدهای ساخته شده با قیمت مناسب برای مردم و سود متعارف برای سازندگان بخش خصوصی به بازار عرضه می‌شود. دولت به این پروژه تسهیلات بانکی تخصیص داده است اما در کنار آن توجه به حضور بخش خصوصی باید بیشتر شود. مشکلات تأمین مسکن مردم و اقشار هدف مسکن در بیشتر کشورها وجود دارد، این کشورها با ارائه راهکارها توانسته‌اند این مشکلات را حل کنند، ما نیز باید از این راهکارها و تجربه کشورها استفاده کنیم تا مشکلات ساخت و ساز کمتری داشته باشیم. پیشنهاد ما این است که دولت نباید در حوزه ساخت مسکن دخالت کند و تنها باید با ارائه مشوق‌هایی در این بخش، زمینه حضور انبوه‌سازان و سازندگان مسکن را در طرح‌های کلان حوزه مسکن تسهیل کند.
•اشاره کردید که در نهضت ملی مسکن دولت وظیفه تأمین زمین رایگان را بر عهده دارد، تا کنون بخشی از زمین مورد نیاز نهضت ملی مسکن آماده شده است، آیا برای مابقی طرح مشکلی از نظر تأمین زمین وجود ندارد؟
در بخش تقاضا و عرضه حوزه مسکن مشکلی نداریم و بخش خصوصی توانمندی قابل توجهی در ساخت مسکن دارد. نخستین نکته این است که باید همرسانی داشته باشیم، البته در حوزه تأمین زمین برای واحدهای نهضت ملی با وزارتخانه جهاد کشاورزی و سازمان حفاظت از محیط زیست مواجه هستیم که باید برای این مسأله و تغییر کاربری زمین‌ها تصمیمات جدی داشته باشیم. ساخت 4 میلیون مسکن اقدام قابل توجهی است و تمام تلاش ما این است که تمامی شرایط را فراهم کنیم تا وعده‌های دولت در بخش مسکن عملی شده و طرح نهضت ملی مسکن به طور کامل اجرایی شود. بر اساس آمار تا کنون برای حدود یک میلیون و 900 هزار واحد نهضت ملی طرح به اجرا درآمده و بیش از 55 هزار هکتار زمین اختصاص داده شده است، راهکارهای تأمین زمین در مناطقی که کمبود داریم نیز درحال پیگیری است.
•تأمین هزینه ساخت نهضت ملی مسکن برای اتمام به موقع واحدها، مورد نظر دولت است تا واحدها با قیمت تمام شده کمتری به دست مردم برسد. در حال حاضر علاوه بر تسهیلات و آورده مردم، برای فراهم شدن منابع ملی چه راهکارهایی در دست اقدام است؟
تهاتر نفت یکی از برنامه‌های تأمین هزینه نهضت ملی مسکن است. یکی از مشکلات اجرای طرح نهضت ملی مسکن، تخصیص منابع مالی بود که مجوزی از سوی رهبر‌معظم انقلاب اخذ کردیم تا از ظرفیت‌های موجود تهاتر نفت و صندوق ملی در این راستا استفاده کنیم. رقم قابل توجهی از انرژی کشور در حوزه ساخت مسکن مصرف می‌شود که باید در این‌باره راهکارهای کارشناسانه‌ای داشته باشیم. در نشست آخر شورای‌عالی مسکن در خصوص تأمین مالی نهضت ملی مسکن از منابع صندوق توسعه ملی تصمیماتی گرفته شد.
•با توجه به اینکه عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن ضعیف ارزیابی می‌شود برای حل این مشکل چه راهکارهایی وجود دارد؟
براساس ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال نخست اجرای قانون از حداقل 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد تعیین شده مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش پیدا کند. در سال دوم اجرای طرح، تسهیلات بانکی به حدود 500 هزار میلیارد تومان می‌رسد. همکاری بانک‌ها با طرح نهضت ملی مسکن چندان مناسب نیست. بانک‌ها باید به عنوان بازوی دولت در راستای تولید مسکن قدم بردارند که امروز چنین نیست و بانک‌ها در حال رقابت با بخش خصوصی هستند.
واحدهای مسکونی بانک‌ها در بازار با قیمت‌های هیجانی در حال فروش است که این روند نشان‌دهنده تجارت و سوداگری بانک‌ها است. باید واحدهای مسکونی که در دست بانک‌هاست از آنها گرفته شود و توسط دولت در بازار مسکن عرضه شود. بانک‌ها باید ازحالت تجاری به خدماتی تبدیل شوند، در تمام کشورها بانک‌ها با حداقل بهره به دولت و بخش خصوصی کمک می‌کنند که متأسفانه این روند در ایران بالعکس است و بانک‌ها حتی اگر وام دهند با بهره بالا این وام را از متقاضیان دریافت می‌کنند که البته از لحاظ شرعی هم بی‌مشکل نیست. طی ماه‌های اخیر هیأت دولت جلساتی با حضور رئیس‌جمهور برگزار کرد که در این جلسات بنا شد تا اگر بانک‌ها در راستای قانون جهش تولید مسکن کم‌کاری کنند باید۲۰ درصد جریمه شوند و بانک‌مرکزی باید پیگیر جریان وام‌دهی و جریمه بانک‌ها باشد.
یکی از دلایلی که بانک‌ها را موظف به پرداخت وام می‌کند، اختیارمجوز حواله‌های نفتی است. برخی از بانک‌ها مجوز صادرات نفت دارند که می‌توانند از همین مابه‌التفاوت سود وام خود را جایگزین کنند. برای نخستین بار بندی در برنامه هفتم قید شد تا بانک‌هایی که تسهیلات تکلیفی قطعی به آنها ابلاغ شده و سهم‌شان توسط بانک مرکزی ابلاغ شده، در صورتی که به وظایف‌شان عمل نکنند، به همان میزان از ترازنامه مالی آنها کسر می‌شود و در اختیار بانک‌هایی که کسری ترازنامه مالی ندارند با اولویت بانک مسکن قرار داده می‌شود و تمام بانک‌هایی که مکلف به اعطای وام مسکن هستند و برخلاف این جهت حرکت می‌کنند؛ بدین صورت برخورد می‌شود. طبق آمار میزان پرداخت وام برخی از بانک‌ها صفر درصد بوده است که در این زمینه باید قدرت اعتباردهی آنها کاهش یابد و به بانک‌های فعال اضافه شود. پرداخت تسهیلات ساخت مسکن جزو قانون جهش تولید مسکن است و بانک‌ها باید در این زمینه هرچه سریع‌تر اقدامات قانونی خود را انجام دهند.
برش
در دو سال اخیر و بویژه از ابتدای امسال، برنامه ساماندهی بازار مسکن اجرا شد، تأثیر این برنامه در بازار را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
دولت درصدد کاهش قیمت کاذب مسکن است؛ برای تحقق این هدف، در ابتدا باید نسبت به کنترل آژانس‌های مسکن و بنگاه‌های معاملاتی اقدام شود، البته تعداد قابل توجهی از املاکی‌ها بدون مجوز در حال فعالیت هستند که در خصوص پلمب این املاکی‌ها طی ماه‌های اخیر اقدام کردیم. راهکارهای دولت برای کنترل قیمت مسکن به ثبات قیمت منجر شده است. طی ماه‌های اخیر مسأله خروج سیمان و فولاد از بورس کالا عنوان شد و طبق پیشنهاد دولت بنا شد سازندگان و پیما‌نکاران مصالح ساختمانی را از شرکت‌های بزرگ تهیه کنند تا قیمت مصالح تأثیر کمتری در قیمت تمام شده واحدهای مسکونی نهضت ملی داشته باشد. همزمان با اجرای برنامه ساماندهی بازار مسکن رشد تورم در این بازار متوقف شده و آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر افزایش نداشته، به علاوه در مناطقی از کشور کاهش قیمت محسوس است.
