بررسی وضعیت بازارهای مالی و دارایی در 6 ماه نخست امسال
ثبات بازارها و خروج دلالان
در 6 ماه نخست امسال بازار سرمایه بازدهی 8.2 درصدی را برای سهامداران به همراه داشت در حالی که بازارهای سوداگری همچون مسکن با ریزش 30 درصدی، سکه با افت 6.7 درصدی و خودرو با کاهش ۱۷ درصدی همراه بوده است و نرخ دلار نیز ثبات نسبی را تجربه کرد و تنها 1.8 درصد افزایش قیمت داشته است.بررسی بازارهای دارایی در کشور از ابتدای سال 1402 تا پایان شهریورماه نشان می‌دهد طی 6 ماه نخست امسال بازارهای مالی و دارایی آرامش نسبی را تجربه کرده و بازارهای سوداگری نیز با خروج سفته‌بازان و تقاضای سوداگرانه از رونق افتاده است.
در 6 ماه نخست امسال بازار سرمایه بازدهی 8.2 درصدی را برای سهامداران به همراه داشت در حالی که بازارهای سوداگری همچون مسکن با ریزش 30 درصدی، سکه با افت 6.7 درصدی و خودرو با کاهش ۱۷ درصدی همراه بوده است و نرخ دلار نیز ثبات نسبی را تجربه کرد و تنها 1.8 درصد افزایش قیمت داشته است.
بررسی بازارهای دارایی در کشور از ابتدای سال 1402 تا پایان شهریورماه نشان می‌دهد طی 6 ماه نخست امسال بازارهای مالی و دارایی آرامش نسبی را تجربه کرده و بازارهای سوداگری نیز با خروج سفته‌بازان و تقاضای سوداگرانه از رونق افتاده است. بورس در 6 ماه نخست سال 8.2 درصد برای سهامداران بازدهی داشت. در دیگر بازارها، شاهد رشد ۱.۸ درصدی نرخ دلار آزاد در همین بازه زمانی بودیم. سکه اما در این مدت با افت ۶.۷ درصدی قیمت مواجه شد و شاخص قیمت خودرو با کاهش بیش از ۱۷ درصدی مواجه شد.
سال گذشته به دلیل اغتشاشات و ایجاد ناامنی در فضای کلان اقتصادی، انتظارات تورمی جامعه افزایش یافت و منجر به جهش نرخ ارز و التهاب در بازار دارایی‌های همسو با دلار شد. با پایان اغتشاشات و بازگشت فضای آرامش به کشور، انتظارات تورمی جامعه نیز کاهش یافته و از سوی دیگر با به نتیجه رسیدن اقدامات دولت سیزدهم در راستای مهار تورم، در سال‌جاری روند نزولی تورم تداوم یافته و نرخ تورم سالانه در شهریور ماه به ٣٩,٥ درصد کاهش یافته است. بررسی بازارهای دارایی و مالی نیز حکایت از ثبات نسبی آنها دارد. بازار دلار به عنوان یکی از بازارهایی که تقاضای سفته‌بازی، نسبت به سایر بازارها در آن بیشتر است در سال‌جاری ثبات نسبی را تجربه کرده است. به تبعیت از نرخ دلار، بازار طلا، سکه و خودرو نیز این ثبات را تجربه کردند و در برخی بازارها همچون خودرو، خودروهای خارجی و داخلی با کاهش محسوس قیمت نیز همراه بوده است. به نظر می‌رسد، اقدامات بنیادین دولت سیزدهم در راستای مهار تورم از یک‌سو و کاهش انتظارات تورمی جامعه به دلیل روند مثبت تعاملات و سیاست‌های سیاسی و اقتصادی دولت از سوی دیگر، آرامش را به بازارهای گوناگون دارایی و مالی بازگردانده است.
نگاهی به بازارهای مختلف در فصل بهار 1402 حاکی از آن است که بازارهای مختلف مالی و سرمایه‌گذاری از قبیل ارز، طلا و سکه، خودرو، مسکن، بورس و... رشدهای قیمتی قابل توجهی را تا اواسط نیمه فصل بهار تجربه کردند اما در ادامه و با توجه به دلایل و عوامل مختلف، بخشی از افزایش قیمت و بازدهی ایجادشده را از دست دادند.
سیاست تثبیت، ترمز رشد دلار را گرفت
با اجرای سیاست‌های تثبیت اقتصادی توسط فرزین در بانک مرکزی، بازار ارز از روزهای پایانی سال گذشته در وضعیت نزولی قرار گرفته و قیمت دلار وارد کریدور 40 هزار تومانی شده بود اما معاملات غیررسمی و پشت خطی دلار در تعطیلات سال نو سبب شد دلار در اوایل سال روی قیمت 51 هزار تومان نخستین نرخ سال جدید را رقم بزند. با این حال دلار در بازار آزاد در پایان فروردین‌ماه بازدهی منفی 0.71 درصدی را تجربه کرد و نتوانست در رقابت با سایر بازارها مثبت ظاهر شود. از اردیبهشت تا اوایل خرداد قیمت دلار با بازدهی 0.59 درصدی کمترین رشد قیمت را در بازارهای مالی داشت.
تیر امسال قیمت دلار در بازار آزاد تغییر چندانی نداشت. بهای هر دلار که در پایان بهار سال 1402 حدود ۴۹ هزار و ۷۱۵ تومان معامله می‌شد، در پایان تیر به 48620 تومان رسید. این اختلاف به معنای آن است که دلار در تیر افت قابل توجهی را تجربه کرد اما بررسی بازدهی قیمت دلار در هفته پایانی شهریور نشان می‌دهد در روز پایانی تابستان 48 هزار و 700 هزار تومان قیمت خورد تا تنها ۱.۸ درصد بالاتر از نقطه شروع ۱۴۰۲ بایستد.
بازگشت قیمت خودرو به دی ماه ۱۴۰۱
بازار خودرو که حرکتی افزایشی در پیش گرفته بود، از روزهای پایانی فروردین‌ماه روند کاهشی را تجربه کرد به‌طوری که شاخص خودرو با ثبت افت بیش از ۱۷ درصدی در نیم‌سال اول ۱۴۰۲ به روزهای ابتدای دی ۱۴۰۱ بازگشت. در این میان خودروهای چینی و مونتاژی که اتفاقاً رشد قیمت بیشتری را نیز تجربه کرده بودند، با بیشترین تخلیه حباب مواجه شدند و در این بازه زمانی به‌طور میانگین ۲۳ درصد ارزان‌تر شدند.
بازار خودرو مانند سایر بازارها روندی مشابه را در سال‌جاری طی کرده است. بازار خودرو در ایران همواره یکی از بازارهای پرفراز و نشیب بوده که متأثر از وقایع اقتصادی و حتی سیاسی دچار نوسان قیمت و رکود یا تورم می‌شود. در پایان سال 1401 کارشناسان معتقد بودند با برنامه وزارت صمت برای افزایش تولید خودرو و همچنین واردات خودرو، عرضه و تقاضا در بازار خودروی ایران به سمت تعادل می‌رود اما تأکید کارشناسان بر این بود که آنچه بیشترین تأثیر را بر قیمت خودرو (در بازار) خواهد داشت، انتظارات تورمی و همچنین قیمت ارز است. بنابراین پیش‌بینی شد اگر قرار بر رشد انتظارات تورمی و افزایش قیمت ارز در سال 1402 باشد، منحنی قیمت و بازار خودرو نیز روندی صعودی به خود خواهد گرفت اما اگر انتظارات تورمی فروکش کرده و قیمت ارز نیز نزولی شود یا حداقل شرایطی نسبتاً پایدار را تجربه کند، می‌توان روزهای آرامی را برای بازار خودرو پیش‌بینی کرد. در کنار ثبات نرخ ارز که کمک زیادی به کاهش التهابات در بازار خودرو کرد، افزایش تولید خودرو توسط 2 خودروساز بزرگ کشور بر کاهش نرخ خودرو در 6 ماه نخست امسال تأثیر بسیار زیادی داشته است.
سبز و سرخ بازار سرمایه
با ایستادن شاخص بورس در سطح 2 میلیون و 121 هزار و 188 واحدی، بازدهی بورس در شهریور ماه به مثبت 9.44 درصد رسید و در 6 ماه نخست سال‌جاری نیز رشد 8 درصدی را تجربه کرد. شاخص کل در این ماه 7 روز نزولی را پشت‌سر گذاشت و در 12 روز صعود کرد و افزایش تراز 182 هزار و 963 واحدی را تجربه کرد. شاخص کل هم‌وزن نیز در آخرین روز کاری شهریور نسبت به آخرین روز معاملاتی مرداد ماه 58 هزار و 548 واحد بالاتر ایستاد. بنابراین شاخص کل هم‌وزن رشد تراز 8.83 درصدی را در شهریورماه پشت سر گذاشته است.
بازارهای دلالی از رونق افتاد
بازار مسکن نیز در ماه‌های اخیر، ریزش‌های زیادی را تجربه کرد و علاوه بر تسریع روند ساخت‌وساز، ثبات نرخ دلار تأثیر قابل توجهی در تداوم کاهش قیمت مسکن در 6 ماه نخست سال‌جاری دارد. بررسی تورم نقطه به نقطه این بخش نیز حکایت از روند نزولی این شاخص در سال‌جاری دارد. بررسی‌های مختلف این بازار دارایی نیز نشان می‌دهد به‌طور متوسط افت 30 درصدی قیمت مسکن در 6 ماه اخیر به ثبت رسیده است. روند قیمت سکه و طلا نیز به دلیل همبستگی بالا با نرخ دلار، در سال‌جاری ثبات نسبی را تجربه کرده است و حتی می‌توان گفت این بازار روند نزولی در سال‌جاری را تجربه کرده است. با توجه به بررسی عموم بازارهای مختلف، به نظر می‌رسد رونق بازارهای سوداگرانه و دلالی از بین رفته است و تقاضای سفته بازانه و دلالی در بازارهایی همچون خودرو که باید افراد به عنوان نیاز مصرفی در آن وارد شوند، از بین رفته است چراکه نرخ سود بانکی بیش از بازدهی این بازارهاست.
کاهش 3.3 درصدی قیمت مسکن
قیمت مسکن در شهر تهران در نیمه شهریور نسبت به نیمه مرداد ماه به طور متوسط 3.3 درصد افت داشته است
برنامه کاهش هزینه تمام شده ساخت مسکن در برنامه نهضت ملی در دستور کار دولت قرار گرفته است. همزمان با اجرای این برنامه، آمار رسمی کاهش قیمت مسکن را تأیید می‌کند. قیمت مسکن از ماه‌های گذشته روند کاهشی در پیش گرفته است که این روند بخصوص در شهر تهران که همیشه پیشتاز افزایش قیمت بوده، محسوس است. در شهرهای اطراف تهران که در سال‌های اخیر با تقاضای بالای مسکن مواجه بوده نیز افت قیمت مسکن نمایان است. بر اساس گزارشی که بانک مرکزی به وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است افت قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدا تا 19شهریور ماه در مقایسه با همین زمان در مرداد ماه 3.3 درصد کاهش یافته است. این در حالی است که در مناطقی قیمت تا 18 درصد نیز افت پیدا کرده است. بر اساس این گزارش با اینکه در برخی مناطق قیمت مسکن رشد داشته اما به‌طور متوسط قیمت کل کاهشی است. بر اساس این گزارش تغییرات قیمت مسکن در برخی از مناطق مانند منطقه ۴ معادل ۱۸ درصد، منطقه ۷ معادل ۷،۸ درصد، منطقه ۱۱ معادل ۱۲،۹ درصد، منطقه ۱۲معادل ۵،۷ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۰،۴ درصد، منطقه ۱۵معادل ۷،۲ درصد و منطقه ۱۷ معادل ۱،۳ درصد افزایشی است، اما در سایر مناطق قیمت مسکن در شهریور ماه کاهشی بوده است.
اجرای برنامه ساماندهی بازار مسکن و اجاره و با سیاست شناسایی واحدهای خالی و اخذ مالیات از مالکان این خانه‌ها، ساماندهی مشاوران و بنگاه‌های مشاور املاک، راه‌اندازی سامانه‌های ثبت معاملات اجاره و خرید و فروش مسکن، از عواملی است که در کنار شرایط حاکم بر اقتصاد، کنترل قیمت ارز، فعال شدن دیپلماسی اقتصادی و گسترش روابط بین‌المللی، بر کاهش قیمت مسکن اثر‌گذار بوده است.
عرضه گسترده زمین که به گفته وزیر راه و شهرسازی در برنامه است که تا پایان سال ۵۰۰ هزار قطعه زمین به واجدان شرایط واگذار شود، تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر به تعداد یکصد هزار واحد در دولت سیزدهم، تلاش برای عرضه و تولید مسکن، توجه به نوسازی بافت‌های فرسوده از جمله راهکارهای به کار گرفته شده است که فعالان بازار مسکن آن را در ثبات قیمت در بازار مسکن و ادامه کاهش قیمت مؤثر می‌دانند. تا کنون در برنامه نهضت ملی مسکن 50 هزار هکتار زمین تأمین شده است. هزینه آماده‌سازی هر قطعه زمین معادل 200 میلیون تومان است که دولت آن را می‌پردازد.
علاوه بر کاهش قیمت مسکن رشد بخش ساختمان نیز بر اساس اطلاعات اقتصادی مرکز آمار، مثبت شده است. بر این اساس، رشد بخش ساختمان که در سه ماه نخست سال ۱۴۰۱ معادل منفی ۱،۹، در 6 ماهه نخست ۱۴۰۱ معادل منفی ۰،۶، در ۹ ماهه ۱۴۰۱ معادل منفی ۱،۸ و در سال ۱۴۰۱معادل منفی ۲،۳ بوده در ۳ ماه نخست امسال به مثبت ۴،۷ رسیده است. دولت سیزدهم هدفگذاری کرده تا قیمت مسکن و اجاره مسکن در ماه‌های آتی روند کاهشی داشته باشد و از سوی دیگر ساخت و تولید مسکن سرعت بگیرد.
تأمین هزینه ساخت
یکی از موانع تولید مسکن، تأمین مالی است. بانک‌ها در این خصوص کارشکنی کرده‌اند و تعهدات خود را در قبال پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در برنامه نهضت ملی پرداخت نکرده‌اند. بانک‌ها مکلف بودند در دو سال اخیر (شهریور 1400 تا شهریور 1402) تسهیلات مورد نظر را پرداخت کنند. بانک‌ها در سال اول باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان و در سال دوم ۴۵۸ هزار میلیارد تومان پرداخت می‌کردند که تا به امروز تنها ۱۷۱ همت پرداخت شده که معادل ۲۱ درصد از تعهدات است. میزان همکاری بانک‌های دولتی و بانک‌های خصوصی در این برنامه کمرنگ بوده که به گفته علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی، بانک‌های دولتی قول دادند عقب‌ماندگی را جبران کنند، اما دولت اعلام کرده علاوه بر اینکه بانک‌ها را به پرداخت تسهیلات ملزم می‌کند، برای تأمین منابع ساخت نهضت ملی و جلوگیری از کاهش سرعت ساخت، 2 میلیارد دلار از منابع صندوق توسعه و همچنین از محل تهاتر نفت به این طرح اختصاص می‌یابد.
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در این خصوص گفت: یکی از مشکلات اجرای طرح نهضت ملی مسکن تخصیص منابع مالی بود که مجوزی از سوی رهبر معظم انقلاب اخذ کردیم تا از ظرفیت‌های موجود تهاتر نفت و صندوق ملی در این راستا استفاده کنیم. با موافقت و اجرای این مجوز با تزریق منابع مالی به پروژه، نهضت ملی مسکن جانی دوباره گرفت و هم‌اکنون در مرحله طی کردن روند اداری است.
وی بر همکاری بانک‌ها برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن تأکید کرد و گفت: رئیس کل بانک مرکزی جلسه‌ای را برگزار کرد که در آن جلسه تمامی بانک‌ها حضور داشتند و مقرر شد بانک‌ها همکاری لازم را برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن انجام دهند. از وزیر امور اقتصادی و دارایی خواستیم جلسات خود را تشکیل دهد تا بانک‌ها برای اجرای دستور ریاست‌جمهوری برای مشارکت طرح نهضت ملی مسکن مشارکت یابند و ارائه تسهیلات بانکی عملیاتی شود.
کاهش قیمت تمام شده
وزیر راه و شهرسازی همچنین به برنامه دیگری برای کاهش قیمت تمام شده مسکن اشاره کرد و با تأکید بر اینکه نهضت کاهش قیمت تمام شده مسکن اجرایی می‌شود، گفت: یکی از سیاست‌ها و رویکردهای دولت سیزدهم اجرای نهضت کاهش قیمت تمام شده مسکن است که در اجرای این سیاست بخش عمده‌ای از ارکان دولت همچون وزارت راه و شهرسازی، وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت صمت مشارکت حداکثری خواهند داشت. دولت سیزهم با مکانیزم‌هایی تلاش کرده است تا فاصله قیمت تمام شده مسکن و قدرت خرید مردم را کاهش دهد. رئیس‌جمهور اخیراً در دوازدهمین جلسه شورای‌عالی مسکن تأکید کرد که بانک‌ها برای ارائه تسهیلات نهضت ملی مسکن و ساخت و تولید مسکن، همکاری خود را تقویت کنند.
به گفته بذرپاش، در تفاهمی که بین وزارت صمت و وزارت راه و شهرسازی انجام شده، مقرر است تا مصالح ساختمانی از جمله سیمان و فولاد با قیمت مناسب و در حجم انبوه در اختیار سازندگان نهضت ملی مسکن قرار گیرد تا بتوان بخش عمده‌ای از متقاضیان واقعی مسکن را صاحبخانه کرد.
بذرپاش گفت: با مذاکراتی که وزارت راه و شهرسازی با وزارت صمت انجام داده، مقرر شد، وزارت صمت مسئولیت یابد تا سیمان و فولاد با قیمت مناسب در اختیار پروژه نهضت ملی قرار بگیرد که قطعاً اثر مناسبی در قیمت خواهد داشت.
کاهش قیمت مجوزها
کاهش هزینه ساخت علاوه بر قیمت مصالح، ارتباط مستقیمی با قیمت مجوزهای ساخت دارد. کاهش هزینه صدور پروانه ساختمانی بخصوص در برنامه نهضت ملی مسکن از سوی سیاستگذاران پیگیری می‌شود. در این خصوص وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: بعد از پیگیری‌ها و مصوبه جدید مجلس، هزینه صدور پروانه ساخت کاهش یافته است و مصوبه جدید مجلس، می‌تواند به افزایش پروانه ساختمانی کمک کند.
به نظر می‌رسد دولت در تلاش است با راهکارهایی، فاصله بین عرضه و تقاضای مسکن را کاهش داد و با این راهکار بتواند قیمت مسکن را مهار کند. تکمیل مسکن مهر باقیمانده راهکار دیگری برای افزایش تولید و عرضه در بازار مسکن است. 240 هزار مسکن مهر باقیمانده از دولت‌های قبل در حال حاضر به سرعت در حال ساخت است و 100 هزار واحد آنها در دو سال اخیر تحویل داده شده است. به گفته وزیر راه و شهرسازی، برنامه دولت اتمام مسکن مهر تا پایان 1404 است.