ثبت 97 درصد اطلاعات املاک کشور در سامانه اسکان
در دولت سیزدهم و با توجه به اهمیت اجرای قانون ساماندهی بازار مسکن، تا 97 درصد اطلاعات ملکی-سکونتی خانوارها در سامانه اسکان و املاک بارگذاری شده است
بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن که در سال 1395 برگزار شد، برآوردها نشان داد که بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که یک پنجم آن معادل 500 هزار واحد به پایتخت و برخی شهرها و شهرک‌های اقماری آن اختصاص دارد اما از آنجا که هیچ گاه بانک اطلاعاتی دقیقی از تعداد واحدهای مسکونی و غیرمسکونی با سایر کاربری‌ها در کشور وجود نداشته، امکان بهینه‌سازی از این ظرفیت بالقوه در راستای ساماندهی بازار اجاره مسکن و کاهش اجاره‌بها از طریق افزایش عرضه خانه‌های خالی با ابزار مالیاتی وجود نداشته است. این کمبود بانک اطلاعاتی سبب شد تا مجلس دهم با الحاق ماده‌ای جدید به این قانون مالیات‌های مستقیم با عنوان ماده 54 مکرر، واحدهای خالی از سکنه را مشمول مالیات بر اجاره‌بها و بر اساس تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانونه، وزارت راه و شهرسازی را مسئول ایجاد سامانه‌ای با عنوان سامان املاک و اسکان کشور برای تهیه بانک اطلاعاتی واحدهای مسکونی کرد.
بار دیگر در مجلس یازدهم و در آذر ماه 1399 ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاح و مقرر شد تا وزارت راه و شهرسازی علاوه بر اینکه سامانه جامع املاک و اسکان کشور را طراحی، به روز‌رسانی و اطلاعات مرتبط با بخش مسکن را در آن بارگذاری می‌کند، مطابق اطلاعات به دست آمده، آمار دقیق خانه‌های خالی از سکنه را به سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات از مالکان این واحدها معرفی کند؛ در کنار تکلیف وزارت راه و شهرسازی، شهروندان نیز مکلف شده‌اند تا اطلاعات سکونتی-ملکی خود را در سامانه املاک و اسکان درج کنند؛ با این حال به خاطر ضعف پشتوانه قانونی مذکور مبنی بر عدم تکلیف سایر دستگاه‌های دارنده اطلاعات ملکی-سکونتی خانوارها نسبت به ارائه این اطلاعات در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی از یک سو و نیز عدم اجرای دقیق قانون از سوی دولت قبل مبنی بر اعمال برخی محدودیت‌های ذکر شده در قانون مالیات‌های مستقیم برای افرادی که پروفایل خود در سامانه املاک و اسکان را تکمیل نمی‌کنند (از جمله عدم صدور دسته‌چک یا عدم صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره مسکن)، میزان مراجعه مردمی و خوداظهاری برای تکمیل این سامانه بسیار کمتر از پیش‌بینی‌ها بود. با این حال در دولت سیزدهم و با توجه به اهمیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، وزارت راه و شهرسازی توانست با طراحی سامانه‌های مختلف برای تقاطع‌گیری از اطلاعات در اختیار سایر دستگاه‌ها، تا 97 درصد اطلاعات ملکی-سکونتی خانوارها را از سایر منابع مانند اطلاعات دستگاه‌های خدمات‌رسان شامل آب و برق و گاز یا اطلاعات شهرداری‌ها در خصوص صدور پروانه ساخت یا پایان کار ساختمان‌ها و نیز اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک، در این سامانه بارگذاری و امکان مالیات‌سِتانی از مالکان خانه‌های خالی را فراهم کند.
این سامانه همچنین برای شناسایی واحدهای لوکس برای اخذ مالیات کارایی دارد. در این میان همچنان مالیات خانه‌های گرانقیمت و خانه‌های خالی ارقام وصولی بسیار پایینی دارد. بر این اساس از خانه‌های خالی تنها یک میلیارد و ۴۸۹ میلیون تومان و مالیات از خانه‌های گرانقیمت تنها ۵ میلیارد و ۸۹۰ میلیون تومان را شامل می‌شود.
خوداظهاری در سامانه
از آنجایی که سامانه املاک و اسکان از مهمترین سامانه‌هایی است که تا کنون در کشور طراحی شده همه خانوارها اعم از مالکان و مستأجران می‌بایست اطلاعات واحدهای مسکونی تحت تملک یا تحت بهره‌برداری خود را در این سامانه ثبت کنند. بر همین اساس همه افراد زیر ضرورت دارد پس از ورود به سامانه، اطلاعات واحدهای مسکونی مورد بهره‌برداری یا تحت تملک خود را ثبت کنند:
- مستأجران فاقد مالکیت مسکن
- مستأجران دارای مسکن که مسکن خود را در بازار اجاره عرضه کرده‌اند و خود مستأجر هستند
- مالکانی که از واحد مسکونی خود بهره‌برداری می‌کنند و در آن سکونت دارند
- مالکانی که از واحد یا واحدهای مسکونی خود بهره‌برداری نمی‌کنند و آن را به بازار اجاره عرضه کرده‌اند یا خالی از سکنه است.
بنابراین همه خانوارهای ایرانی (بدون استثنا) ضرورت دارد اطلاعات واحد یا واحدهای تحت تملک خود و واحد مسکونی را که در آن زندگی می‌کنند، ثبت کنند؛ چه مالک باشند و چه مستأجر. ثبت این اطلاعات از اصلی‌ترین ضرورت‌های برنامه‌ریزی و سیاستگذاری در مقیاس شهری، روستایی، منطقه‌ای و ملی است که نه‌تنها در برنامه‌ریزی مسکن بلکه در سایر حوزه‌ها نیز به سیاستگذاران و برنامه‌ریزان برای تدوین و اجرای برنامه‌های دقیق‌تر یاری می‌رساند.
شفافیت داده‌های حاصل از این سامانه می‌تواند نیاز به مسکن و نیاز به نوسازی و مقام‌سازی واحدهای مسکونی کشور را مشخص کند و به صورت نقطه‌ای نیاز هر محله، شهر و روستا را مشخص سازد؛ در حالی که بدون شفافیت اطلاعاتی نه‌تنها پیشبرد اصولی و دقیق برنامه‌ها غیرممکن است بلکه شناسایی خانه‌های خالی و احتکارکنندگان مسکن نیز غیرممکن خواهد بود.
نیازسنجی کمبود مسکن
در همین ارتباط پرویز آقایی کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران اقتصادی» با بیان اینکه سامانه املاک و اسکان سال‌هاست که مورد بهره‌برداری قرار گرفته و طیف وسیعی از خانوارهای ایرانی اطلاعات سکونتی یا واحدهای تحت تملک خود را در آن ثبت کرده‌اند اما همچنان تا تکمیل نهایی آن فاصله زیادی وجود دارد، گفت: بدون تجهیز این سامانه به اطلاعات سکونتی خانوارها، هیچ شانسی برای تنظیم بازار مسکن ایران و مقابله با سوداگری وجود ندارد. وی بیان کرد: سامانه املاک و اسکان تنها ابزاری است که می‌تواند به صورت کارآمد در خدمت برنامه‌ریزان و سیاستگذاران قرار گیرد و برنامه‌ریزان متناسب با نیاز خانواده‌ها، برنامه‌ریزی کنند زیرا بدون داده و اطلاعات امکان برنامه‌ریزی دقیق وجود ندارد و لازم است همه خانوارهای ایرانی اطلاعات واحد تحت تصرف یا تحت تملک خود را در آن ثبت کنند.
وی ادامه داد: از طریق این سامانه می‌توان سوداگران بخش مسکن را نیز شناسایی کرد و با برنامه‌های تشویقی و سیاست‌های مالیاتی، واحدهای خالی از سکنه را به بازار عرضه کرد. تا زمانی که این سامانه به اطلاعات به‌روز تجهیز نشود، شفافیتی در داده‌ها وجود ندارد و در سایه عدم شفافیت، انواع سوداگری در بازار مسکن رخ می‌دهد که منجر به شکست این بازار می‌شود.
کارشناس اقتصاد مسکن مهمترین دغدغه برنامه‌ریزان را کمبود اطلاعات سکونتی خانوارها دانست و اظهار کرد: «مستأجران فاقد مالکیت مسکن»، «مستأجران دارای مسکن که واحد مسکونی خود را در بازار اجاره عرضه کرده‌اند و خود مستأجرند»، «مالکانی که از واحد مسکونی خود بهره‌برداری می‌کنند و در آن سکونت دارند» و «مالکانی که از واحد یا واحدهای مسکونی خود بهره‌برداری نمی‌کنند و آن را به بازار اجاره عرضه کرده‌اند یا خالی از سکنه است» لازم است اطلاعات مورد نیاز را در این سامانه ثبت کنند، یعنی تمام خانوارهای ایرانی چه مالک و چه مستأجر لازم است اطلاعات سکونتی و اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی تحت تملک خود را ثبت کنند تا متناسب با نیاز هر منطقه جغرافیایی بتوان منابع، بودجه، زمین، تسهیلات مالی و... را تخصیص داد.
این پژوهشگر اقتصاد مسکن تأکید کرد: هدف اصلی سامانه جامع املاک و اسکان کشور ثبت اطلاعات سه‌گانه «واحدهای مسکونی، مالک و بهره‌بردار» است تا مهمترین چالش‌های کشور در این حوزه‌ها را شناسایی و متناسب با آن اقدام به سیاستگذاری کرده و مانع اتلاف منابع شود.
بـرش
اهداف اصلی سامانه املاک و اسکان
سامانه املاک و اسکان برای ساماندهی بازار مسکن اهداف زیر را دنبال می‌کند:
*انگیزه‌بخشی به مالکان برای ورود خانه‌های خالی به بازار پس از شناسایی آنها
*برآورد نیاز به مسکن در نقاط مختلف کشور به صورت دقیق
*شناسایی و به‌روزسانی اطلاعات مورد نیاز برنامه‌ریزان کشور از جمله کیفیت واحدهای مسکونی، امکانات واحدهای مسکونی، شناسایی مالکان و مستأجران، شناسایی محل سکونت خانوارهای کشور و... که در برنامه‌ریزی و آمایش شهری و منطقه‌ای و آمایش سرزمین ضرورت دارد
*ساماندهی بافت‌های فرسوده، املاک رها شده و املاک خالی دارای مشکلات ورثه‌ای
*آسیب‌شناسی واحدهای مسکونی کشور به تفکیک شهرها و روستاها و تخصیص بودجه و برنامه‌های دقیق برای رفع آنها.