گروه اجتماعی/ شهرداری تهران تا دو هفته آینده لایحه فروش متری مسکن را به شورای شهر تهران ارسال می‌کند. لایحه پر سروصدایی که گویی قرار است مستأجران تهران‌نشین را خانه‌دار کند. مستأجرانی که فقط قشر کارمندش برای خانه دار شدن باید 67 سال زمان صرف کنند تا طبق آنچه شهردار تهران گفته بالاخره صاحب‌خانه شوند. این طرح در ادامه همان طرح‌های مسکن‌سازی شهرداری تهران است که حالا با نام قرارگاه جهادی مسکن در حال فعالیت است. قرارگاهی که به گفته مقامات شهرداری برای 400 هزار واحد تفاهمنامه امضا کرده و قرار است سالانه 80 هزار واحد را به مردم تحویل دهد. به گفته علیرضا زاکانی، در تهران هم‌اکنون با کمبود یک میلیون خانه مواجهیم و فروش متری زمین از طریق بورس قرار است به کمک شهروندانی بیاید که سرمایه کلان خرید ملک را ندارند و می‌توانند از فروش متری ملک شروع کرده و به‌تدریج خانه‌دار شوند. اگرچه جزئیات لایحه هنوز اعلام نشده است، اما زمزمه‌های اجرای این طرح در مناطقی از خیابان «نواب» به گوش می‌رسد. شورای شهر تهران فعلاً تصمیم‌گیری درباره «فروش متری ملک» را منوط به دریافت لایحه و بررسی جزئیات آن کرده است، اما به نظر می‌رسد این طرح بیش از آنکه یک طرح اقتصادی صرف باشد، طرحی اجتماعی است که می‌خواهد از شکاف اجتماعی و طبقاتی در تهران جلوگیری کند. چرا که نرخ مسکن در سال‌های اخیر با جابه‌جایی طبقات اجتماعی، بخشی از طبقه متوسط را ناگزیر به سمت جنوب و حاشیه کلانشهر تهران هل داده و پیامدهای اجتماعی ناخواسته‌ای برجای گذاشته است. فروش متری مسکن دهه‌های گذشته نیز در تهران کلید خورد اما در نهایت به شکست رسید که بررسی آن هم ضروری به نظر می‌رسد.
منابع خرد مردم را به سمت بازار ملک می‌بریم
هدایتی، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران با اشاره به جمعیت مستأجران در کلانشهر تهران و سایر کلانشهرهای بزرگ دنیا به «ایران» می‌گوید: «جمعیت بالای مستأجران فقط مختص کلانشهر تهران نیست و می‌توانیم بگوییم جمعیت برخی کلانشهرهای موفق حدود 60 تا 70 درصد مستأجر هستند، با این تفاوت که مستأجران در آن کلانشهرها، کمترین تورم را در بحث اجاره تحمل می‌کنند، مثلاً طی 10 سال اجاره مسکن ثابت بوده است، اما در تهران ما به طور متوسط 30 درصد افزایش نرخ اجاره بها را در سال‌های اخیر تجربه کرده‌ایم، بنابراین نمی‌توانیم به جمعیت مستأجران بی‌تفاوت باشیم. براین اساس ورود ما به موضوع مسکن نیز حوزه مسکن استطاعت پذیر است. ما می‌خواهیم رونق را به تهران در حوزه مسکن برگردانیم. چراکه اولاً سرمایه گذارانی که در گذشته درمقطعی در حوزه کلان مسکن کار می‌کردند، هم‌اکنون به دلایل زیادی کار نمی‌کنند چون برایشان توجیه بردار نیست.
وی ادامه می‌دهد: ثانیاً در حوزه پیش خرید هم مردم دیگر رغبتی نشان نمی‌دهند چون از این ناحیه آسیب دیده‌اند و اعتمادی وجود ندارد. یکی از دلایلی که مردم به سمت بازار طلا و دلار می‌روند هم بی‌اعتمادی به بحث پیش خرید خانه است. این درحالی است که جمعیت مستأجر در تهران همچنان متقاضی ملک است و در سوی دیگر جریان نقدینگی وجود دارد که باید به سمت این بازار هدایت شود، چون وقتی به سمت دیگر بازارها می‌رود، باعث ایجاد هرج و مرج و بهم ریختگی در آن می‌شود. همان‌طور که شما در طلا و دلار و خودرو هم می‌بینید. درفروش متری مسکن قرار است این جریان نقدینگی که منابع خرد مردم را شامل می‌شود، به سمت بازار ملک که نیاز واقعی در آن وجود دارد، کشیده شود. البته موانعی وجود دارد که مهم‌ترین آن اعتماد مردم است. از طرفی باید پلتفرم قانونی ایجاد شود تا مسکن استطاعت پذیر در این پلتفرم عرضه شود. بورس می‌تواند نقش این پلتفرم را بازی کند.» او با اشاره به اهداف طرح فروش متری مسکن در سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید: «ما با اجرای این طرح بدنبال ساخت مسکن استطاعت پذیر، هدایت منابع خرد مردم به سمت ملک، ایجاد شغل و صاحبخانه کردن مستأجران هستیم. البته در گذشته تجربه ناموفقی داشتیم که تلاش کردیم در طرح جدید با بررسی این تجارب از مزایای طرح فروش متری مسکن استفاده و نقاط ضعف طرح قبلی را برطرف کنیم.»
هدایتی با اشاره به انتقاد برخی از ورود شهرداری به حوزه مسکن می‌گوید: «ما معتقدیم هیچ برنامه مسکنی در کشور بدون همراهی شهرداری‌ها موفق نبوده است. اگر می‌بینید طرح جهادی مسکن در کشور به نتیجه نرسیده، به این دلیل است که شهرداری‌ها با این طرح خوب همراهی نکرده‌اند.»
شهرداری چالاکی بخش خصوصی را ندارد
مهدی‌زاده، کارشناس مسکن با این‌همه مخالف حضور شهرداری در حوزه مسکن‌سازی است. او می‌گوید که ورود شهرداری‌ها به صلاح نیست، چراکه شهرداری نمی‌تواند کارآیی بخش خصوصی را در حوزه مسکن داشته باشد. بهرحال در شهرداری هم بوروکراسی بیشتر و هم هزینه تمام شده بالاتر است و شهرداری هیچ وقت نمی‌تواند به چالاکی بخش خصوصی باشد. بنابراین نرخی که در نهایت تمام می‌شود، با قدرت خرید اغلب مردم تناسب ندارد.
او با بیان اینکه طرح فروش متری زمین حدود سه سال پیش مطرح شده و قرار بود این کار از طریق سازکاربورس انجام شود، به «ایران» می‌گوید: «این طرح درحال حاضر در فرایند شورای تدوین بورس در حالت چکش‌کاری است. تا زمانی‌که جزئیات لایحه شهرداری بیرون نیاید نمی‌توان گفت این طرح‌ها تاچه اندازه با یکدیگر مشابهت دارد. شهرداری اگر بخواهد از طریق بورس وارد شود هم اسم آن احتمالاً همان اوراق سلف موازی ساختمان است که پیچیدگی‌های زیادی دارد. اسم آن را می‌توان همان پیش خرید محصول آینده هم گذاشت.»
مهدی‌زاده با دفاع از اجرای طرح فروش متری مسکن به عنوان یک راهکار برای خانه‌دار شدن مردم می‌گوید: «این طرح مثبت است اگرچه موافق اجرای آن از سوی شهرداری نیستم. اما درشرایط حاضرهیچ کس نمی‌تواند با 300 میلیون تومان خانه بخرد، پس افرادی که پول خرد دارند نمی‌توانند بر تورم مسکن سوار شوند و مرتب عقب می‌مانند چون توان مقابله ندارند. اما این طرح به آنها این امکان را می‌دهد تا مثلاً به اندازه 5 متر بر تورم مسکن غلبه کنند. درمقابل اگر شرکت انبوه‌سازی هم وارد شده و شروع به پروژه‌سازی کند، می‌تواند با سرمایه‌های خرد مردم، پروژه را پیش ببرد، چون مشکل اصلی انبوه‌سازان تأمین مالی پروژه است. بنابراین با اجرای این طرح دوطرف یعنی هم سازنده و هم شهروندان سود می‌کنند. این کار البته به سود بازارهای موازی هم است. چون مردم توان خرید ملک ندارند پس به سمت بازار طلا و سکه می‌روند و همین موجب می‌شود نرخ‌ها هر روز بالاتر برود. در این‌صورت فردی که توان خرید 70 متر آپارتمان را ندارد، می‌تواند با برنامه‌ریزی مثلاً امسال 10 متر و سال آینده 30 متر و به همین ترتیب سالانه جلو برود و خانه‌دار شود. این یعنی ایجاد بازار ثانویه که امکان خرید و فروش متری را برای همه ایجاد می‌کند. یعنی افراد می‌توانند در بازار موازی اوراق را خرید و فروش کنند.»
اما سؤال این است آیا بازار ثانویه حباب ایجاد نمی‌کند؟ آیا ممکن نیست این اوراق با نرخ‌های نجومی و عجیب و غریب معامله شود؟
مهدی‌زاده می‌گوید که پشت هر سهام یک ملک است که فرد می‌داند برای آن مثلاً باید متری 20 میلیون تومان بپردازد، بنابراین اگر نرخ به 50 میلیون تومان رسید، غیرمنطقی و غیرواقعی است، پس معامله نمی‌شود. درواقع این بازار پیچیدگی‌های بورس را ندارد و مردم از نرخ‌ها مطلعند. یعنی شفافیت بوجود می‌آید.
اما موضوع مهم دیگر نگاه اجتماعی حاکم بر اجرای چنین طرحی است. گرانی مسکن موجب شده شکاف طبقاتی ایجاد شود و برخی حتی نتوانند حداقل هزینه مسکن را تأمین کنند و به ناچار هر سال در حال جابه جایی هستند. بنابراین این طرح به کمک قشری می‌آید که اگرچه در طبقه متوسط شهری هستند، اما باید به ناچار به طبقات پایین‌تر سقوط کنند.
مهدی‌زاده می‌گوید: این طرح بیش از آنکه ابعاد اقتصادی داشته باشد، می‌تواند در حوزه اجتماعی کارآمد باشد و باعث حفظ طبقه اجتماعی شود. معتقدم در شرایط حاضر تنها روش موجود برای کمک به اقشار ضعیف، فروش متری زمین است، اما ورود شهرداری موجب می‌شود اجرای این پروژه‌ها زمان دار شده و از انتفاع خارج شود.