«ایران» از پیشنهاد طرحی برای هدایت تراکم‌های تشویقی به سمت افراد فاقد مسکن گزارش می‌دهد
تراکم‌فروشی به نفع بی‌مسکن‌ها
حمیده امینی‌فرد
خبرنگار
بر مبنای طرحی که اخیراً در کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به صورت غیررسمی مطرح شده و در حال پیگیری است، قرار است تراکم‌های مازاد تشویقی به سمت مسکن‌دار شدن افراد فاقد مسکن در تهران هدایت شود. براساس این پیشنهاد، ابتدا از طریق مکانیزم‌ها و یا ابزارهای موجود با اعمال کد شناسایی و هویتی افراد، سابقه و مدت زمان حضور آنها در پایتخت به عنوان شهروند تهرانی مشخص و افراد فاقد مسکن و اولویت‌دار شناسایی شده و در نتیجه، تراکم مازادی که باید در هر نقطه‌ای از شهر اختصاص پیدا کند، به سمت این افراد سوق پیدا می‌کند. در این صورت می‌توان امیدوار بود که تعداد قابل توجهی از اهالی فاقد مسکن در تهران طی دوره‌های چندساله از امتیاز مسکن برخوردار شوند. این بحث البته کمی پیچیده و دارای ابعاد اجتماعی و آماری است و به همین علت فعلاً در دست بررسی و پیگیری کارشناسان کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران است. شورای شهری‌ها اظهار امیدواری کرده‌اند، در مراحل بررسی این طرح، نخبگان، افراد صاحب دانش و ایده هم در این زمینه اعلام نظر کنند. در تهران البته با توجه به وضعیت آماری ساکنان و افراد دارای مسکن، احتمال کمی خطا در اجرای چنین طرحی خواهد رفت، اما یکی از ملزومات اجرای این طرح، سابقه حضور در تهران است تا مشخص شود چه کسانی شهروند تهرانی محسوب می‌شوند. بنابراین، آن‌طور که مهدی عباسی، عضو کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران به «ایران» می‌گوید، «ابتدا باید شاخصه‌های تعریف مشخص شود تا چه کسانی و با چه ویژگی‌هایی مشمول این قانون می‌شوند.»
شهروند تهرانی کیست؟
به عبارتی باید پرسید شهروند تهرانی کیست؟ آیا کسی که به واسطه شغلش در تهران در رفت و آمد است و اجاره‌نامه به نام اوست و احیاناً در شهرستان هم صاحب خانه است، مشمول این طرح می‌شود؟ یا افرادی که سال‌هاست در تهران زندگی کرده و دارای شغل ثابت و با بیمه نیستند، اما فاقد خانه هستند هم در این طرح، امتیازی خواهند داشت؟ و البته باید پرسید، فردی را که ده‌ها ملک به نام اطرافیانش کرده و خودش مثلاً مستأجر است، قرار است با چه فیلترهایی شناسایی کنند؟ یا فردی که به علت عدم توانایی مالی، سرپناهی مثل پشت‌بام خوابی یا زندگی در گاراژ را به عنوان محل زندگی انتخاب کرده و البته شهروند تهرانی محسوب نمی‌شود، چگونه باید از این امتیاز برخوردار شود؟ در حال حاضر آمارهای متناقضی از تعداد مستأجران تهرانی وجود دارد و معلوم نیست چه تعداد از آنها دارای ملک بوده و یا مشکل مالی پرداخت اجاره‌بها دارند؛ برخی آمارها از زندگی 70 درصد مردم تهران در خانه‌های استیجاری طی سال 1400 حکایت دارد و بعضی آمارهای جدیدتر از زبان شهردار تهران از وجود 51 درصد اجاره‌نشین در پایتخت خبر می‌دهد. شهرداری تهران البته بارها اعلام کرده است که می‌تواند مسئولیت اجاره‌نشین‌های تهران را برعهده گیرد و با تشکیل سازمانی به نام «اجاره‌داری»، برنامه‌ریزی‌هایی برای افراد فاقد مسکن ترتیب دهد، اما معلوم نیست که طرح‌های پر‌آوازه‌ای مثل «قرارگاه مسکن» و «فروش متری مسکن» تاکنون چه تعداد از شهروندان را صاحب مسکن کرده و یا قرار است در آینده صاحبخانه‌شان کند. آن‌طور که عباسی می‌گوید، اول باید تعریف کنیم چه کسی شهروند تهرانی است و بعد اصطلاح فاقد مسکن را تعریف و در نهایت اولویت‌بندی‌ها را مشخص کنیم. مثلاً اولویت با افرادی است که سنشان بالاست یا فرزندان بزرگ دارند، اما هنوز صاحب مسکن نیستند یا اقشاری که زوج جوان و یا مسکن اولی هستند، در اولویت قرار می‌گیرند؟ به هر حال تمام این شاخصه‌ها باید از ابتدا مشخص شود.
در این طرح که البته هنوز در حد یک ایده، اما قابل اعتناست، قرار است با شناسایی مناطقی که تراکم جمعیتی پایین دارند، برای زنده کردن محلاتی که اصطلاحاً مرده و خالی از جریان زندگی محلی هستند، سیاست‌های تشویقی واگذاری عادلانه تراکم اعمال شود. به گفته عباسی، در این صورت تراکم تحت شرایطی واگذار می‌شود و مثلاً باید لیست افراد در اولویت مشخص شود. البته لازمه این کار، ایجاد سامانه‌های قوی است. عباسی می‌گوید: «البته پیشنهادهایی نیز در این زمینه مطرح می‌شود. مثلاً به شرطی این تراکم واگذار می‌شود که فرد دریافت‌کننده، از سهمیه تراکم خود به نفع فردی که فاقد مسکن است، استفاده کند. در این صورت معامله برد-برد است. یعنی به جای اینکه 500 میلیون سود به یک نفر تعلق بگیرد، صاحبخانه با دریافت تراکم، طبقه مازاد را به نرخ کمتری در اختیار خریداری که در اولویت گذاشته شده، قرار می‌دهد. برخی کارشناسان معتقدند که می‌توان با استفاده از هوش مصنوعی، اطلاعات پایه درباره وضعیت مسکن افراد را از طریق کانال‌های مختلف دریافت کرده و با یکدیگر انطباق داد، در این صورت ضریب خطا کاهش پیدا می‌کند.» عباسی تأکید می‌کند: «تراکم جزو حقوق عمومی است، بنابراین وقتی تراکم را واگذار می‌کنیم، یعنی از حقوق عمومی شهر، یک پلاک به دیگری اختصاص داده‌ایم. در نتیجه در این واگذاری‌ها باید به‌شدت دقت کرد. چرا که اگر قرار است بخشی از حقوق عمومی را واگذار کنیم، باید ببینیم این تصمیم بر چه کسانی اثر می‌گذارد. متأسفانه علت اشتیاقی که پرونده‌ها به کمیسیون ماده 5 می‌رود، همین تراکم مازاد است. در تهران، بخشی از قیمت‌گذاری روی ملک بر پایه تراکم است. مثلاً اگر محله‌ای 4 طبقه باید باشد، قیمت زمین و املاک مسکونی در آن محله براساس تعداد طبقات است، بنابراین وقتی قرار شد طبقه 5 اختصاص یابد، ناخواسته به قیمت زمین‌های آن منطقه اضافه می‌شود. درواقع چون تراکم برای ملک ارزش‌آفرینی می‌کند، باعث گرانی ملک می‌شود.»
تنوع مستأجر در تهران
در حال حاضر ما در تهران چند نوع مستأجر داریم؛ یک نمونه «مالک-مستاجر» است، اما هیچ آماری وجود ندارد که ثابت کند چه تعداد از صاحبخانه‌ها در تهران مستأجرند. در حالی‌که اسناد ثبتی و استانداردهایی وجود دارد که می‌توان با استفاده از هوش مصنوعی استخراج و برمبنای آن جامعه هدف را مشخص کرد تا با کمترین مداخله انسانی، افراد نیازمند و فاقد مسکن شناسایی شوند. براین اساس می‌توان از الگوی کشورهای توسعه‌یافته در مدیریت مسکن استفاده کرد. عباسی می‌گوید: «ما در تهران با سه مسأله اساسی مواجه‌ایم؛ نخست انفجار جمعیت، دوم سوداگری مسکن و سوم مهاجرت به شهرها. در مورد اول می‌بینیم که جمعیت 30 میلیونی در ظرف 30 سال به 80 میلیون نفر رسیده و همین یعنی تقاضا برای مسکن! اگر بخواهیم با کشورهای توسعه‌یافته مقایسه کنیم، آنها دقیقاً این معضلات را مدیریت کرده‌اند. اما ما در تهران نگرانیم که نتوانیم آثار مسکن را کنترل کنیم. در حالی که آثار اقتصادی مسکن به درون خانواده‌ها ضربه می‌زند و این معضلی است که نمی‌توان به‌راحتی آن را جبران کرد.»
اگرچه مدیران شهری در این دوره بارها به عدم تراکم‌فروشی در پایتخت اذعان کرده و گفته‌اند که به هیچ وجه تراکم فروشی حتی به میزان یک میلیمتر نکرده‌اند و از آن طرف هم بر ارزان‌سازی ساخت مسکن و نوسازی بافت مسکن تأکید می‌کنند، اما برایند روند قیمت اجاره‌خانه‌ها و ظهور پدیده‌های جدید مسکن‌خوابی در تهران نشان می‌دهد که فعلاً همه حرف‌ها در حد ایده است و شعارها با آنچه در زیر پوست شهر در جریان است، همخوانی ندارد. باید دید طرح‌های پیشنهادی شورایی‌ها می‌تواند با واقعیت این روزهای کابوس اجاره‌خانه‌ها در تهران مبارزه کند یا نه؟