افزایش سرمایه‌گذاری در تولید مسکن
ثبات قیمت‌ها به‌ویژه نرخ ارز، سیگنال‌های مثبتی به بازار مسکن فرستاده که مهم‌ترین آن کاهش خروج سرمایه از این بازار است
با افزایش نرخ ارز که از سال 97 اوج گرفت، مردم برای حفظ ارزش پول به دنبال سرمایه‌گذاری یا خرید کالاهای بادوامی بودند تا ارزش پول خود را حفظ کنند. بازار مسکن همواره برای سرمایه‌گذاری بازاری جذاب است اما در سال‌های اخیر صعود قیمت مسکن با درآمدها همخوانی نداشت، از سوی دیگر در برخی کشورهای همسایه مانند ترکیه، ملک نسبت به داخل کشور قیمت کمتری داشت و همین موضوع موجب سرازیر شدن سرمایه‌ها برای خرید املاک در ترکیه شد چون هم ارزش پول حفظ می‌شد و هم قدرت خرید سرمایه‌گذاران برای خرید ملک در ترکیه بیشتر بود. دلایل دیگری مانند مجوز اقامت و... نیز در ترغیب برخی ایرانیان برای خرید ملک در ترکیه تأثیرگذار بود اما فعالان بازار مسکن، بی‌ثباتی نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی را عمده‌ترین دلیل افزایش تمایل خریداران ملک در ترکیه عنوان می‌کنند. این تحلیل از آنجا به واقعیت نزدیک است که در چند ماه اخیر با ثبات نرخ ارز و ثبات در بازارهای مالی و سرمایه‌ای، آمار خرید خانه توسط ایرانیان در ترکیه کاهشی شده است. بر اساس اطلاعات داده‌های آماری ترکیه، خرید ملک در این کشور توسط ایرانیان نسبت به 5 سال قبل افتی چشمگیر دارد و میانگین ماهانه خرید ملک حدود 65 درصد کاهش یافته است.
سیاست ثبیت نرخ ارز در کنار دیپلماسی که دولت بخصوص در بحث روابط با همسایگان و کاهش تنش‌های منطقه‌ای در پیش گرفته است کاهش خطرپذیری اقتصادی را به دنبال داشته و تأثیر مثبتی بر بازارها گذاشته و از طرفی ارزش پول ملی حفظ شده است. می‌توان گفت با این روند، خروج سرمایه از کشور به قصد خرید ملک در کشورهای همجوار و در ترکیه کاهشی شده و این سرمایه به بازار داخل بازگشته است. کمترین هزینه خرید ملک حدود 4 میلیارد تومان تعیین شده است. با توجه به اینکه خرید ملک توسط ایرانیان در این کشور از زمان اوج آن در سال 2018 که حدود هزار ملک در ماه بوده اکنون به 300ملک کاهش یافته است، می‌توانیم بگوییم ثبات قیمت‌ها، از خروج حدود 2 هزار و 800 میلیارد تومان سرمایه در ماه از کشور جلوگیری کرده است.
از سوی دیگر با ثبات قیمت مسکن، خرید مسکن به قصد حفظ ارزش سرمایه و یا سودآوری کاهش یافته و آمارهای مربوط به معاملات این موضوع را تأیید می‌کند. بر اساس آمار مرکز آمار در بهار امسال نرخ رشد بخش مسکن 4.7 درصد رشد داشته است. بنابراین تحولات بازار نشان می‌دهد بازگشت سرمایه در بخش مسکن وارد حوزه تولید و عرضه مسکن شده است که عامل کاهش قیمت مسکن نیز به شمار می‌رود. افزایش سرمایه‌گذاری در تولید مسکن، موجب کاهش تقاضا و کاهش قیمت‌ها می‌شود. در حوزه ساخت و ساز در حال حاضر در نهضت ملی مسکن بخشی از سرمایه با استفاده از تسهیلات بانکی و بخش دیگر با استفاده از آورده متقاضیان تأمین می‌شود، در کنار این برنامه رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز، موجب افزایش عرضه مسکن می‌شود. این تحولات در بازار مسکن به‌صورت افت قیمت‌ها خود را نشان داده است.
در قانون برنامه هفتم که در دست بررسی در صحن مجلس است نیز بر افزایش عرضه مسکن به عنوان برنامه‌ای منسجم برای پاسخ به تقاضا بویژه تقاضای گروه‌های هدف تأکید شده است.
مجلس شورای اسلامی در مصوبه‌ای، وزارت راه و شهرسازی را مکلف به عملیاتی کردن برنامه تولید و عرضه مسکن حمایتی کرد.
طبق این مصوبه، به منظور زمینه‌سازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب به‌ویژه برای افراد واجد شرایط مسکن و در راستای ارتقای کمی و کیفی سکونت و در اجرای قانون جهش تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی مکلف است برنامه تولید و عرضه مسکن حمایتی را پس از تأیید در شورای مسکن استان‌ها و سپس تصویب در شورای عالی مسکن با رویکرد حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، تعاونی و غیردولتی، شهرداری‌ها و سایر نهادهای عمومی غیردولتی در چهارچوب تفاهمنامه‌های فیمابین و با استفاده از ابزار اعتبارات حمایتی مصوب، عملیاتی کند. قوانین بالادستی همواره تولید مسکن را عاملی برای کنترل قیمت عنوان می‌کند. در سال 1387 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تصویب و در سال 1400 قانون جهش تولید مسکن به عنوان قانون مکمل آن تصویب شد.
در این قوانین 2 مسأله اصلی افزایش کمیت تولید مسکن (جهش تولید مسکن) و دوم مدیریت عرضه و تقاضای مسکن و کاهش قیمت ساخت مسکن به نحوی است که باعث شود دهک‌های کم برخوردار و ضعیف جامعه نیز بتوانند صاحب مسکن شوند.
روح‌الله اکبری، دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی در خصوص کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن می‌گوید: «قوانین از یک طرف باید نظام تأمین مالی این طرح را متناسب با تولید سالیانه 1 میلیون مسکن و ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال برنامه‌ریزی و حمایت و پشتیبانی کند و از سوی دیگر در بحث فناوری‌های تولید و مدیریت ساخت و نهاده‌های تولید نیز باید تحولاتی اتفاق بیفتد که علاوه بر تحقق کمیت در ساخت مسکن قیمت تمام شده و قیمت فروش متناسب با دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه باشد، بنابر این نهضت کاهش قیمت تمام شده امری لازم و ضروری است.» روح‌الله اکبری با بیان پنج عامل اصلی در مشخص شدن قیمت مسکن، گفت: ما در اصل 31 قانون اساسی در بحث مسکن اقشار نیازمند مثل کارگران حتماً باید در ساخت و تولید مسکن فعالیت‌هایی انجام دهیم و این اقدامات باید به گونه‌ای باشد که این اقشار کم درآمد نیز بتوانند صاحب خانه شوند. به همین دلیل برای حمایت از دهک‌های پایین جامعه در ساخت مسکن، دولت زمین را در قالب طرح اجاره 99 ساله زمین به مردم عرضه می‌کند که با این طرح، قیمت زمین عملاً از قیمت مسکن حذف شده و یا در طول زمان طولانی قابل پرداخت شده است.
موضوع دیگر بحث نیروی کار در ساخت و تولید مسکن است که در ایران این هزینه نسبتاً ارزان است. موضوع سوم بحث مدیریت ساخت توسط سازندگان و انبوه‌سازان است که با استفاده از فناوری‌های نوین و روش‌های نوین مدیریتی باید هزینه‌های ساخت مسکن نیز مدیریت شود. موضوع چهارم بحث مجوزهای ساخت مسکن و حقوق دولتی است که مواردی مثل بیمه، مالیات و هزینه‌های مجوزها و پروانه‌های ساخت را شامل می‌شود که در این موارد نیز قانون تخفیفات خاصی را مقرر کرده است.
موضوع پنجم نیز بحث مصالح ساختمانی است که بخش مهم آن هزینه‌های فولاد و سیمان است که در وهله نخست مواد اولیه این مصالح از انفال است و در تولید و عرضه نیز از یارانه‌های مستقیم و پنهان حمل و نقل و یارانه‌های انرژی برخوردار است و در صورت مدیریت بهینه این بخش نیز موجب کاهش هزینه‌های خرید مصالح ساختمانی برای سازنده و مصرف‌کننده نهایی فراهم می‌شود.
روند اجرای برنامه‌ها در بخش مسکن همزمان با تحولات مثبت در بازارهای موازی، از چند سو بر بازار تأثیر داشته که مهم‌ترین آن جلوگیری از خروج سرمایه به قصد خرید ملک در کشورهای دیگر و حفظ ارزش پول، بازگشت این سرمایه به داخل و در نتیجه ثبات بازار و روند نزولی قیمت مسکن است.
برش
کاهش 20 درصدی قیمت های پیشنهادی
گزارش میدانی از تحولات بازار مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در این بازار فروشندگان بیشتر شده‌اند اما خریداران همچنان در انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن هستند. انتظار کاهش بیشتر قیمت مسکن ناشی از کاهش انتظارات تورمی در بازار است. قیمت‌های پیشنهادی فروش نسبت به اوایل امسال کاهش حداقل 20 درصدی دارد. با وجود این، به گفته مشاوران املاک، خریداران منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند. بر اساس این گزارش عرضه مسکن در ماه‌های اخیر نیز بیشتر شده و این موضوع هم بر کاهش قیمت‌ها اثر داشته است. تحویل مسکن مهر باقیمانده و افزایش سرعت نوسازی در بافت‌های فرسوده عرضه را افزایش داده است. در کنار آن نهضت ملی مسکن هم در حال اجراست.