مهسا قوی‌قلب
روزنامه نگار

قدیم‌ترها مستأجرها می‌توانستند سال به سال در خصوص افزایش بهای اجاره‌خانه تصمیم‌گیری کنند، چرا که به طور متوسط 15 تا 20 درصد هر صاحبخانه‌ای می‌توانست اجاره خانه را بالا ببرد اما حالا مدتی است که اوضاع فرق کرده و به اصطلاح می‌توان گفت، شاهد آشفته بازاری در این حوزه هستیم. حالا هیچ مستأجری نمی‌تواند دقیق بداند برای سال بعد چقدر قرار است روی پول پیش و اجاره‌بها بگذارد.
قوانینی که دولت می‌گذارد هم به راحتی قابل دور زدن است و اساساً از قدیم این رابطه مالک و مستأجر در کشور ما چون یک رابطه مستقیم است مستأجرها می‌گویند اگر مالکی راضی نباشد در هر صورت ماندن در خانه جز اعصاب خردی چیزی نیست. حتی حالا دیگر به‌دلیل تورم و اینکه اکثر مالکان خود جای دیگری مستأجر هستند، کمتر انصاف و رحم به خرج می‌دهند و برای همین است که شاید کمتر شاهد همسایه‌های ثابت در یک محله باشیم. اما فارغ از شکایت‌ها و گله‌گزاری‌های مستأجران و گاهاً هم مالکان، آن چه بی‌شک می‌تواند گره‌های بسیاری از مسائل از جمله مشکلات بین مالک و مستأجر بکاهد، قانون است. حالا به نسبت قبل بیشتر در شوراهای حل اختلاف شاهد حضور مالکان و مستأجران هستیم. آیا درباره قوانین موجود درباره حقوق مالکان و مستأجران چیزی می‌دانید؟ در این پرونده دنبال پاسخ به برخی پرسش‌های متداول هستیم.

از بدو تصویب قانون مدنی در سال 1307 که دربردارنده حقوق مالکین و مستأجرین بوده است تا تصویب موادی از مصوبه ستاد ملی کرونا که مجموعه قوانین مربوط به روابط موجرین و مستأجرین را دستخوش تغییرات قرار داد، این قوانین بین مالک و مستأجر فرازوفرود پرنشیبی را پشت‌سر قرار داده است.
یک وکیل پایه یک دادگستری درباره قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر به «ایران» می‌گوید: مهم‌ترین حمایت‌های قانونی از حقوق مالکین و مستأجرین، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های 1356 و 1376 وجود دارد.
البته حمایت‌های قانونی از حقوق موجرین و مستأجرین که در حال حاضر با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا ایجاد شد نیز قابل پرداختن است.
وی ادامه می‌دهد: در سال‌‌های گذشته و همزمان با شیوع بیماری کرونا، قانون تخلیه مستأجر متوجه تغییراتی شد. ستاد ملی کرونا به‌ منظور حمایت از مستأجران، مصوبه‌هایی را تنظیم کرد که طی آن مالک نمی‌تواند مستأجر را تا پایان همه‌گیری کرونا مجبور به تخلیه ملک کند.
بر اساس این مصوبه، مستأجر می‌تواند در صورت تمایل، قرارداد اجاره‌نامه را به‌ شرط افزایش میزان اجاره‌بها، به‌ صورت خودکار تمدید کند.
میزان افزایش اجاره برای تهران 25 درصد و شهر‌‌های دیگر بسته به میزان جمعیت 20 و 15 درصد است. البته این مصوبه شرایطی هم برای موجر و مالک اندیشیده است که باوجود آن شرایط، مالک می‌تواند حکم تخلیه مستأجر را حتی در دوران کرونا دریافت کند.
او ‌می‌گوید: هرچند بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، مالک مجوز مجبور کردن مستأجر به تخلیه ملک را ندارد، اما در صورت وجود شرایطی، می‌تواند به‌ صورت قانونی حکم تخلیه مستأجر را دریافت کند.
 برای دریافت حکم تخلیه لازم است مالک مشمول یکی از شرایطی باشد که در قانون آمده است. مثلاً تصمیم به ساخت‌وساز داشته باشد یا مستأجر افزایش اجاره‌بها یا اجاره را در سال قبل نپرداخته باشد یا ساکنان محل سکونت از مستأجر رضایت نداشته باشند که مالک باید این موارد را اثبات کند.
البته علاوه بر موارد فوق، مفادی هم وجود دارد که بر اساس آن مالک‌ می‌تواند ادامه اجاره را متوقف کند. به گفته این وکیل دادگستری، مستأجر متعهد به اجرای تعهداتی است که درصورت عدم همکاری، مالک می‌تواند حکم تخلیه بگیرد. مثلاً فروش ملک یا نیاز مالک یا افراد تحت تکفل وی به ملک.
او درباره اثبات نیاز مالک یا افراد تحت تکفل وی به ملک که الان شمار زیادی از دلایل عدم تمدید قرارداد را شامل می‌شود اما در برخی موارد در نهایت مالک، مستأجر را به این بهانه بلند می‌کند تا با اجاره بیشتری ملک را به مستأجر دیگری بدهد، می‌گوید: در این مورد اگر توسط مراجع صالح و مرتبط اثبات شود که موجر یا افراد تحت تکفل وی به ملک مورد اشاره برای سکونت نیاز دارند، می‌توانند نسبت به تخلیه مستأجر
 اقدام کنند.‌
البته این در شرایطی است که موجر تنها مالک همین ملک باشد، در غیر این صورت این شرط قابلیت اجرایی پیدا نخواهد کرد. این موردی است که اکثر مستأجر‌ها نمی‌دانند.
به اعتقاد این وکیل دادگستری، مصوبه موجود کم‌وکاستی‌های بسیاری دارد و اکثر نیاز‌های مالکان به صورت کامل در متن این مصوبه گنجانده نشده است. اگر منصفانه به موضوع نگاه کنیم، در حقیقت این مصوبه بیشتر به نفع مستأجران عمل می‌کند.

بــــرش

چه باید کرد؟
برای رفع تمامی مشکلات به وجود آمده نیازمند قانون کاملی هستیم که بتواند همه چیز را تحت‌الشعاع قرار دهد. همچنین درخصوص افزایش قیمت‌ها، در متن مصوبه مذکور که به موضوع افزایش میزان کرایه‌ها پرداخته شده است، توجه دقیقی به مناطق گوناگون و میزان ارزش خانه‌ها نشده و درصدی یکسان برای کلیه‌ مناطق با ارزش‌‌های منطقه‌ای گوناگون در نظر گرفته شده که علت اصلی بروز اختلافات به وجود آمده است. مورد دیگر این است که مقررات درج شده در ذیل این مصوبه تنها دربرگیرنده قرارداد‌های اجاره منازل مسکونی است و سایر قرارداد‌ها مانند قرارداد‌های تجاری شامل موارد مطرح شده در این مصوبه نمی‌شوند.