در حافظه موقت ذخیره شد...
«ایران» از هوشمند شدن فرایند صدور پروانه‌های ساخت و تأثیر آن بر میزان تخلفات گزارش می‌‌دهد
تراکم‌فروشی حل شد تخلف فروشی نه!
طبق آمار شهرداری تهران، تخلفات در حوزه ساختمان کاهش یافته است
خبرنگار
هوشمند شدن صدور جواز ساخت و ساز باعث کاهش آمار تخلفات ساختمانی شده است. اگرچه شهرداری همچنان از محل این تخلفات درآمد دارد، اما میزان درآمدی که از این محل به جیب دولت محلی می‌‌رود، ناچیز است. برخی کارشناسان معتقدند که تخلفات همچنان درآمدزاست، اما نه برای شهرداری که باتوجه به نرخ صعودی ملک، بیشتر برای سازندگانی می‌‌صرفد که حاضرند مابه ازای این تخلف را بپردازند. اگرچه میزان جریمه کمیسیون ماده 100 به اعتقاد برخی‌ها بازدارنده است و حتی برخی سازنده‌ها به تخریب یا عقب‌نشینی به جای پرداخت جریمه بیشتر تن می‌‌دهند، اما تمایل برخی شورایی‌ها به افزایش صدور پروانه در وضعیت رکود موجب شده تا نرخ جریمه از رقمی که هست بالاتر نرود. موضوع نگران‌کننده‌ای که به اعتقاد برخی کارشناسان شهری باید افزایش یابد وگرنه به افزایش تخلفات دامن می‌‌زند.
مهدی بابایی، عضو شورای شهر تهران با اشاره به اینکه اصل موضوع تخلف، تراکم‌فروشی بود که زمانی به ساخت طبقات اضافی خارج از طرح تفصیلی مجوز داده می‌‌شد، به «ایران» می‌‌گوید: «غیر از طبقات، اغلب تخلفات جزئی است که در حین ساخت و ساز رخ می‌‌دهد و 3 تا 5 برابر جریمه تخریب و نوسازی هم برای آن پیش‌بینی شده است، اما هم اکنون که صدور جواز 100 درصد الکترونیکی و به نوعی هوشمند شده است، کسی نمی‌تواند در تهران خارج از طرح تفصیلی جواز بگیرد، مگر اینکه به کمیسیون ماده 5 برود که قضیه فرق دارد و اغلب هم موردی است. البته طرحی در شورای شهر در دستور کار گذاشته‌ایم که حتی آن دسته از پرونده‌هایی که استثنائاً به کمیسیون ماده 5 می‌‌رود نیز ارسال آنها به تصویب شورای شهر برسد، یعنی اعضای شورا در جریان پرونده قرار بگیرند. زمانی که این فرایند الکترونیکی نبود امکان وقوع تخلف در این حوزه وجود داشت.»
وی ادامه می‌‌دهد: «البته ادعای الکترونیکی شدن در ابتدای مدیریت شهری دوره اصلاحات بود، اما 6 ماه مانده به دوره جدید سامانه، هوشمند شد و دیگر امکان صدور مجوز دستی وجود ندارد.»
او البته منکر بروز تخلف نشده، اما تعداد و مقدار آن را بسیار ناچیز می‌‌داند که در مثلاً پاسیوها به صورت موردی اتفاق می‌‌افتد که آن هم مناطق تا سقف محدودی اجازه جریمه دارند و خارج از آنها به کمیسیون ماده 100 ارسال می‌‌شود، اما درباره اینکه بخواهیم بگوییم الان چند درصد ارسال پرونده‌ها به کمیسیون ماده 100 کاهش یافته نمی‌توان عدد دقیقی اعلام کرد، چون پرونده‌ها تاریخ معینی ندارند. در کمیسیون ماده 100 هم مطابق طرح تفصیلی برخورد می‌‌شود.»
تخلفات در باغات کاهش یافته است
او درباره وضعیت تخلفات در باغات تهران هم می‌‌گوید: «از زمانی که سطح اشغال از 30 به 15 درصد در دو طبقه رسید، تعداد درخواست‌ها بسیار محدود شد. شاید سالانه به 2 تا 3 مورد بیشتر نرسد، چون برای مالکان هم دیگر به صرفه نیست، اما در برهه‌ای به علت سطح اشغال 30 درصد که گاهاً تا 60 درصد هم کشیده می‌‌شد، صرفه اقتصادی داشت. الان چون صدور جواز 100 درصد هوشمند شده امکان تخلف وجود ندارد چون سیستم باید مجوز دهد. مگر در بالکن یا پاسیو که مجوز محدودی به مناطق داده شده است.»
بابایی می‌‌گوید که میزان درآمد شهرداری از محل تخلفات بسیار ناچیز است. جریمه پاسیو نسبت به عوارض تخریب و نوسازی شاید یک دهم باشد آن هم برای ساختمان‌هایی که تخلف کنند که مثلاً در ملک شمالی تخلف نیست و در املاک جنوبی هم 3 تا 5 برابر عوارض، جریمه می‌‌شوند. 30 تا 35 درصد درآمد شهرداری هم اکنون از محل درآمد پایدار است و 10 درصد درآمد از فروش املاک به‌دست می‌‌آید. البته شهرداری باید هر سه ماه یک بار گزارشی به خزانه‌دار شورا درباره منابع درآمدی خود ارائه دهد. اگرچه در درآمد نقد وضع‌مان خوب است، اما در درآمد غیرنقد عقب هستیم.»
تخلف‌فروشی به جای تراکم‌فروشی!
با این حال تعدادی از سازندگان که در مناطق مرکزی تهران ساخت و ساز می‌‌کنند خلاف این گفته‌ها را تأیید می‌‌کنند. آنها معتقدند که با پول می‌‌توان در شهرداری تهران هرکاری انجام داد و این به شرطی است که شما رابطه داشته باشید. چراکه حالا برخی از سازنده‌ها به هر دری می‌‌زنند تا تراکم مازاد (سطح اشغال بالاتر) داشته باشند، اما در عمل تعداد محدودی موفق به گرفتن تراکم مازاد می‌‌شوند. بهای این تراکم هم البته کم نیست. برخی می‌‌گویند در ازای هر متر بیشتر در سطح اشغالی که بالاتر از سطح اشغال مصوب در طرح تفصیلی است، باید 20 تا 30 درصد قیمت تمام شده را پرداخت کرد و البته این مبلغ جدا از تخلفات جزئی است که مثلاً در پاسیو اتفاق می‌‌افتد. چراکه تخلف این موارد چندان پرهزینه نیست و با متری 5 تا 6 میلیون تومان هم دستور مازاد در این سطح داده می‌‌شود. اما زمانی که بحث به جزئیات بیشتر می‌‌رسد، قضیه فرق می‌‌کند. خب سیستم هوشمند چگونه اجازه این تخلفات را صادر می‌‌کند؟ آیا ادعای اینکه سیستم الکترونیکی اجازه نمی‌دهد طرحی خارج از طرح تفصیلی جلو برود غیرواقعی است؟ مسأله البته پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. برخی سازنده‌ها از جمله روح‌الله ثابتی که از سازندگان مناطق مرکزی تهران است به «ایران» می‌‌گوید که وقتی کار به شورای معماری مناطق کشیده شود با فیش دستی هم می‌‌توان پرداخت مازاد را انجام داد که البته درحسابداری پرداخت می‌‌شود، اما دیگر فیش سیستمی ندارید. البته منظور فیش مازاد است نه فیشی که برای سطح اشغال قانونی باید پرداخت کنید، چراکه برای آن فیش سیستمی گرفته‌اید.
درآمد تخلفات به جیب سازنده می‌‌رود تا شهرداری!
عبدالرضا گلپایگانی، کارشناس معماری و شهرسازی با بیان اینکه موضوع تخلف در ساخت و ساز جدی است، چون به واسطه آن درآمد هنگفتی برای سازنده و مالک ایجاد می‌‌شود، به «ایران» می‌‌گوید: «اگر فرایند دقیقی برای نظارت حین انجام کار باشد، صورت‌مسأله پاک می‌‌شود، اما گام بعدی این است که با تخلف برخورد قانونی می‌‌شود یا نه. درهمان دوره برای اینکه جلوی تخلف گرفته شود ما سازکار نظارتی دقیقی تنظیم کردیم تا برمبنای تقسیم کار گزارش تخلف در هر سطحی اعلام شود. پیش از این سازکار روشنی وجود نداشت و باب بود که مهندس ناظر گزارش را به شهرداری اعلام و شهرداری هم مطابق گزارش با متخلف برخورد کند،اما در این طرح نظارت کاملاً به صورت سیستمی انجام می‌‌شود. متأسفانه الان کار به شکل پراکنده است. درحالی که مسئولیت باید شفاف و مشخص بوده و امکان نظارت در هر مرحله وجود داشته باشد. ما نیروی این کار را هم در شهرداری داریم اما تقسیم کارمان درست نیست. کلیات این طرح هم در شورا تصویب شد اما به مرحله اجرا نرسید.»
او درباره درآمدزایی شهرداری از محل تخلفات شهرسازی می‌‌گوید: «اینکه گفته می‌‌شود شهرداری از این محل کسب درآمد می‌‌کند بیشتر شبیه توجیه و بهانه است برای افرادی که می‌‌خواهند منفعت کار را از دست ندهند. یک نیروی ناپاک می‌‌تواند کل مجموعه را بدنام کند. عددی که از این محل به دست می‌‌آید ناچیز است اما برای مدیرانی که توجه نمی‌کنند، می‌‌تواند یک توجیه خوب باشد. مثلاً در بحث تخلفات باغات که در نهایت منجر به توقف صدور پروانه در باغات شد، درآمدی که از محل صدور پروانه عاید شهرداری می‌‌شد، یک درصد کل درآمد شهرداری برای 10 سال بود، اما در مقابل این تخلف برای صاحب باغ و آن مأمور متخلف کلان محسوب می‌‌شد. پس موضوع شخص است نه سازمان! اما اصل این است که باید جلوی تخلف قبل از وقوع گرفته شود و این نیاز به نظارت جدی دارد که در شهرداری ضعیف است و باید تقویت شود.»
وی ادامه می‌‌دهد: «درحوزه برخورد با تخلف هم مثلاً اگر تخلفی به کمیسیون ماده 100 ارسال شود باید بدانیم که بیش از 85 درصد آرای ماده 100 بازگشت به شکل قانونی و رفع تخلف یا تخریب است و فقط 15 درصد با جریمه رفع و رجوع می‌‌شود. البته یک سری تخلفات جزئی در منطقه رسیدگی می‌‌شود که قبلاً تعریف روشنی از این تخلفات جزئی وجود نداشت اما سازکار دقیقی برای آن تعریف شد و به تصویب شورا هم رسید و مبنای عمل قرار گرفت. جریمه این نوع تخلفات جزئی هم سیستمی پرداخت می‌‌شود. مسأله دیگر کاهش سود تخلف برای سازندگان است که در دوره‌ای حتی پرونده تخلف به کمیسیون ماده 100 می‌‌رفت، اما مالک حاضر بود به جای جریمه رأی به تخریب داده شود، اما باتوجه به افزایش نرخ ملک هنوز تخلف صرفه دارد؛ بنابراین باید عوارض و جریمه متناسب با رشد نرخ مسکن افزایش یابد. متأسفانه در شورای ششم اعتقادی به این موضوع ندارند و حتی برای عوارض تخفیف قائل شده‌اند تا آمار ساخت و ساز بالا برود. درحالی که هزینه کل عوارض صدور پروانه نسبت به قیمت آپارتمان 2 تا 3 درصد است و 70 درصد پول زمین است.»