بازار مسکن و اجاره قبل از تابستان ساماندهی می‌شود
مهمترین محور طرح دولت برای ساماندهی بازار مسکن اخذ مالیات از دلالی خرید و فروش است
جلوگیری از التهاب قیمتی در بازار مسکن و اجاره سوداگران بازار مسکن، ملزم می‌شوند بابت مابه‌التفاوت سودی که از معاملات مکرر مسکن کسب می‌کنند، مالیات بپردازند
براساس لایحه‌ای که در دولت تصویب شده و این هفته با قید دوفوریت به مجلس ارسال می‌شود، برای ساماندهی و کنترل بازار مسکن، برنامه مالیاتی در این بازار اجرا می‌شود. هدف از این برنامه، جلوگیری از دلالی مسکن و دامن زدن به قیمت خرید و فروش و اجاره بها است.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال 1394 و در اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مطرح شد. اما پس از گذشت بیش از پنج سال و با وجود تصریح قانون و وعده‌های متعدد مسئولان وزارت راه و شهرسازی، این سامانه راه‌اندازی نشد. اکنون دولت طرح ساماندهی بازار مسکن را با تکیه بر اخذ مالیات از معاملات مکرر آماده کرده است تا اجرای آن قبل از شروع فصل جابه‌جایی، التهاب را از بازار دور کند.
افزایش خانه‌های خالی
طبق گزارش مرکز آمار در سال ۱۳۹۵، 2.6 میلیون خانه خالی در کشور وجود داشته و بدون هیچ استفاده‌ای رها شده است. وجود خانه خالی به منظور نقل و انتقال امری ذاتی در بازار مسکن است. اما براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس موردی که مسأله خانه خالی را پررنگ می‌کند؛ اختلاف آن در ایران با متوسط نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد. این مسأله، به کاهش عرضه خانه به منظور بهره‌برداری و سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی و به تبع آن رشد قیمت اجاره و افزایش فشار بر مستأجران و فاقدان مسکن ملکی را به دنبال دارد. علاوه براین، خالی ماندن خانه‌ها به دلیل محبوس شدن حجم عظیمی از سرمایه کشور، به رشد تولید و اشتغال نیز آسیب می‌رساند.
براساس گزارش مرکز آمار، استان تهران با دارا بودن 19 درصد کل خانه‌های خالی در کشور (حدود 490 هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور را دارد. نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال ۱۳95 معادل 11.6 درصد و حدود 0.3 درصد بالاتر از متوسط کشوری آن است و شش استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل 39 درصد از کل خانه‌های خالی کشور در رتبه‌های بعدی بیشترین تعداد خانه‌های خالی در کشور قرار می‌گیرند.
رشد چهار برابری خانه‌های خالی در کشور طی دوره 1385 تا 1395، در حالی اتفاق افتاده است که با توجه به افزایش سالانه قیمت مسکن (رشد بیش از هفت برابری از سال 1385 تا 1395) اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست داده و به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. طبق سرشماری سال 1375 حدود ۷3 درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده‌اند؛ اما این آمار در سال 1395 به 60 درصد رسیده است و در مقابل با رشد جمعیت و به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره‌نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است.
بررسی تجارب کشورها نشان می‌دهد که دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمت‌ها از اهرم مالیاتی استفاده می‌کنند و با سازکارمشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کنند. این اقدام مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت.
جزئیات برنامه ساماندهی بازار مسکن
ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از نهایی‌شدن لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن خبر داده است. به گفته نوروزی، ساماندهی بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن و سوق‌دادن سرمایه‌ها به سمت تولید از مهمترین اهدافی است که دولت در اجرایی‌کردن این طرح به دنبال آن است.
مطابق این لایحه تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون می‌نمایند درصورتی‌که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از پنج سال پس از تاریخ تملک اقدام نمایند، مشمول مالیات بر معاملات مکرر خواهند شد. مردم عادی و تقاضای مصرفی مشمول پرداخت مالیات بر معاملات مکرر مشمول نمی‌باشند.
همچنین براساس متن لایحه درصورتی‌که فرد حقیقی یا حقوقی تنها اقدام به تملک یک واحد مسکونی یا یک قطعه زمین با کاربری مسکونی نماید، در صورت انتقال مالکیت همان ملک مشمول مالیات نبوده و انتقال مالکیت به‌موجب ارث، املاک انتقال یافته ناشی از تملیک از محل اجرائیه یا آرای محاکم قضایی و یا قهری از پرداخت مالیات بر معاملات مکرر مشمول نیستند.
این مالیات به‌صورت درصدی از سود معامله و از طریق پلکان معکوس از فروشنده دریافت می‌شود؛ بدین معنا که هرچه فاصله زمانی بین خرید و فروش ملک کمتر باشد، نرخ این مالیات بیشتر بوده و باگذشت زمان میزان مالیات کمتر خواهد شد.
براساس لایحه‌ای که دولت تنظیم کرده است در صورتی که فاصله زمانی بین انتقال مالکیت کمتر از یک سال باشد، فروشنده ۶۰ درصد از مابه‌التفاوت قیمت زمان تملک و انتقال مالکیت را می‌پردازد، بین یک تا دو سال ۴۰ درصد، بین دو تا سه سال ۲۰ درصد، بین سه تا چهار سال ۱۰ درصد و در نهایت بین چهار تا پنج سال ۵ درصد سود معامله را به‌عنوان مالیات پرداخت کند.
هدف دولت در خصوص وضع این مالیات، ساماندهی بازار مسکن است، مالیات بر معاملات مکرر مهمترین ابزاری است که در خدمت تولید آمده و از خرید و فروش‌های مکرر در مدت کوتاه و قیمت‌سازی جلوگیری می‌کند و با افزایش هزینه معامله در زمان کوتاه، شرایط را برای هدایت نقدینگی به سمت تولید فراهم می‌کند.
