بررسی وضعیت مصالح ساختمانی درگفت‌وگو با رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور
ترس سرمایه‌گذاران از تورم مصالح
تجربه نوسانات قیمتی در سال 1401 در بازار مصالح ساختمانیِ، ما را برآن داشت تا با یکی از دست‌اندرکاران ساخت مسکن گفت‌وگویی داشته باشیم. سید محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه سازان، نوسانات ارزی را عامل اصلی تورم در بازار مصالح می‌داند و معتقد است این مساله باعث کاهش پیش‌بینی پذیری و تخمین قیمت تمام شده مسکن می‌شود و سرمایه‌گذاران را از ورود به حوزه ساخت مسکن بر حذر می‌دارد. در ادامه گفت‌وگوی «ایران» با ایشان را می‌خوانید.
در ابتدا بفرمایید با شرایط فعلی، قیمت هر متر مربع ساختمان چقدر تمام می شود؟
نمی توانیم یک عدد مشخصی بیان کنیم. بستگی به انواع ساخت و حتی شرایط اقلیمی استانها دارد. مثلا در استان‌های جنوبی دستمزدها چندبرابر جاهای دیگر است. حتی سازمان برنامه هم قیمت تمام شده برای پروژه‌های عمرانی در آن مناطق را با شاخص های متفاوتی محاسبه می کند. اساساً این تصور دولت و وزارت راه و شهرسازی که با ارائه قیمت واحد در تمام کشور می توانند مسکن مناسب برای مردم بسازند؛ از ابتدا غلط بود. در این خصوص می‌شود از ظرفیت شوراهای مسکن در استانها استفاده کرد تا بتوانند با احتساب فناوری و شرایط بومی خود، قیمت مسکن در هر استان را محاسبه کنند. تا انتهای سال گذشته حداقل قیمت ساخت مسکن 8.5 تا ۱۰ میلیون تومان رسید.
در تهران چطور؟ قیمت تمام شده‌ی هر متر مربع ساختمان در تهران را چقدر برآورد می کنید؟
نوسانات به شکلی است که نمی‌شود راحت برآورد کرد. مثلاً فولاد اواخر سال گذشته دوبرابر شد. باید به ثبات بیشتری برسیم تا بشود دقیق‌تر تخمین زد. اما تا همین چند ماه پیش می توانستیم بگوییم هر متر مربع 8.5 میلیون تومان تمام می‌شود.
جزئیات بیشتری در خصوص تورم مصالح بفرمایید. علل اصلی این نوسانات چیست؟
بسیاری از مصالح وابسته به ارزش پول ملی هستند و هر وقت پول ملی سقوط کند این ها بلافاصله با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شوند. حالا اینکه چه زمانی پول ملی سقوط می‌کند با توجه به پیچیدگی های شرایط اجتماعی و سیاسی برای بخش خصوصی قابل ارزیابی نیست. مثلاً محصولی مثل فولاد که بخش عمده‌اش صادر می‌شود و از صادرات موثر ما به کشور های دیگر است؛ طبیعی است که وقتی پول ما سقوط می‌کند و نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، هر صادر کننده ای به صرافت کاهش عرضه در بازار داخلی می افتد. و در این شرایط اینکه تولید کننده بخواهد با قیمت فروش داخلی که فاصله زیادی با قیمت صادرات دارد؛ در بازار داخلی عرضه کند؛ برای شکست محسوب می‌شود. پس افزایش ارز از طرفی به دلیل جنبه رقابتی که در ذات بازار هست؛ منجر به گرانی حتی محصولات تولید داخل مثل فولاد می‌شود؛ از طرفی طبعا مصالح وارداتی بلافاصله پس از سقوط پول ملی با افزایش قیمت مواجه می‌شوند.
با توجه به نوسانات تورمی مصالح ساختمانی، طولانی شدن زمان ساخت در قیمت تمام شده موثر است؟
بله، در روش های ساخت کنونی برای هر افزایش سقفی باید یک ماه اضافه‌تر در نظر بگیریم که در فرایند ساخت اسکلت اضافه می‌شود. و همین میزان زمان با یک درصد کمتری در سایر فعالیت ها مثل سفت کاری و نازک کاری خواهیم داشت. یعنی در شرایط فعلی مثلاً یک 5طبقه وقتی تبدیل به10 طبقه شود؛ ممکن است تا 10 ماه زمان ساخت افزایش پیدا کند. یک ساختمان معمولی 5 طبقه هم بین 18 ماه تا دوسال زمان می‌برد. یکی از اقدامات خوبی که باید توسط انبوه سازان انجام شود توسعه صنعتی سازی است. این، هم یک تکلیف فنی و اقتصادی است. هم نوعی وظیفه اجتماعی است. یکی از تاثیر گذارترین عوامل برای مهار تورم و کاهش قیمت تمام شده، حرکت به سمت صنعتی‌سازی است. دلیل اصلی موضوع هم این است که در بازه‌های کوتاه‌تری کار به پایان می‌رسد. اگر به طور معمول پروژه ای در دو سال ساخته می شود، این زمان با صنعتی سازی 8 تا 10 ماه کاهش پیدا می‌کند. ضمن اینکه در این صورت بانک ها می‌توانند تسهیلات را سریع‌تر اختصاص دهند و فرایند تجدید منابع‌شان تسریع شود. از طرفی طول عمر ساختمان ها نیز افزایش پیدا می‌کند. در هر حال تورم نقش غیرقابل انکاری در شرایط فعلی دارد و این تورم در صورت طولانی شدن زمان ساخت نقش تعیین کننده ای در شکست پروژه های ساختمانی بازی می‌کند.
کدام گروه از مصالح بیش از سایرین متأثر از تورم است؟
تقریباً تمام گروه ها از نوسانات نرخ ارز متأثر است و اواخر سال گذشته افزایش قیمت تجربه کرده‌است. حالا یک مقدار در برخی گروه ها بیشتر در برخی کمتر. اما مسئله دیگر سهم و وزن هر کدام از این‌ها در محاسبه قیمت تمام شده است. مثلا فولاد و سیمان از باقی موارد وزن بیشتری دارند. وقتی فولاد از 16 تومان رسیده به 32 تومان؛این قیمت تمام شده را یک تا یک و نیم‌میلیون در هر متر مربع افزایش می‌دهد. حالا ببینید که وقتی قیمت تمام شده ساختمان 10 میلیون‌تومان است؛ خب همین فولاد به تنهایی 10 تا 15 درصد اثر گذاشته و قیمت تمام شده را افزایش می‌دهد. این بخاطر همین وزن بالای فولاد و سیمان در قیمت تمام شده است. سیمان هم در فرآورده هایی مثل بتن که رایج ترین محصول تولیدی در ساختمان هاست یا بلوک های سیمانی به کار می‌رود؛ لذا هر وقت سیمان گران می‌شود قیمت تمام شده تغییر زیادی می‌کند. در قراردادهای دولت با انبوه سازان هم برای این دو محصول تعدیل را در نظر می گیرند. یک سری تاسیسات هم داریم که یا وارداتی هستند یا رقابت شدیدی در بازار این مصالح وجود دارد. که این ها از افزایش نرخ ارز تأثیر سریع و مستقیم می‌گیرند. مثل پکیج و رادیاتور. تأثیر این‌ها سریع و زیاد هست. یک سری دیگر محصولات مثل شن و ماسه تولیدشون با نوسان مواجه هست. این‌ها بخاطر مجوز هایی که برای تولید در معادن می‌گیرند؛ با منابع طبیعی چالش‌هایی دارند که تولیدشان را با نوسان مواجه می‌کند. در استانها هم قیمت این گروه متفاوت است.
بــــرش
در سال ۱۴۰۱ چند موج تورمی در بازار مصالح ساختمانی تجربه کردید؟
در سال گذشته ما با3 موج تورمی مواجه شدیم. یکی همین ماه پایانی سال بود که بسیار شدید بود. یکی بخاطر افزایش دستمزدها بود که 60 درصد افزایش پیدا کرد. یکی هم در قیمت تمام شده مصالح تولید داخل 9تا12 درصد اثر گذاشت. گرانی مصالح هم در طول سال گذشته داشتیم که در مجموع سه موج تورمی محسوب می کنیم.
در این شرایط جذب سرمایه هم در این بازار مثل بازارهای دیگر با مشکل مواجه شده‌است. الان اساسا سرمایه‌گذار با یک تقریب قابل قبولی نمی تواند قیمت تمام شده را پیش بینی کند. مثلاً در بازار مصالح ظرف دو ماه ناگهان قیمت فولاد دوبرابر می شود. دستمزدها ناگهان رشد پیدا می کند. سیمان رشد زیادی می کند. حتی عوارض صدور پروانه دوبرابر می شود. این ها مواردی است خارج از پیش بینی. سرمایه گذار در این شرایط از سرمایه‌گذاری و فعالیت امتناع می کند. که این خود منجر به کاهش تولید و عواقب دیگر به تبع آن خواهد شد.