شناسایی ۴۰۰ هکتار زمین و آغاز مطالعه برای توسعه عمودی
شهرهای گیلان قد می‌کشند
زمین در گیلان بیش از آنکه اهمیت و اولویت در زمینه بارگذاری جمعیتی و مسکونی داشته باشد، بخشی از سرمایه اقتصادی، زیست‌محیطی و هویتی استانی است که شالیزارهایش در تأمین امنیت غذایی، جنگل‌هایش در پایداری اکوسیستم و منابع طبیعی‌اش در حفظ تعادل محیطی نقش دارند. با این حال، افزایش تقاضا برای مسکن، محدودیت زمین مناسب برای توسعه شهری و دشواری تأمین اراضی مورد نیاز طرح‌های حمایتی مسکن، شهرهای استان را با مسأله‌ای جدی روبه‌رو کرده است: چگونه می‌توان نیاز سکونتی جمعیت را پاسخ داد، بی‌آنکه برای ساخت خانه‌های بیشتر، زمین‌های ارزشمند کشاورزی و طبیعی به محدوده ساخت‌وساز تبدیل شوند؟
پاسخ به این پرسش، ضرورت بازنگری در الگوی توسعه شهری گیلان را برجسته می‌کند؛ الگویی که به جای گسترش بی‌وقفه شهرها در پهنه‌های پیرامونی، بخشی از ظرفیت توسعه را در ارتفاع ساختمان‌ها و در محدوده‌های از پیش تعیین‌شده برای این منظور جست‌وجو کند.
محدودیت زمین مناسب برای توسعه شهری، ارزش بالای اراضی کشاورزی و افزایش تقاضا برای مسکن، طی سال‌های گذشته مدیران گیلان را به سمت توسعه عمودی شهرها سوق داده است؛ سیاستی که قرار است به‌جای گسترش افقی شهرها و تغییر کاربری شالیزارها، ساخت‌وساز را در محدوده‌های مشخص داخل شهرها متمرکز کند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد بلندمرتبه‌سازی در استان صرفاً یک پیشنهاد یا مطالعه اولیه نیست و دست‌کم در رشت و بندرانزلی، مجوزهای بالادستی آن صادر شده است. با این حال اجرای این سیاست در همه شهرهای گیلان هنوز به مرحله تصویب نهایی نرسیده و بخش قابل‌توجهی از پهنه‌های شناسایی‌شده همچنان در مرحله مطالعه و تدوین ضوابط قرار دارند.
محمدمهدی علیزاده مدیرکل راه و شهرسازی گیلان، با اشاره به ارزش کشاورزی زمین‌های استان، اعلام کرده است که بخش عمده اراضی گیلان در رده زمین‌های درجه یک و دو قرار دارد و حرکت به سمت بلندمرتبه‌سازی با هدف حفاظت از این اراضی در دستور کار قرار گرفته است. به گفته او، برای شهرهای مختلف استان مشاور تعیین شده و حدود ۴۰۰ هکتار زمین نیز برای بلندمرتبه‌سازی شناسایی شده است؛ زمین‌هایی که استفاده از آنها به تصویب طرح‌ها و رعایت ضوابط شهرسازی، ملاحظات زیست‌محیطی و تأمین زیرساخت‌ها وابسته است.
این رویکرد، در صورت اجرای دقیق، می‌تواند بخشی از تعارض میان توسعه شهری و حفاظت از زمین را کاهش دهد. مسأله اساسی اما این است که بلندمرتبه‌سازی نه یک نسخه یکسان برای تمام شهرهای گیلان، بلکه باید الگویی متناسب با ظرفیت هر شهر، ویژگی‌های محیطی و میزان برخورداری آن از زیرساخت‌ها باشد.
زمین هست
اما نه برای ساخت و ساز
محدودیت زمین در گیلان را نباید تنها با مساحت جغرافیایی استان سنجید. آنچه امکان توسعه شهری را محدود می‌کند، تفاوت میان زمین موجود و زمین مناسب ساخت‌وساز است. اراضی کشاورزی حاصلخیز، جنگل‌ها، منابع طبیعی، حریم رودخانه‌ها و مسیل‌ها، محدوده‌های دارای ارزش تاریخی و پهنه‌های دارای محدودیت‌های ایمنی، همگی در تعیین ظرفیت واقعی توسعه شهرها نقش دارند.
در چنین شرایطی، گسترش افقی شهرها ممکن است در کوتاه‌مدت راهی ساده برای افزایش سطح ساخت‌وساز به نظر برسد، اما هزینه آن در بلندمدت می‌تواند از منافع اولیه بیشتر باشد. تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی و الحاق آن به بافت شهری ، علاوه بر کاهش تولید کشاورزی می‌تواند پیوستگی اراضی زراعی را مختل کند، هزینه توسعه شبکه‌های آب و برق و راه را افزایش دهد و شهر را به محدوده‌هایی پراکنده‌تر و پرهزینه‌تر تبدیل کند.
کمبود زمین
برای متقاضیان مسکن
یکی از نشانه‌های روشن فشار بر بازار زمین، وضعیت متقاضیان نهضت ملی مسکن در گیلان است. بنا بر اظهارات مدیرکل راه و شهرسازی استان، ۲۷ هزار متقاضی در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند، اما برای حدود ۱۱ هزار واحد امکان تأمین زمین فراهم شده و برای ۱۶ هزار متقاضی دیگر، حدود ۲۴۰ هکتار کمبود زمین وجود دارد.
این ارقام نشان می‌دهد که مسأله تأمین زمین برای مسکن حمایتی، به مانعی اجرایی تبدیل شده است. تأمین زمین برای همه متقاضیان از طریق گسترش محدوده‌های شهری، به‌ویژه در استانی با اراضی کشاورزی ارزشمند، می‌تواند فشار مضاعفی بر منابع محدود زمین وارد کند.
در همین زمینه، حرکت به سوی الگوهای ساختمانی متراکم‌تر و بلندتر می‌تواند امکان استفاده مؤثرتر از اراضی شهری را فراهم کند. اگر در یک قطعه زمین مناسب، با رعایت ضوابط ایمنی و خدماتی، واحدهای بیشتری ساخته شود، نیاز به تخصیص زمین جدید برای همان تعداد واحد کاهش می‌یابد. با این حال، نباید از این رابطه نتیجه گرفت که هر ساختمان بلند الزاماً به معنای صرفه‌جویی در زمین است؛ زیرا سطح اشغال، فضای باز، معابر داخلی، پارکینگ و خدمات مورد نیاز نیز در محاسبه ظرفیت واقعی پروژه نقش دارند.
از سوی دیگر، بلندمرتبه‌سازی به‌تنهایی مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد را حل نمی‌کند. هزینه ساخت سازه‌های بلند، تجهیزات آسانسور، تأسیسات ایمنی و نگهداری ساختمان ممکن است بر قیمت نهایی واحدها اثر بگذارد. از این رو، پیوند دادن این الگو با طرح‌های مسکن حمایتی نیازمند طراحی اقتصادی پروژه‌ها، کنترل هزینه‌ها و تضمین دسترسی گروه‌های هدف به واحدهای ساخته‌شده است.
توسعه عمودی در رشت
رشت به‌عنوان مرکز استان و یکی از کانون‌های اصلی تقاضای مسکن، جایگاه مهمی در برنامه بلندمرتبه‌سازی گیلان دارد. بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که در ۸ تیر ۱۴۰۵ به تصویب رسیده ، مجموع مساحت پهنه‌ها و محورهای پیشنهادی بلندمرتبه‌سازی در این شهر ۲۶۶.۶ هکتار تعیین شده است.
از این مساحت، ۲۲۳.۹ هکتار پیش‌تر در طرح تفصیلی تثبیت شده بود و ۴۲.۷ هکتار در قالب طرح بلندمرتبه‌سازی به‌عنوان پهنه جدید تعیین شده است. این تفکیک اهمیت زیادی دارد. زیرا نشان می‌دهد توسعه عمودی لزوماً به معنای گسترش محدوده شهر یا تغییر کاربری اراضی جدید نیست، بلکه می‌تواند در چارچوب کاربری‌های مصوب و در بخش‌هایی از بافت شهری دنبال شود.
ضوابط مصوب رشت، حدنصاب مساحت قطعات را در پهنه‌ها و لبه‌های بلندمرتبه‌سازی ۲ هزار مترمربع و در قطعات دارای کد پهنه پلکانی ۲ هزار و ۵۰۰ مترمربع تعیین کرده است. اختصاص دست‌کم ۲۰ مترمربع فضای باز به ازای هر واحد نیز از الزامات طرح است. این ضوابط نشان می‌دهد که هدف صرفاً افزایش تعداد طبقات نیست، بلکه کیفیت استقرار ساختمان، فضای باز و تناسب پروژه با محیط پیرامونی نیز باید در نظر گرفته شود.
در عین حال، اجرای این مصوبه به نظارت مستمر شهرداری و دستگاه‌های مسئول نیاز دارد. اگر ضوابط مصوب در مرحله صدور پروانه، اجرا و بهره‌برداری رعایت نشود، امکان دارد افزایش ارتفاع به تراکم‌فروشی و تحمیل هزینه‌های تازه به شهروندان منجر شود.
مدیرکل راه و شهرسازی استان گیلان در تشریح رویکرد اولیه مطالعات استانی گفته است که توسعه بلندمرتبه در مناطق شهری باید در چارچوب توسعه حمل‌ونقل‌محور و عمدتاً با هدف تمرکز فعالیت‌های گردشگری و نوآوری تعریف شود. این دیدگاه نشان می‌دهد که بلندمرتبه‌سازی در برنامه‌ریزی استان تنها به ساخت آپارتمان‌های مسکونی محدود نیست و می‌تواند با سازمان‌دهی فعالیت‌های اقتصادی و خدماتی نیز ارتباط داشته باشد.
تمرکز فعالیت‌ها در پهنه‌های مناسب، در صورت دسترسی مطلوب به حمل‌ونقل عمومی و خدمات شهری، می‌تواند از پراکندگی فعالیت‌ها در سطح شهر جلوگیری کند. برای مثال، استقرار حساب‌شده برخی کاربری‌های گردشگری، تجاری و اداری در محدوده‌های دارای ظرفیت، امکان استفاده مشترک از زیرساخت‌ها را افزایش می‌دهد و می‌تواند از گسترش بی‌برنامه مراکز فعالیت به حاشیه شهرها بکاهد.
با این حال، تمرکز فعالیت‌های گردشگری و تجاری در ساختمان‌های بلند، اگر با ظرفیت حمل‌ونقل و نیازهای ساکنان هماهنگ نباشد، ممکن است ترافیک و فشار بر خدمات عمومی را افزایش دهد. همچنین نباید بلندمرتبه‌سازی را صرفاً به ابزاری برای افزایش ارزش اقتصادی قطعات زمین تبدیل کرد. هدف اصلی باید بهبود بهره‌وری زمین، تأمین نیازهای واقعی شهر و حفاظت از دارایی‌های طبیعی استان باشد.
از این منظر، لازم است در هر شهر، سهم ساختمان‌های مسکونی، گردشگری، اداری و مختلط بر اساس مطالعات تقاضا، ظرفیت شبکه معابر و توان زیرساخت‌ها تعیین شود. همچنین باید روشن باشد که توسعه عمودی در کدام مناطق اولویت دارد و چه خدماتی باید پیش از استقرار جمعیت جدید فراهم شود.
شرط نخست افزایش ارتفاع
یکــــی از مهــــم‌ترین مخــــاطـــرات بلندمرتبه‌سازی، ساخت ساختمان‌هایی است که ظرفیت خدمات‌رسانی محله پیرامونی آنها با جمعیت جدید تناسب ندارد. افزایش تعداد واحدها می‌تواند تقاضا برای آب شرب، دفع فاضلاب، برق، حمل‌ونقل، پارکینگ، فضای سبز و خدمات امدادی را بالا ببرد. اگر این نیازها پیش از صدور مجوز و آغاز ساخت‌وساز ارزیابی نشوند، نتیجه ممکن است شکل‌گیری ساختمان‌های بلند در محله‌هایی باشد که توان پذیرش جمعیت بیشتر را ندارند.
علیزاده، مدیرکل راه و شهرسازی استان گیلان در تشریح ضوابط مورد توجه در مطالعات بلندمرتبه‌سازی، بر ضرورت تناسب ظرفیت شبکه معابر و دسترسی به حمل‌ونقل عمومی با تراکم جمعیتی و ترافیک ناشی از ساختمان‌های بلند تأکید کرده است. تأمین آب، فاضلاب و انرژی، رعایت حریم تأسیسات زیربنایی و دسترسی ایمن خودروهای امدادی نیز از جمله ملاحظات اعلام‌شده است.
تعریض معابر در نقاطی که امکان آن وجود دارد، بهبود تقاطع‌ها، سامان‌دهی ورودی و خروجی مجتمع‌ها و پیش‌بینی مسیر مناسب برای خودروهای آتش‌نشانی و اورژانس، بخشی از الزامات این سیاست است. البته تعریض خیابان‌ها در بافت‌های متراکم و تاریخی همیشه امکان‌پذیر نیست؛ از این رو، انتخاب محل ساختمان‌های بلند باید با توجه به ظرفیت واقعی دسترسی‌ها انجام شود، نه اینکه پس از ساخت‌وساز، شهر ناچار به جبران کمبودهای زیرساختی شود.
پارکینگ نیز یکی از موضوعات تعیین‌کننده است. در ضوابط رشت، تأمین تمام پارکینگ‌های مورد نیاز مجموعه‌های بلندمرتبه الزامی شده و در صورت تأمین نشدن پارکینگ، تراکم و سطح اشغال مصوب باید متناسب با ظرفیت تأمین‌شده تعدیل شود. این حکم می‌تواند مانعی در برابر ساخت واحدهای بیشتر بدون تأمین فضای لازم برای خودروها باشد.
خطوط قرمز توسعه عمودی
بلندمرتبه‌سازی در گیلان باید با ملاحظات محیطی و اقلیمی همراه باشد. شرایط زمین، حریم رودخانه‌ها و مسیل‌ها، حریم چاه‌های آب شرب و کشاورزی، مدیریت فاضلاب و پسماند و احتمال فرونشست زمین از جمله موضوعاتی هستند که در تعیین پهنه‌های مناسب باید بررسی شوند.
در مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران درباره رشت، رعایت حریم رودخانه‌ها و مسیل‌ها، استعلام درباره حریم آب‌های سطحی و چاه‌های کشاورزی و لحاظ کردن نقشه‌های پهنه‌بندی فرونشست زمین مورد تأکید قرار گرفته است. همچنین هرگونه بلندمرتبه‌سازی در محدوده بافت تاریخی رشت ممنوع اعلام شده است؛ تصمیمی که اهمیت حفاظت از هویت تاریخی شهر را در کنار نیازهای توسعه‌ای نشان می‌دهد.
رعایت مقررات ملی ساختمان، مقاوم‌سازی در برابر زلزله، الزامات آتش‌نشانی، پدافند غیرعامل و مدیریت فاضلاب و پسماند نیز از شروط اجرای طرح است. افزون بر این، ضوابط معماری سبز، فاصله جانبی ساختمان‌ها و تناسب بنا با منظر شهری باید از مرحله طراحی مورد توجه قرار گیرد.
با وجود تعیین پهنه‌هایی برای بلندمرتبه‌سازی در رشت و پیگیری طرح در سایر شهرها، برنامه یکپارچه استانی هنوز در مرحله تدقیق روش‌شناسی و تنظیم شاخص‌های توسعه قرار دارد. به گفته مدیرکل راه و شهرسازی گیلان، شناسایی پهنه‌ها و کریدورهای مستعد در سطح استان، مقدمه بررسی محدوده‌های اولویت‌دار در شهرهاست و مطالعات در مرحله اعلام‌شده هنوز به ارزیابی ظرفیت زیرساختی رشت و سایر شهرها نرسیده بود.
این موضوع اهمیت پرهیز از شتاب‌زدگی را نشان می‌دهد. شناسایی حدود ۴۰۰ هکتار زمین برای بلندمرتبه‌سازی، به‌تنهایی به معنای آماده بودن تمام این اراضی برای ساخت نیست؛ هر محدوده باید از نظر دسترسی، ظرفیت خدمات شهری، محدودیت‌های محیطی و امکان تأمین زیرساخت ارزیابی شود و پس از طی مراحل قانونی و تصویب طرح، در اختیار توسعه قرار گیرد.
مشارکت شهرداری‌ها، دانشگاه‌ها، انجمن‌های حرفه‌ای، سازمان‌های مردم‌نهاد، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان در این فرآیند نیز می‌تواند به شناسایی دقیق‌تر مشکلات و افزایش کیفیت تصمیم‌گیری کمک کند. با این حال، مشارکت زمانی اثربخش خواهد بود که اطلاعات پایه، معیارهای انتخاب پهنه‌ها و دلایل پذیرش یا رد پیشنهادها برای ذی‌نفعان روشن باشد.
بــــرش
شکاف میان متقاضیان مسکن و زمین
قابل تأمین
بررسی نیاز مسکن در گیلان، پیش از هر چیز مستلزم توجه به نسبت میان تقاضای سکونت و ظرفیت زمین مناسب برای ساخت‌وساز است. بر اساس اظهارات محمدمهدی علیزاده، مدیرکل راه و شهرسازی گیلان، ۲۷ هزار متقاضی در طرح نهضت ملی مسکن استان ثبت‌نام کرده‌اند که برای حدود ۱۱ هزار واحد آنان زمین تأمین شده است. به این ترتیب، ۱۶ هزار متقاضی همچنان با کمبود زمین مواجه‌اند و تأمین مسکن آنان به حدود ۲۴۰ هکتار زمین نیاز دارد.
این آمار، اهمیت بازنگری در الگوی تأمین زمین و مسکن را نشان می‌دهد. در شرایطی که اراضی کشاورزی گیلان از ارزش اقتصادی و زیست‌محیطی بالایی برخوردارند، گسترش افقی شهرها برای پاسخگویی به تقاضای مسکن می‌تواند هزینه‌های بلندمدتی ایجاد کند. از این رو، استفاده مؤثرتر از زمین‌های شهری و توسعه ساختمان‌های چندطبقه در پهنه‌های مناسب باید در کنار سایر روش‌های تأمین مسکن بررسی شود.
مدیرکل راه و شهرسازی گیلان از شناسایی حدود ۴۰۰ هکتار زمین برای بلندمرتبه‌سازی در شهرهای مختلف استان خبر داده است، اما این ظرفیت می‌تواند در صورت تصویب طرح‌ها و تأمین زیرساخت‌ها، بخشی از امکان توسعه مسکن را فراهم کند؛ اما مساحت زمین‌های شناسایی‌شده به‌تنهایی نشان‌دهنده تعداد واحدهای قابل ساخت یا میزان پاسخگویی به تقاضای مسکن نیست.
برای ارزیابی دقیق نیاز مسکونی استان، علاوه بر تعداد متقاضیان طرح‌های حمایتی، باید آمار جمعیت، تعداد خانوار، بعد خانوار، واحدهای خالی، فرسودگی مسکن و استطاعت اقتصادی خانوارها نیز بررسی شود. آمارهای موجود در مطالب ارسالی برای محاسبه کامل این شاخص‌ها کافی نیست. بنابراین، سیاست بلندمرتبه‌سازی باید بر پایه برآورد واقعی تقاضا و متناسب با توان مالی خانوارها تنظیم شود تا افزایش ظرفیت ساخت‌وساز به بهبود دسترسی مردم به مسکن منجر شود.
