یداله آقایی
معاون ساماندهی و بازآفرینی 
شرکت بازآفرینی شهری ایران

 
ایجاد یک چارچوب جامع، هماهنگ و اجرایی برای شتاب‌بخشی به استفاده از ظرفیت‌های درونی شهر و نوسازی پایدار بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در مقیاس محله، از ضرورت‌های امروز مدیریت شهری ایران است. این بافت‌ها که بیش از ۳۰ درصد جمعیت و حدود ۲۰ درصد محدوده شهرهای کشور را شامل می‌شوند، با مجموعه‌ای از مشکلات همچون ناپایداری سازه‌ای و خطرپذیری لرزه‌ای، کمبود شدید خدمات روبنایی و زیربنایی، کیفیت پایین زندگی، آسیب‌پذیری در برابر حوادث طبیعی، کاهش ارزش اقتصادی دارایی‌های ساکنان، کاهش منزلت اجتماعی و ضعف فرصت‌های شغلی محلی روبه‌رو هستند. محله‌محوری در این چارچوب، رویکردی است که محله را واحد پایه برنامه‌ریزی و اجرا قرار می‌دهد و تلاش می‌کند با تکیه بر ظرفیت‌های درونی آن، فرآیند بازآفرینی را از پایین به بالا و با مشارکت واقعی ساکنان پیش برده و با محوریت مردم و معتمدین محلی، نقش‌آفرینی نهادهای مردم‌نهاد وگروه‌های جهادی، راهبری دولت و کمک شهرداری‌ها در اجرای کالبدی، منجر به فعال‌سازی ظرفیت‌های نهفته محلات و ایجاد زمینه توسعه پایدار و عدالت‌محور می‌‌شود. این رویکرد صرفاً بر نوسازی کالبدی متمرکز نیست، بلکه مجموعه‌ای از نیازهای محله را به شرح زیر پوشش می‌دهد:
• نوسازی و بهسازی مسکن مردم‌محور: تشویق و تسهیل نوسازی واحدهای فرسوده با محوریت مالکان و ساکنان، کاهش هزینه‌های اولیه (عوارض، بیمه، مصالح و مالیات) و ایجاد مشوق‌های هدفمند برای تجمیع و نوسازی مشارکتی.
• توانمندسازی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی: آموزش مهارت، تقویت شبکه‌های اجتماعی، ارتقای آگاهی و مشارکت شهروندی، و ایجاد حس تعلق و مالکیت نسبت به محله.
• اشتغال خرد و کمک‌های اقتصادی: حمایت از کسب‌وکارهای کوچک محلی، تشکیل صندوق‌های خرد و تعاونی‌ها و ایجاد فرصت‌های شغلی مرتبط با فرآیند بازآفرینی برای ساکنان محله.
این چارچوب جامع با هدف دستیابی به محله‌های تاب‌آور، تأمین مسکن مناسب برای متقاضیان طرح‌های ملی (نهضت ملی مسکن، جوانی جمعیت و استیجار) از طریق ترکیب هوشمندانه مشوق‌های مالی، مالیاتی، کالبدی، اجرایی و حمایتی و انجام فعالیت‌های توانمندسازی، رفع موانع اصلی ورود مالکان، سازندگان خرد، انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاران و به‌ویژه خود ساکنان، ارتقای کیفیت زندگی، توانمند نمودن ساکنان و کاهش هزینه‌های اولیه مداخلات تدوین شده است.
 
بخش اول
مبانی، چالش‌ها و فرصت‌ها
1- مبانی نظری محله‌محوری به‌عنوان رویکردی جامع
محله‌محوری ریشه در نظریه‌های سرمایه اجتماعی، حکمروایی مشارکتی، توسعه درون‌زا، تاب‌آوری شهری و کیفیت زندگی دارد. محله، واحد زنده اجتماعی-کالبدی-اقتصادی است و مداخله موفق نباید صرفاً بر نوسازی فیزیکی ساختمان‌ها متمرکز شود. بلکه باید همزمان به توانمندسازی انسان‌ها، تقویت شبکه‌های اجتماعی، بهبود خدمات و فضاهای عمومی، ارتقای اقتصاد محلی و ایجاد فرصت‌های اشتغال خرد بپردازد.
سه محور اصلی این رویکرد عبارت‌اند از:
 محور کالبدی (نوسازی، بهسازی و مرمت مردم‌محور)
محور اجتماعی-اقتصادی-فرهنگی (توانمندسازی ساکنان و اشتغال خرد)
 محور خدماتی-زیرساختی (خدمات و معابر)
این سه محور باید به‌صورت یکپارچه و هم‌افزا پیش بروند تا نتیجه نهایی، ارتقای همه‌جانبه کیفیت زندگی در محله باشد.
2- چالش‌های محله‌های فرسوده و ناکارآمد
چالش‌های بافت‌های فرسوده و ناکارآمد صرفاً کالبدی نیست و ابعاد گسترده‌تری دارد که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• چالش‌های کالبدی: ناپایداری سازه‌ای، معابر باریک و ناامن، کمبود فضای باز و سبز، و فرسودگی تأسیسات.
• چالش‌های خدماتی: کمبود یا کیفیت پایین خدمات زیربنایی (آب، فاضلاب، گاز) و روبنایی (آموزشی، درمانی، فرهنگی و تجاری محلی).
• چالش‌های اجتماعی: کاهش حس تعلق، ضعف انسجام اجتماعی، منزلت پایین محله و مهاجرت ساکنان قدیمی.
• چالش‌های اقتصادی: بیکاری و کم‌اشتغالی ساکنان، ضعف مهارت‌های شغلی، کاهش ارزش دارایی‌ها و محدودیت دسترسی به منابع مالی.
• چالش‌های نهادی: ضعف مشارکت واقعی مردم، نبود نهادهای محلی قدرتمند و ناهماهنگی دستگاه‌های اجرایی.
این چالش‌ها به‌صورت درهم‌تنیده عمل می‌کنند و حل یکی بدون توجه به بقیه، نتایج پایدار ایجاد نمی‌کند.
3- فرصت‌های محله‌محوری
با وجود چالش‌های متعدد، محله‌های فرسوده و ناکارآمد دارای فرصت‌های قابل‌توجهی هستند که رویکرد محله‌محوری می‌تواند آنها را فعال کند که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• وجود سرمایه اجتماعی و شبکه‌های محلی (معتمدین، گروه‌های مردمی و جهادی).
• ظرفیت بالای تولید مسکن از طریق نوسازی و تجمیع پلاک‌های فرسوده بدون نیاز به گسترش افقی شهر.
• امکان ایجاد اشتغال خرد و کسب‌وکارهای محلی مرتبط با فرآیند بازآفرینی.
• آمادگی نسبی ساکنان برای مشارکت، در صورت اعتمادسازی و کاهش هزینه‌های اولیه.
• وجود ظرفیت نهادهای مردم‌نهاد، گروه‌های جهادی و نیروهای داوطلب برای همراهی در اجرا و نظارت.
• امکان استفاده از مشوق‌های موجود در قوانین بازآفرینی و نهضت ملی مسکن برای تحریک مشارکت بخش خصوصی و مالکان.
بهره‌گیری هوشمندانه از این فرصت‌ها، شرط تبدیل چالش‌ها به عامل پیشران بازآفرینی محله است.

بخش دوم
محورهای اصلی توسعه محله
4- محور کالبدی – نوسازی و بهسازی مسکن مردم‌محور
این محور بر مداخله هوشمندانه و مشارکتی در بافت موجود تأکید دارد. شناسایی پلاک‌های فرسوده، تشویق به تجمیع و نوسازی با محوریت مالکان، مرمت بناهای با ارزش و طراحی متناسب با هویت محله از اقدامات کلیدی است. کاهش هزینه‌های اولیه از طریق مشوق‌های هدفمند، انگیزه مشارکت را افزایش می‌دهد. شهرداری‌ها در این محور نقش مهمی در تسهیل صدور پروانه، اجرای پروژه‌های کالبدی مشترک و نظارت فنی ایفا می‌کنند.
5- محور اجتماعی، اقتصادی 
و فرهنگی – توانمندسازی و اشتغال خرد
توانمندسازی ساکنان رکن اساسی پایداری است و شامل ابعاد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی می‌شود. آموزش مهارت، حمایت از کسب‌وکارهای کوچک محلی، تشکیل صندوق‌های خرد و تعاونی‌ها، کمک‌های اقتصادی هدفمند، فعالیت‌های فرهنگی و تقویت حس تعلق از اجزای این محور هستند. بدون توانمندسازی و ایجاد فرصت‌های اشتغال محلی، حتی بهترین مداخلات کالبدی نیز پایدار نخواهند بود.
6- محور خدماتی و زیرساختی – خدمات و معابر
تأمین و بهبود خدمات زیربنایی و روبنایی و بهسازی معابر با رویکرد پیاده‌محوری و ایمنی، کیفیت زندگی و تاب‌آوری محله را به‌طور مستقیم ارتقا می‌دهد. اولویت‌بندی این پروژه‌ها باید با مشارکت ساکنان انجام شود.

بخش سوم
بازیگران و مشارکت‌کنندگان
7- نقش مردم، معتمدین، نهادهای محلی و دولت
مردم و ساکنان صاحبان اصلی فرآیند هستند. معتمدین حلقه اعتماد و تسهیل‌گر توافقات‌اند. نهادهای مردم‌نهاد و گروه‌های جهادی (از جمله مجموعه‌هایی مانند جان‌فدای ایران) می‌توانند در اعتمادسازی، بسیج مشارکت، نظارت مردمی و اجرای بخشی از فعالیت‌های توانمندسازی و فرهنگی نقش مؤثری ایفا کنند. دولت نقش راهبری و تأمین منابع کلان را دارد و شهرداری‌ها به‌عنوان بازوی اجرایی کالبدی، در تسهیل مجوزها، اجرای پروژه‌های عمرانی مشترک و هماهنگی دستگاه‌های خدمات‌رسان کمک می‌کنند.
8- سازوکارهای بهره‌گیری حداکثری از ظرفیت محلی
• تشکیل و تقویت شورای توسعه محله
• بودجه‌بندی مشارکتی و صندوق‌های محلی
• تشکیل گروه‌های نظارت مردمی با حضور نهادهای مردم‌نهاد و گروه‌های جهادی
• آموزش مستمر معتمدین و فعالان محلی
• شفافیت کامل منابع و تصمیم‌گیری‌ها
• واگذاری تدریجی مسئولیت نگهداری به نهادهای محلی

بخش چهارم: تجربیات
9- نمونه‌های موفق داخلی
تجربه‌هایی مانند مناطقی چون عودلاجان، قلم‌گوده، خوب‌بخت، سیروس، لافت و سنگ‌سیاه نشان می‌دهد موفقیت زمانی حاصل شده که فراتر از کالبد، به توانمندسازی، مشارکت و نیازهای اجتماعی توجه شده است.
 
10- نمونه‌های بین‌المللی و درس‌آموخته‌ها
Baan Mankong تایلند، KIP اندونزی، Favela-Bairro برزیل و Community Land Trust بوستون همگی بر واگذاری اختیار به مردم و پوشش نیازهای چندبعدی محله تأکید دارند.

بخش پنجم: چارچوب اجرایی
11- فرآیند چهارگامی اجرا
گام اول: نهادسازی و ظرفیت‌سازی: تشکیل دفاتر تسهیلگری، کمیته هماهنگی و میز خدمت، کمیته راهبری، تصویب بسته محرک توسعه، انعقاد تفاهم‌نامه‌ها، تصویب برنامه اقدام مشترک و تشکیل شورای توسعه محله با حضور معتمدین، نهادهای مردم‌نهاد و نمایندگان گروه‌های جهادی.
گام دوم: فعالیت‌های پیشران و شبکه‌سازی: اطلاع‌رسانی، تشکیل تعاونی‌ها و صندوق‌ها، تشویق به نوسازی مردم‌محور، فعالیت‌های توانمندسازی اقتصادی-اجتماعی-فرهنگی، حمایت از اشتغال خرد، پروژه‌های پیشران و تأمین مالی.
گام سوم: اجرای یکپارچه مداخلات: تقویت نظارت مشارکتی (با نقش نهادهای مردم‌نهاد و گروه‌های جهادی)، اعطای تسهیلات، اجرای نوسازی و بهسازی مسکن مردم‌محور، تکمیل خدمات و بهسازی معابر (با کمک شهرداری‌ها در بخش کالبدی)، تداوم توانمندسازی و اشتغال خرد.
گام چهارم: نظارت، پایش و پایدارسازی: پایش جامع (کالبدی، اجتماعی و اقتصادی)، نظارت مستمر، تحویل نتایج و انتقال مسئولیت نگهداری به نهادهای محلی و ساکنان.
12- الزامات پشتیبانی و نقش نهادهای کلیدی در اجرای موفق
اجرای مؤثر چارچوب محله‌محوری نیازمند مجموعه‌ای از الزامات نهادی، مالی، حقوقی و اجرایی است که باید همزمان با فرایند چهارگامی پیش برود. این الزامات تضمین می‌کنند که رویکرد صرفاً کالبدی نماند و تمام ابعاد نیازهای محله پوشش داده شود.
۱. الزامات نهادی
• تقویت و رسمیت‌بخشی به دفاتر تسهیلگری و شورای توسعه محله به‌عنوان نهادهای پایه مشارکت.
• ایجاد سازوکار رسمی همکاری با سازمان‌های مردم‌نهاد و گروه‌های جهادی (از جمله مجموعه‌هایی مانند جان‌فدای ایران) برای اعتمادسازی، بسیج مشارکت مردمی، نظارت محلی و اجرای بخشی از فعالیت‌های توانمندسازی و فرهنگی.
• تعریف نقش شفاف برای شهرداری‌ها به‌عنوان بازوی اصلی کمک به اجرای کالبدی (تسهیل صدور پروانه، هماهنگی دستگاه‌های خدمات‌رسان، اجرای پروژه‌های عمرانی مشترک و نظارت فنی).
۲. الزامات مالی
• ترکیب منابع دولتی، محلی و خصوصی با اولویت کاهش هزینه‌های اولیه نوسازی برای مالکان.
• تخصیص بخشی از منابع به فعالیت‌های توانمندسازی، اشتغال خرد و صندوق‌های محلی.
• ایجاد مشوق‌های مالیاتی، عوارضی و تسهیلاتی هدفمند برای مالکان، سازندگان خرد و انبوه‌سازان.
۳. الزامات حقوقی و اجرایی
• تسهیل قوانین و مقررات مربوط به تجمیع مشارکتی و نوسازی مردم‌محور.
• شفافیت کامل در تخصیص منابع و تصمیم‌گیری‌ها.
• طراحی نظام پایش و ارزیابی چندبعدی (کالبدی، اجتماعی، اقتصادی و رضایتمندی ساکنان) با مشارکت نهادهای مردم‌نهاد و گروه‌های جهادی.
 
نتیجه‌گیری و پیشنهادها
محله‌محوری رویکردی جامع است که فراتر از نوسازی مسکن، به توانمندسازی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ساکنان، ایجاد اشتغال خرد، تأمین خدمات، بهسازی معابر و تقویت انسجام اجتماعی می‌پردازد. نقش‌آفرینی سازمان‌های مردم‌نهاد، گروه‌های جهادی و کمک شهرداری‌ها در اجرای کالبدی، در کنار محوریت دادن به مردم و معتمدین، شرط موفقیت این رویکرد است.
پیشنهاد می‌شود این چارچوب ابتدا به‌صورت پایلوت اجرا و پس از ارزیابی همه‌جانبه، به‌عنوان الگوی ملی توسعه یابد.