بیتا میرعظیمی- حسین عسگری
گروه ایران زمین

بومی و غیربومی در بخش ساخت و ساز لواسان حالا بار معنایی بسیاری به خود گرفته است. غیربومی‌ها در منظر بومی‌ها، خوش‌نشین‌های پولداری هستند که به ضرب پول و نفوذ، می‌توانند مجوز بگیرند، تغییر کاربری دهند، اضافه بر پروانه ساخت، واحد مسکونی بسازند یا در خارج از محدوده مسکونی و شهری دیوار ویلاهای لوکس خود را بالا ببرند. آنها با پول و نفوذ هر مانعی را از سر راه بر می‌دارند. 
در بخش‌های شهری لواسان تخلفات ساخت و ساز رنگ دیگری به خود گرفته؛ خانه‌هایی که باید مطابق ضوابط در متراژ و تعداد طبقات مشخص ساخته شوند، اما در عمل فراتر از این محدودیت‌ها بالا رفته‌اند. سازوکار قانونی برای برخورد با این تخلفات، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است؛ نهادی که می‌تواند حکم تخریب یا جریمه صادر کند. اما در عمل، بسیاری از مالکان غیربومی و ثروتمند منطقه جریمه را پرداخت کرده و طبقات اضافی را حفظ کرده‌اند. استمرار این روند، بر شکاف اجتماعی میان بومیان و غیربومیان افزوده است؛ سرمایه‌داران غیربومی با اتکا به توان مالی خود از پس تخلفات برمی آیند؛ در حالی که خانواده‌های بومی و قدیمی لواسان حتی اگر بخواهند خانه‌ای چندطبقه برای فرزندانشان بسازند، توان پرداخت چنین جریمه‌هایی را ندارند. مجموعه این تضادها، امروز به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجتماعی و کالبدی این شهرستان تبدیل شده است؛ شهری که در ظاهر با ویلاهای لوکس و چشم‌نواز شناخته می‌شود، اما در لایه‌های زیرین خود با مسائلی نظیر تغییرات کاربری، تخلفات ساختمانی و شکاف طبقاتی میان بومیان و مهاجران ثروتمند دست‌وپنجه نرم می‌کند.
در بدو ورود به شهر لواسان، اولین تصویری که نظرم را جلب کرد، ویلاهای عظیم و لوکس بود؛ بناهایی که بر فراز دامنه‌های کوه ساخته شده‌ و با معماری پرزرق‌ وبرق خود، تضادی آشکار با بافت سنتی منطقه ایجاد کرده بود. این ویلاها نه تنها از نظر ابعاد و طراحی متفاوت بودند، بلکه نمادی از تغییرات اجتماعی، اقتصادی و اختلاف طبقاتی در شهر محسوب می‌شدند. «م.س» یکی از کاسبان قدیمی لواسان به «ایران» می‌گوید که موج اصلی ساخت‌وسازهای بزرگ در این منطقه تقریباً از سال ۱۳۸۸ آغاز شده و تا سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ ادامه پیدا کرده است. با این حال، نکته عجیب آن است که بسیاری از پروژه‌های بزرگ، از جمله مجتمع «باستی هیلز»، همگی دارای مجوزهای رسمی بودند؛ مسأله‌ای که پرسش‌های جدی درباره سازوکار قانونی و نظارتی آن زمان ایجاد می‌کند. مجتمعی گرانقیمت با بیش از 30 ویلای لوکس که هیچ کس غیر از ساکنان آن اجازه ورود به آنجا را ندارند. اما ما در نهایت با هماهنگی‌هایی وارد محوطه مجتمع شدیم. مطابق مقررات تعیین‌شده، عکاسی و فیلمبرداری در محوطه ممنوع بود و تنها مجاز به انجام بازدیدی کوتاه و بدون توقف شدیم. در این بازدید محدود، ویلاهایی چشمگیر و مجلل دیده می‌شدند که هر یک در میان دیوارهایی امن و بلند محصور شده بودند؛ نمادی آشکار از نوعی زندگی متفاوت، کاملاً خصوصی و بسیار گران‌بها که به گفته‌ مردم محلی، فاصله طبقاتی این منطقه را رنگ واقعیت بیشتری می‌داد. «علی. خ» کارمند یکی از فروشگاه‌های زنجیره‌ای لواسانات به «ایران» می‌گوید: «کاش با ساختن باستی هیلز پرونده ساخت و سازهای عجیب و غریب در محله تمام می‌شد؛ متأسفانه از آن زمان تاکنون نه تنها ساخت‌وسازهای غیرمجاز در لواسان تمام نشده بلکه تغییری محسوس در شکل و شمایل آن نیز پدیدار شده است. این بار دیگر، متمولان و سرمایه‌داران به روستاهای اطراف هم رحم نکرده‌اند؛ آنها اغلب باغ‌ها را خریداری کرده و تغییر کاربری داده‌اند. زمین‌هایی که باید کاربری کشاورزی داشته باشند، حالا به واحدهای مسکونی و ویلاهای لوکس تبدیل شده‌اند».
 
ضرورت بازنگری در ضوابط ساخت‌وساز
اعضای شورای شهر لواسان، نظرات متفاوتی درباره ساخت و سازهای غیرمجاز در منطقه دارند. برخی از آنها در گفت‌و‌گو با «ایران» از افزایش تعداد ساخت و سازهای غیرمجاز در سال‌های اخیر و کوتاهی برخی مسئولین در مواجهه با این پدیده گله کرده و برخی دیگر نیز با تکذیب ساخت و سازهای غیرمجاز در لواسان، توپ را به زمین نقص قوانین می‌اندازند. «مهدی کرمی نیا» رئیس شورای اسلامی شهر لواسان از کاهش ساخت و سازهای غیرمجاز در دوره کنونی مدیریت شهری خبر داده و به «ایران» می‌گوید: «در لواسان هیچ پروژه‌ای بدون مجوز اولیه آغاز نشده و هر ملکی که ساخته شده حداقل جواز شروع به کار داشته است. با این حال، مشکلاتی نظیر اضافه بنا و طبقات مازاد همچنان وجود داشته و به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می‌شود».
طبق گفته رئیس شورای اسلامی شهر لواسان، کمیسیون ماده ۱۰۰ باید درباره تخلفات تصمیم بگیرد؛ از جریمه تا تخریب. اما در بسیاری موارد، به دلیل اصل «لاضرر» و جلوگیری از آسیب به اموال عمومی یا حقوق مالکانه، تخریب عملی نشده و جریمه جایگزین آن می‌گردد. همین امر باعث شده که تخلفات ساختمانی در عمل به یک رویه‌ رایج تبدیل شود. طبق گفته کرمی‌نیا، ساخت‌وسازهای غیرمجاز در لواسان پدیده‌ای چندوجهی است که ریشه در ضعف قوانین، تبعیض در اجرا و فشارهای اجتماعی دارد. اگرچه در دوره اخیر مدیریت شهری تلاش‌هایی برای کنترل این روند صورت گرفته، اما تناقض‌های موجود در ضوابط ساخت‌وساز همچنان مانع تحقق عدالت شهری است. راهکار اصلی، بازنگری در قوانین و طرح تفصیلی شهر، ایجاد درآمدهای پایدار برای شهرداری و تقویت نظارت قضایی و مردمی است. تنها با چنین اقداماتی می‌توان امید داشت که لواسان از شهری با ساخت‌وسازهای غیرمجاز و شکاف طبقاتی به شهری با توسعه متوازن و عدالت اجتماعی تبدیل شود. به اعتقاد رئیس شورای اسلامی شهر لواسان، ساخت‌وسازهای غیرمجاز و تبعیض در صدور مجوزها پیامدهای گسترده‌ای برای مردم لواسان داشته است. بسیاری از خانواده‌های بومی توان ساخت‌وسازهای بزرگ را ندارند و حتی برای تأمین نیازهای روزانه با مشکل مواجه‌اند، در حالی که برخی افراد غیربومی با سرمایه‌های کلان ویلاهای لوکس احداث می‌کنند. از سویی دیگر، زمین‌های پدری یا ارثی خارج از محدوده قانونی شهر نه قابل فروش‌اند و نه امکان ساخت‌وساز دارند که این وضعیت خانواده‌های پرجمعیت و مستأجران را تحت فشار مضاعف قرار داده است.
وی ادامه می‌دهد: «شهر لواسان با جمعیتی حدود ۲۰ هزار نفر و بخش‌هایی با بیش از ۷۰ تا ۸۰ هزار نفر هنوز فاقد بیمارستان، درمانگاه مجهز و حتی هنرستان فنی‌حرفه‌ای است. در حالی که در بسیاری از شهرهای کشور امکانات آموزشی و درمانی توسعه یافته، در لواسان تنها ساخت‌وسازهای لوکس برای گروهی محدود دیده می‌شود و مردم بومی از خدمات اولیه محروم مانده‌اند. این شرایط نشان می‌دهد که قوانین شهری و ضوابط ساخت‌وساز نیازمند بازنگری جدی و پویا هستند».
 
آیا شهرداری ترک فعل کرده؟
«حمزه صفا» رئیس شورای اسلامی شهرستان شمیرانات نیز به «ایران» می‌گوید: « اگرچه تاکنون آمار رسمی و درصد دقیق افزایش تخلفات ارائه نشده، اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که در کوچه‌ها و مناطق مختلف بویژه در محدوده کمربندی لواسان، ساخت‌وسازهای غیرمجاز رو به گسترش است. طبق گفته این مقام مسئول، کمیسیون ماده ۱۰۰ متشکل از نماینده دادگستری، نماینده وزارت کشور و نماینده شوراست. این کمیسیون نمی‌تواند همه بناهای ساخته‌شده را تخریب کند، زیرا مصالح، کارگر و سرمایه صرف شده و تخریب کامل منطقی و عملی نیست. بنابراین، نباید توپ را به زمین کمیسیون یا قانون انداخت، بلکه باید پرسید چرا دستگاه‌های اجرایی و شهرداری اجازه داده‌اند تخلف به این مرحله برسد؛ از طرفی، قانون صراحتاً شهرداری را مسئول پیشگیری و برخورد با تخلفات می‌داند ».
وی می‌افزاید: «باید همان‌طور که با افراد بومی کم‌درآمد برخورد می‌شود، با مالکان غیر‌بومی و متمکن نیز به همان شکل رفتار شود؛ یعنی صدور مجوزها باید دقیق و محدود به همان ظرفیت قانونی باشد و هرگونه اضافه‌سازی، تخلف محسوب شود».
وی بر این اعتقاد است که «شهرداری به‌عنوان متولی اصلی کنترل، نظارت و جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز می‌توانست عملکرد بهتری داشته باشد.» 
نظارت گمشده در تخلفات ساختمانی
عضو شورای اسلامی شهر لواسان می‌افزاید: «ساخت‌وساز مازاد بر پروانه، تخلفی است که در دو مرحله شکل می‌گیرد؛ مرحله اول همان زمان احداث بناست که مسئولیت کنترل و نظارت آن بر عهده شهرداری است. پرسش اصلی اینجاست که چرا باید اجازه داده شود فردی غیربومی و متمکن مالی به‌راحتی بنایی فراتر از پروانه بسازد، در حالی که فرد بومی با توان مالی محدود حتی برای افزایش اندک مساحت با موانع جدی روبه‌رو می‌شود. طبق گفته «حمزه صفا»، این مقایسه نشان می‌دهد که فرد متمکن می‌تواند تخلفی بزرگ‌تر مرتکب شود، اما فرد ضعیف‌تر حتی در تخلف کوچک نیز با محدودیت مواجه است. این تفاوت‌ها، زمینه تبعیض، تبانی، رشوه و رانت را در ساخت‌وساز غیرمجاز فراهم می‌کند. در عمل، فرد متمکن قادر است صدها متر اضافه بنا اجرا کند، در حالی که فرد بومی با زمین پدری و سرمایه اندک حتی برای ۱۰۰ متر اضافه بنا دچار مشکل می‌شود. وقتی چنین مواردی فراگیر شود، اولین ذهنیت عمومی این است که پشت این روند، معامله‌ای پنهان یا امتیازی غیرقانونی وجود دارد.» 
رئیس شورای اسلامی شهرستان شمیرانات تصریح می‌کند: «در دو سال اخیر موارد متعددی از ساخت‌وساز غیرمجاز مازاد بر پروانه را مشاهده کرده‌ام که تقریباً همه آنها توسط افراد غیربومی و متمکن مالی انجام شده است. این واقعیت نشان می‌دهد که مسأله، صرفاً ضعف قانون یا کمیسیون ماده ۱۰۰ نیست. همان‌طور که نمی‌توان اعتیاد یا دزدی را تنها به ضعف قانون نسبت داد، در اینجا نیز مشکل اصلی آن است که چرا اساساً اجازه وقوع تخلف داده شده است. کمیسیون ماده ۱۰۰ تنها پس از وقوع تخلف وارد عمل می‌شود، در حالی که مسئولیت اصلی جلوگیری از وقوع آن بر عهده شهرداری و دستگاه‌های نظارتی است». 
 
تخریب یا جریمه طبق ماده ۱۰۰!
در همین حال، «سید علی حسینی» شهردار لواسان روند ساخت و سازها در شهرستان را تشریح کرده و به «ایران» می‌گوید: «شهر لواسان همانند سایر شهرها دارای محدوده و حریم مشخص است. حریم شهر به‌عنوان فضایی برای توسعه آتی پیش‌بینی شده و هرگونه ساخت‌وساز در این محدوده تنها با طی مراحل قانونی و طرح در کارگروه امور زیربنایی امکان‌پذیر است. در غیر این صورت بنا محکوم به تخریب خواهد بود». طبق گفته حسینی، در دوره اخیر، ساخت‌وساز در حریم شهر به حداقل رسیده و حتی مواردی مانند دیوارکشی نیز پس از بررسی در کمیسیون با رأی تخریب جمع‌آوری شده‌اند. بنابراین هیچ شهروندی بدون مجوز حق فعالیت ساختمانی در حریم شهر را ندارد و تخلف‌ها طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها با حکم تخریب مواجه می‌شوند.
شهردار لواسان ادامه می‌دهد: «در محدوده شهر، ضوابط طرح تفصیلی ملاک عمل است. لواسان به‌عنوان یکی از معدود باغ‌شهرهای کشور شناخته می‌شود و اغلب ساختمان‌های مسکونی در آن دو طبقه هستند، مگر مواردی که مشمول ضوابط خاص ترانس‌بندی باشند. در دو سال اخیر افزایش تراکم ساختمانی در حد طبقه مازاد تقریباً به صفر رسیده است. موارد معدودی که خارج از نظارت شهرداری ساخته شده‌اند با درخواست تخریب در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شده‌اند».
طبق گفته این مقام مسئول، «تخلفات عمدتاً مربوط به افزایش سطح اشغال نسبت به پروانه صادره است. برای مثال اگر مالک زمینی ۲ هزار متری مجوز ساخت ۱۵۰ متر دریافت کند اما طراحی او ۲۰۰ متر باشد، بلافاصله با توقف کارگاه مواجه می‌شود. در صورت اصرار بر ادامه ساخت‌وساز غیرمجاز، با دستور دادستان، کارگاه تعطیل و پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی می‌شود. این کمیسیون بسته به میزان تخلف، رأی به جمع‌آوری بنا یا جریمه صادر می‌کند. در صورت صدور رأی جریمه، کارگاه همچنان تعطیل می‌ماند تا مراحل تجدیدنظر و نهایتاً رأی قطعی طی شود».

برش

 هیچ مماشاتی در حریم شهر وجود ندارد

«سید علی حسینی» شهردار لواسان به «ایران» می‌گوید: «شهرداری لواسان به هیچ عنوان مجوز طبقه مازاد بر پروانه صادر نمی‌کند و در صورت احداث غیرمجاز، موضوع با درخواست تخریب در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود. در حریم شهر نیز هیچ‌گونه مماشاتی وجود ندارد. پیش‌تر بخشی از نظارت بر ساخت‌وساز خارج از بافت روستاها به شهرداری تفویض شده بود، اما این اختیار لغو و به متولیان اصلی واگذار شد. در حال حاضر شهرداری صرفاً در محدوده و حریم شهر طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مسئول نظارت و جلوگیری از ساخت‌وساز غیرمجاز است».