سیهلا یادگاری
گروه اقتصادی

با شتاب‌گیری پروژه‌های توسعه‌ای در سواحل مکران، بازار زمین و مسکن چابهار به کانون تحولات اقتصادی تبدیل شده است. این گزارش با بررسی میدانی قیمت‌ها، تحلیل علل رشد تقاضا و واکاوی ادعای «همترازی قیمت‌ها با تهران»، نشان می‌دهد که موتور محرکه بازار نه شایعات انتقال پایتخت، که حضور صنایع کلان و سرمایه‌گذاران غیربومی است – پدیده‌ای که همزمان «رونق ساخت‌وساز» و «بحران تأمین مسکن بومیان» را خلق کرده است.
 اخیراً مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران، ادعا کرده بود که قیمت زمین و مسکن در سواحل مکران به نرخ گران‌ترین مناطق شهر تهران رسیده که به گفته او دلیل آن مطرح شدن بحث «انتقال پایتخت» به سواحل جنوبی است. فعالان بازار مسکن چابهار اما می‌گویند افزایش تقاضا و تأثیر آن بر قیمت در حداقل دو سال اخیر بیشتر شده که دلیل آن توسعه سواحل، حضور تجار و سرمایه‌گذاران و راه‌اندازی پتروشیمی و مجتمع‌های فولادی است و موضوعی مانند انتقال پایتخت علت افزایش قیمت مسکن در این منطقه نیست. فعالان بازار مسکن چابهار می‌گویند شاید چند روز تحت تأثیر اخبار انتقال پایتخت، بازار تحولاتی داشته باشد اما این تحولات محدود به همان چند روز است و علت افزایش تقاضای مسکن در چابهار به‌خاطر افق توسعه‌ای منطقه است.
 
خریداران زیاد شدند
فایل‌های عرضه شده در پلتفرم‌ها و دفاتر املاک چابهار نشان می‌دهد قیمت مسکن در گرانترین مناطق مکران حتی با مناطق متوسط شهر تهران قابل مقایسه نیست، مثلاً قیمت آپارتمان 100 متری لاکچری در چابهار بین 4 تا 5 میلیارد است و اجاره همین مسکن نیز 150 میلیون تومان رهن و ماهانه 15 میلیون تومان کرایه است. جعفر آبرون، فعال حوزه مسکن و ساخت و ساز در چابهار می‌گوید تغییر قیمت مسکن در چابهار تحت تأثیر حواشی نیست، وقتی بحث انتقال پایتخت مطرح شد، برخی سرمایه‌گذاران به دنبال خرید ملک یا زمین در این منطقه بودند اما مقدار سرمایه آنها 500 میلیون تا یک میلیارد تومان بود که نقدینگی کمی محسوب می‌شود و به معامله منجر نمی‌شد. به گفته این فعال بازار ملک، حداقل قیمت واحد مسکونی تا 100 متر، 4 تا 5 میلیارد تومان است. در چابهار ملک به‌خاطر برنامه‌های توسعه‌ای و حضور سرمایه‌گذاران و بنگاه‌های اقتصادی رو به رشد است.
توسعه مکران و بویژه طرح‌های توسعه‌ای چابهار، گسیل سرمایه به این منطقه را در پی داشته که در افزایش تقاضا برای ملک در چابهار تأثیر زیادی دارد. فعالان حوزه مسکن در چابهار معتقدند، چون آینده منطقه رو به توسعه است و مردم هم این موضوع را درک کرده‌اند، افزایش تقاضا برای ملک بالا رفته است. البته قدرت خرید مردم بومی منطقه به خرید آپارتمان چند میلیاردی نمی‌رسد و خریداران بیشتر از سرمایه‌گذاران و تجار غیر بومی هستند.‌
تغییر دیگری که در وضعیت بازار مسکن در چابهار رخ داده، افزایش تقاضای اجاره و افزایش قیمت اجاره‌بهاست.‌

کارکنان صنایع مشتری واحدها
به گفته فعالان مسکن در چابهار، متقاضیان اجاره در این منطقه هم بیشتر افراد غیر بومی هستند و این تقاضا از زمان راه‌اندازی کارخانه‌های فولاد و پتروشیمی افزایشی شده است. مثلاً قیمت اجاره واحد دو خوابه 80 متری که ماهی 10 میلیون تومان بوده اکنون به 15 میلیون با رهن 100 تا 150 میلیون تومان رسیده است.‌
فعالان اجتماعی و اقتصادی در سواحل مکران می‌گویند صنایع باید برای کارکنان خود مسکن بسازند و قبل از شروع به کار تکلیف مسکن کارکنان را روشن می‌کردند اما این اتفاق نیفتاده و تقاضای مسکن کارکنان صنایع راه‌اندازی شده به ساخت و ساز بومی منتقل شده است.‌
یکی از مشاورن املاک در چابهار می‌گوید تقریباً ماهانه 100 معامله اجاره‌بها در کارگزاری‌های مسکن انجام می‌شود که بیشتر آن برای کارکنان صنایع است.‌
مشکل دیگر حضور کارکنان صنایع در بازار مسکن چابهار این است که چون این افراد از مسکن بیشتر به عنوان خوابگاه استفاده می‌کنند، مالکان نیز تمایل دارند واحد خود را به این متقاضیان اجاره بدهند چون معتقدند استهلاک خانه کمتر خواهد بود. این موضوع تأمین مسکن برای بومیان منطقه را با مشکل مواجه کرده است.
ساخت و ساز مسکن در چابهار به گفته فعالان این حوزه، با وجود افزایش قیمت تعرفه‌ها، رونق دارد و سرمایه‌گذاران زیادی در بخش مسکن در چابهار درحال سرمایه‌گذاری هستند. ساخت مسکن در چابهار در حال حاضر حدود متری 35 میلیون تومان است که این قیمت در ساخت و ساز لاکچری و نهاده‌های لوکس به متری 45 تا 50 میلیون تومان می‌رسد.‌
بر اساس این گزارش در چابهار دو نوع زمین برای ساخت واحدهای مسکونی در حال عرضه است. زمین تفکیکی با سند تک برگ که قیمت آن بیشتر است، در مناطق گران قیمت شهر عرضه این زمین متری تا 45 میلیون تومان و در مناطق ضعیف شهر متری 30 میلیون تومان است. برخی زمین‌ها نیز در اختیار شهرداری است که واگذار می‌شود و سند تفکیکی ندارد، قیمت این زمین‌ها هم متری حدود 25 تا 30 میلیون تومان است.‌
فعالان حوزه مسکن می‌گویند فقر زیرساخت‌ها و نبود فعالیت اتحادیه‌ها و صنوف در چابهار باعث شده تا قیمت کالاها در این منطقه بالا باشد و افزایش قیمت اجناس در افزایش قیمت ملک هم تأثیر گذاشته است.‌
یکی از فعالان اقتصادی در منطقه مکران می‌گوید وقتی زیرساخت‌ها در این منطقه توسعه نیافته و مثلاً در بندر گردشگری با ساحل بکر بریس، که 7 هزار نفر جمعیت دارد هنوز آب شرب با تانکر بین ساکنان توزیع می‌شود، امکان ندارد تقاضا برای مسکن و ملک در آنجا بالا برود. افزایش تقاضا و رشد قیمت فقط در چابهار مشاهده می‌شود که علت آن حضور سرمایه‌گذاران و شرکت‌های سرمایه‌گذاری است.‌ 
 
توسعه مکران
برنامه بالا دستی است
مهدی امیدی، عضو هیأت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید با رد ادعای جهش غیرعادی قیمت ملک در چابهار می‌گوید: «اقتصاد دریا محور، توجه به حوزه سکونت و کار و فعالیت در کنار دریا، مربوط به سیاست‌های کلی تعیین شده در دهه 80 است و ربطی به امروز یا دیروز ندارد که بگوییم مثلاً افزایش تقاضای مسکن در سواحل به‌خاطر موضوعاتی مانند انتقال پایتخت است.»
وی با اشاره به برنامه‌های توسعه مکران می‌افزاید: «وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی آمایش کالبدی، مدیریت خردمندانه سرزمین را در پیش گرفته و موضوع توسعه فضاهای ساحلی تحت عنوان سکونتگاه‌های ساحلی و طرح توسعه سواحل جنوب کشور در دستور کار این وزارتخانه قرار گرفته است. بحث توسعه فضاهای ساحلی محدود به سکونت نیست و اشتغال، اقتصاد دریا محور، تعامل با کشورهای همسایه و... در این طرح دیده شده و طرح جوانب مختلف توسعه‌ای را در بر می‌گیرد.»
به گفته امیدی، حدود ۸۰۰ کیلومتر ساحل داریم که تحت عنوان سواحل مکران است، خط ساحلی که دریای عمان تا قسمت‌هایی از استان هرمزگان را در بر می‌گیرد، همیشه به‌خاطر دسترسی به آبهای آزاد مورد توجه بوده است. در قالب طرح‌های مصوب، توسعه بندر چابهار در جریان است اما آن چیزی که تحت عنوان افزایش بی‌رویه قیمت زمین و مسکن در سواحل مکران عنوان شده را درست نمی‌دانیم. توسعه چابهاردر قالب یک مدیریت خردمندانه سرزمینی است نه در قالب یک طرح شتاب زده. توسعه مکران در قالب اسناد آمایش سرزمینی، طرح‌های کالبدی ملی، طرح‌های ناحیه‌ای و توسعه شهری و آن چیزی که لازمه توسعه به معنای واقعی است، انجام می‌گیرد.‌
عضو هیأت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید می‌گوید: «بحث انتقال پایتخت در ذهنیت برخی افراد به غلط تعبیر شده است. در این بحث تلاش دولت این است که ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری، ظرفیت توسعه فضای سرزمینی و توسعه اقتصادی کشور به‌صورت همه جانبه و پایدار در سواحل جنوبی نیز متمرکز شود و ظرفیت‌های مغفول مانده در این منطقه بالفعل شود.‌»
امیدی با اشاره به اینکه توسعه با رشد متفاوت است، می‌گوید: «از عوامل و شاخصه‌های کلیدی توسعه، تحول زیرساخت‌ها در حوزه‌های اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی است. مثلاً وقتی در مورد گردشگری صحبت می‌کنیم، ظرفیت‌های گردشگری باید در کنار مسائل فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی منطقه منطبق باشد، بنابراین همه اینها نیازمند یک سند استراتژیک یا یک سند مدیریت خردمندانه فضای سرزمینی است که در دستور کار دولت قرار گرفته است.»
وی با اشاره به تشکیل کارگروه بررسی توسعه مکران با حضور دستگاه‌های مختلف و به مدیریت معاونت معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی، توضیح داد: «همه عوامل دخیل در توسعه سواحل برنامه‌ای برای توسعه متوازن منطقه را در حال تدوین دارند.»
وی می‌گوید: «طبق دستورالعمل کارگروه توسعه سواحل مکران، توسعه در قالب مدیریت خردمندانه سرزمینی شکل می‌گیرد و قرار نیست به یکباره و هیجانی اتفاقاتی را رقم بزنیم که به جای توسعه دچار رشد ناپایدار شویم. رشدی که نامتوازن باشد، مطمئناً زیان‌های جدی در پیش خواهد داشت.»
به گفته عضو هیأت مدیره سواحل مکران، در ابتدا برای توسعه سواحل، ۲۷ نقطه در سند اول شورای عالی معماری و شهرسازی مطرح شد اما قرار نیست در این 27 نقطه شهر جدید ساخته یا جمعیت جابه‌جا شود. این مناطق به عنوان ظرفیت‌های توسعه در نظر گرفته شده‌اند.
عضو هیأت مدیره شرکت عمران شهرها با اشاره به معضل حاشیه نشینی در چابهار گفت: «موضوع دیگر در چابهار، ساماندهی سکونتگاه‌های غیر رسمی این منطقه است که نیاز به یک عزم جدی بین بخشی دارد. تا زمانی که دیگر دستگاه‌های خدمات رسان وظایف خود را در منطقه انجام ندهند، موضوع حاشیه نشینی در سواحل حل نمی‌شود. برای توسعه همه جانبه مکران نیازمند یک عزم جدی و هم افزایی بین بخشی هستیم.»

بــــرش

مکران در مسیر توسعه 
مکران 800 کیلومتر منطقه‌ ساحلی در جنوب شرقی و در استان سیستان و بلوچستان است. این منطقه در امتداد دریای عمان قرار دارد و از مرز ایران و پاکستان در گواتر شروع شده و تا نزدیکی بندر کراچی در پاکستان ادامه دارد. سواحل مکران با موقعیت راهبردی و ظرفیت‌های تجاری، گردشگری، صنعتی، اقتصادی و کشاورزی اتصال به آب‌های آزاد اقیانوس هند، فرصت توسعه و رونق در کشور است. مکران تنها یک خط ساحلی نیست؛ آزمایشگاهی برای سنجش بلوغ مدیریت توسعه‌ای ایران است. موفقیت در این آزمون، نیازمند عبور از «شعارهای کلان» به «اجرای هماهنگ خرد» است.