ثبت چهار رکورد و نصاب جدید در حوزه نوسازی مسکن بازآفرینی شهری ایران
محمد آیینی
معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران
طبق آخرین آمار، 167 هزار و 927 هکتار بافت ناکارآمد شهری در کشور شناسایی شده که شامل سه گونه بافت فرسوده با مساحت 75 هزار هکتار و جمعیت 11 میلیون نفر، بافت تاریخی با مساحت 32 هزار هکتار و جمعیت 2 میلیون و 542 هزار نفر و سکونتگاه غیررسمی با مساحتی بالغ بر 59 هزار هکتار و جمعیت 6 میلیون و 228 هزار نفر است.
اکنون حدود 2 میلیون و 600 هزار بنای ناپایدار در کشور وجود دارد که در صورت وقوع زلزله‌ای هر چند کوچک فرو می‌ریزند و بم دیگری رقم خواهد خورد؛ بنابراین علاج واقعه پیش از وقوع باید کرد که در این راستا شرکت بازآفرینی شهری ایران رویداد بزرگ «بم سفیر نوسازی برای ایران قوی» را با هدف استفاده از تجربیات بعد از وقوع زلزله بم برگزار کرد و طی آن سفیرانی از بازماندگان زلزله بم برای اطلاع‌رسانی در خصوص نوسازی بافت‌های فرسوده به شهرهای مختلف رفتند با این امید که بتوانند باعث نجات یک خانواده از تخریب بنای لرزان بر اثر زلزله یا حوادث طبیعی شوند. این رویداد منجر به تعریف جایزه ملی بم شد که مقرر است هر سال از اقدامات ابتکاری و نوآوری‌های اشخاص حقیقی و حقوقی که منجر به شتاب‌بخشی به نوسازی مسکن خواهد شد، تقدیر شود.
شرکت بازآفرینی شهری ایران تاکنون فعالیت‌ها و اقدامات مختلفی برای رفع معضل بافت‌های ناکارآمد و مشکلات ناشی از آن انجام داده است اما می‌توان گفت ادبیات بازآفرینی در دولت سیزدهم تغییر یافت. رویکرد رئیس‌جمهور شهید محرومیت‌زدایی و رفع مشکلات اقشار کمتر برخوردار بود و در این مسیر همواره بر نوسازی بافت‌های فرسوده تأکید داشتند و با حمایت‌های ایشان در کمتر از سه سال شاهد جهش در نوسازی بافت‌های فرسوده بودیم. سفرهای استانی رئیس‌جمهور فقید به مناطق محروم و دور‌افتاده شاهدی بر این امر است و آخرین دستور ایشان در سفر به مناطق 17 و 18 شهر تهران مبنی بر تکمیل بسته‌های تشویقی برای نوسازی مسکن توسط مردم بود.
البته عمده مشکل در محلات هدف بازآفرینی، فرسودگی و حاشیه‌نشینی نیست بلکه در بسیاری از شاخص‌ها همچون خدمات آموزشی، فرهنگی و مسکن پایدار عقب‌ماندگی وجود دارد که تلاش بر این است با همکاری نهادهای حمایتی فاصله بین محلات برخوردار و مناطق کمتر برخوردار کاهش یابد. در واقع راهبرد اصلی ما در حوزه بازآفرینی شهری شتاب‌بخشی به روند نوسازی بناهای ناپایدار در محلات هدف و محرومیت‌زدایی از چهره این مناطق است و باید سرانه استاندارد مسکن و نیز سرانه خدمات هفت‌گانه در محلات بازآفرینی شهری به متوسط استاندارد همان شهر برسد.
در مجموع باید گفت مهم‌ترین رویکرد شرکت در مواجهه با چالش بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، محرومیت‌زدایی است که در قالب نوسازی مسکن، بهسازی معابر و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی صورت می‌گیرد.
نوسازی و تولید 150 هزار واحد مسکونی در راستای تحقق سیاست‌های دولت سیزدهم یکی از رویکردها در حوزه نوسازی مسکن به شمار می‌رود که با سه چالش؛ عدم توانایی ساکنان برای نوسازی خانههای خود، عدم جذابیت ساخت‌وساز برای سازندگان و انبوه‌سازان به دلیل نامعادله بودن جریان اقتصادی و نبود حلقه‌های میانی توجیه شده برای ترویج و تبیین حمایت‌های تعریف شده مواجه است. برای رفع این سه معضل، مردمی‌سازی و تدوین بسته‌های تشویقی برای تمامی شهرها در دستور کار قرار گرفت.
بسته‌های تشویقی در چهار گروه اداری (مجوزها)، مالی، شهرسازانه و زمین معوض تدوین شد و شهرداری‌ها می‌توانند متناسب با وضعیت اقتصادی و فرهنگی هر شهر اقدام به تهیه بسته تشویقی خاص خود کنند و تا امروز 330 شهر بسته تشویقی مخصوص خود را تدوین کرده و به تصویب رسانده‌اند.
تدوین بسته نوسازی در بافت‌های تاریخی در همکاری شرکت بازآفرینی شهری ایران و وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی در دست اقدام است و به گفته مسئولان شرکت بازآفرینی شهری ایران با این کار در نوسازی بافت‌ها گره‌گشایی خواهد شد.
جزئیات بخشی از مشوق‌ها برای نوسازی بافت‌های فرسوده شهری
ارائه مشوق‌های گوناگون از جمله مشوق‌های شهرسازانه و همچنین مشوق‌های حقوقی و قانونی بستری مناسب برای نوسازی فراهم کرده است که در کنار سود تسهیلات پایین‌تر نسبت به دیگر روش‌های ساخت می‌تواند روند نوسازی بافت‌های فرسوده را تسریع کرده و به فرایند نو شدن شهرها که در تمامی دولت‌ها مورد تأکید است جامه‌عمل بپوشاند.
طبقه‌بندی‌های مختلف ضوابط تشویقی گروه اول (بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری)، سیاست‌های تشویقی متضمن نوسازی محله‌ای در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری شامل اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف به منظور تأمین پارکینگ‌های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست بدون کارکرد پس از تجمیع، امکان تسهیل در ضوابط معماری برای بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری و اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی برای نوسازی است.
یکی دیگر از جریان‌های مؤثر در نوسازی بافت فرسوده، مردمی‌سازی است. در این خصوص رهبر معظم انقلاب با تأکید بر «مردمی بودن»، دولت سیزدهم را به تعامل با مردم و تحقق شاخص‌های این فضیلت رهنمون ساختند. رهبری در نخستین دیدار رئیس‌جمهور و اعضای هیأت دولت سیزدهم در ششم شهریور‌ماه 1400 در توصیه به دولتمردان در خصوص مردمی بودن تصریح کردند: «مردمی بودن مقوله گسترده‌ای است و جلوه‌هایی دارد. یک جلوه همین رفتن میان مردم و شنیدن بی‌واسطه از مردم است. این حرکت بسیار خوب و مستحسنی که جناب آقای رئیسی انجام دادند که رفتند خوزستان میان مردم، با مردم، از آنها شنیدند، با آنها حرف زدند، این یک جلوه از مردمی بودن است که بسیار کار خوبی است.» بنابراین شرکت بازآفرینی شهری ایران به‌‌رغم برخی انتقادها با نگاه مردمی‌سازی با شجاعت و ابتکار مسیری را انتخاب کرد که به نفع همه مردم باشد. شعار امسال شرکت نیز در راستای شعار سال، جهش تولید و نوسازی مسکن با مشارکت مردم است و تمام تلاش خود را بر این موضوع متمرکز خواهیم کرد.
مردمی‌سازی سه عنصر اصلی دارد؛ ساکنان و مالکان واحدهای فرسوده، سازنده‌ها و حلقه‌های میانی سه رکن اصلی مردمی‌سازی هستند و این نکته را باید مدنظر داشت که در این رویکرد کار باید توسط خود مردم و برای مردم انجام شود.
در این مسیر در دولت سیزدهم با همکاری سازمان بسیج مستضعفان (سازمان بسیج سازندگی)، ستاد طرح محرومیت‌زدایی و توانمندسازی 2020 محله کم‌برخوردار کشور، شهرداری‌ها، گروه‌های جهادی و سایر گروه‌های متخصص داوطلب، حلقه‌های میانی شکل داده شد تا با برقراری ارتباط چهره به چهره با ساکنان بافت‌های فرسوده آنها را از مفاد بسته‌های تشویقی و از حقوقی که در قانون برای آنها در نظر گرفته شده است آگاه کنند و تا کنون بیش از 2 هزار حلقه میانی در کشور تشکیل شده است. خوشبختانه با اجرای بسته‌های تشویقی، افزایش جهش‌وار صدور پروانه‌های ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده محقق شده است. مجموع اقدامات انجام شده در راستای اهداف و رویکردهای شرکت منجر به ثبت چهار رکورد و نصاب در حوزه نوسازی مسکن شد. اولین رکورد‌شکنی صدور 85 هزار و 700 پروانه برای تجمیع و نوسازی بیش از 100 هزار بنای فرسوده است که یک رکورد بی‌سابقه محسوب می‌شود. همچنین در این مدت بیش از 100 هزار بنای فرسوده برچیده شد و از تخریب این 100 هزار واحد ساخت 290 هزار واحد شروع شده است. علاوه بر این طی دو سال اخیر ساخت 104 هزار واحد در بافت‌های فرسوده به اتمام رسیده و نیز در سال 1402 بالاترین حد نصاب صدور پروانه در بافت‌های فرسوده بالغ بر 96 هزار واحد رقم خورده که رکورد و نصاب جدیدی در کل تاریخ نوسازی کشور است.
همان‌طور که عنوان شد محرومیت‌زدایی یکی دیگر از رویکردهای شرکت به شمار می‌رود و بدترین چهره محرومیت وجود معابر خاکی در محلات فرسوده و کمتر برخوردار است که در این خصوص نهضت بهسازی و آسفالت معابر خاکی راه‌اندازی شد. در دولت سیزدهم بهسازی قریب به 3 هزار کیلومتر طول معابر خاکی، یک‌هزار و ۱۷۰ محله حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی (محلات کمتر برخوردار) به بهره‌برداری رسید و قیر رایگان حدود 500 شهر برای بهسازی و آسفالت بیش از ۲هزار کیلومتر طول معابر خاکی تخصیص داده شد.
در حوزه ارائه خدمات روبنایی و زیربنایی به محلات هدف نیز طی دو سال‌ونیم گذشته بیش از 3 هزار پروژه توسط دستگاه‌های عضو ستاد ملی بازآفرینی شهری به بهره‌برداری رسید و سهم شرکت بازآفرینی شهری ایران در این میان تکمیل و تحویل بیش از 900 پروژه شامل مدرسه، درمانگاه (مرکز سلامت)، ورزشگاه، کلانتری، سرای محله، بهسازی معابر و بهبود و اصلاح شبکه‌های زیرساخت آب و فاضلاب و دفع آب‌های سطحی و برق این محلات بوده است.