آثار تعیین نرخ قانونی بر بازار اجاره مسکن

قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» که اردیبهشت ماه امسال در مجلس تصویب و چند روز بعد از سوی شورای نگهبان تأیید و ابلاغ شد، به گفته گروهی از فعالان و واسطه‌های بازار مسکن، می‌تواند منجر به کاهش التهاب تابستانی در این بخش شود. روایت فعالان بازار مسکن از وضعیت بازار اجاره، کمتر از یک ماه مانده به شروع فصل تابستان و اوج‌گیری جابه‌جایی مستأجرها در خانه‌های استیجاری، نشان می‌دهد، امسال هم تب اجاره‌بها بخصوص در کلانشهرها و شهرهای بزرگ بالاست و ابلاغ بموقع سقف‌های مجاز و قانونی برای افزایش اجاره‌بها می‌تواند تورم در این بخش را تا حد زیادی کنترل کند. آنها معتقدند در شرایط فعلی که بازار اجاره دست‌کم از سه ناحیه تحت فشار قرار دارد، تعیین سقف قانونی برای افزایش اجاره‌بها و کنترل بازار از این روش می‌تواند شرایط را برای مستأجرها بهتر کند.

مبنای منطقی برای نرخ اجاره
در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، برای نرخ‌گذاری در بازار اجاره، یک مبنای منطقی، یعنی «افزایش براساس نرخ تورم عمومی» لحاظ شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند همین مبنای درست می‌تواند در سال‌جاری، منجر به رعایت نرخ قانونی از سوی موجرها شود. براساس ماده 7 این قانون، میزان اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی بر‌اساس نرخ تورم عمومی در استان‌ها تعیین می‌شود. به این صورت که در شهرها و استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بالاتر از 30 درصد است، تورم مجاز اجاره‌بها یا میزان افزایش اجاره‌بها در سال‌جاری نسبت به سال قبل با نرخ 50 تا 100 درصد میزان تورم عمومی تعیین خواهد شد. براساس نرخ تورم عمومی کشور در یک‌سال اخیر، همه استان‌ها مشمول این قانون خواهند شد.
واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران معتقدند: اگرچه ضوابط سال‌های قبل جهت تعیین حد مجاز برای افزایش اجاره‌بها در آمار کلی مربوط به میزان رشد اجاره‌بها منعکس نشد و تورم سالانه در بازار اجاره در سه سال گذشته بیش از نرخ قانونی تعیین شده بود، اما با تعیین مبنای منطقی برای میزان مجاز افزایش اجاره‌بها در قانون جدید، به‌طور قطع اثرگذاری این قانون در بازار به نفع مستأجرها بیش از ضوابط قبلی خواهد بود.  قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در شرایطی به تصویب رسیده و ابلاغ شده که بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به این قانون نیازمند است. این نیاز بخصوص در بازار اجاره که هم‌اکنون حساس‌ترین بخش بازار املاک مسکونی است، بیش از سایر بخش‌ها احساس می‌شود. با خارج شدن بازار مسکن ملکی از دسترس بخش عمده خانوارهای فاقد مسکن (خانه اولی‌ها)، بعد از توقف طرح مسکن مهر و شروع جهش قیمت از سال 97، تقاضا در بازار اجاره هر سال افزایش یافت؛ تا جایی که هم‌اکنون تقاضا برای سکونت در واحدهای اجاره‌ای بیش از هر زمان دیگری است.