نگاه
مهم‌ترین دعاوی حقوقی
بین موجر و مستأجر
کم و زیاد کردن اجاره‌بها، ورشکستگی یکی از طرفین قرارداد و مشکلات مربوط به مشاعاتی مثل پارکینگ و انباری از جمله مسائلی است که پای افراد را به محاکم قضایی باز می‌کند.
فاطمه علایی کارشناس حقوقی در گفت‌و‌گو با «ایران» درباره ورشکستگی طرفین اجاره گفت: طبق ماده 190 قانون مدنی شرایط صحت معامله، داشتن اهلیت برای انجام معامله است. باید توجه کرد شخص ورشکسته اهلیت و صلاحیت قانونی برای تنظیم عقد را ندارد.
مطابق قانون اداره اموال ورشکسته با مدیر تسویه است. ورشکسته حق دخالت در امور مالی و تصرف در اموالش را ندارد.
بنابراین انعقاد عقد اجاره با شخص ورشکسته قانونی نیست، ولی اگر بعد از عقد قرارداد، یکی از طرفین ورشکسته شود این موضوع تأثیری در قرارداد اجاره نخواهد داشت و اعتبار قرارداد تا پایان مدت آن پا برجا
خواهد بود.
این کارشناس حقوقی کم و زیاد کردن اجاره‌بها را ازجمله مشکلات عنوان کرد و گفت: یکی از تصمیم‌های حقوقی شوراهای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای «تعدیل اجاره‌بها» است. درواقع، این دعوا زمانی است که مدت اجاره به پایان رسیده و به طور نمونه از تاریخ اتمام استفاده مستأجر از مغازه یا آپارتمان چند ماه گذشته است.
در این صورت، اگر اجاره دهنده و مستأجر درباره میزان اجاره‌بهای جدید به توافق نرسند، هر یک می‌توانند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تغییر رقم اجاره بها را بدهند. اما از آنجا که در این دعوا، حتماً صاحب ملک خواستار افزایش رقم اجاره و مستأجر طبیعتاً خواهان کاهش آن است، کارشناسی از سوی شورای حل اختلاف به محل مراجعه می‌کند که پس از بررسی موضوع، میزان عادلانه اجاره بها تعیین خواهد شد.
پارکینگ، انباری و مشاعات
هنگام تنظیم قرارداد باید محل پارکینگ و انباری و متراژ انباری مشخص شود. حتی اگر پارکینگ معارض دارد باید مشخص شود.
در غیر این صورت مستأجر بزودی با همسایگان و پس از آن با موجر به مشکل برمی‌خورد.
علایی در مورد دیگر مشکلات مربوط به پارکینگ و انباری در آپارتمان‌ها مثل واگذاری آن به غیر گفت: پارکینگ و انباری ساختمان، از جمله توابع ساختمان است و مالکان آپارتمان‌ها هم شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند.
در نظر داشته باشید که قسمت‌های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و واحد‌های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان، مغایر مقررات مربوط به شراکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی داخل کردن غیرشریک در قسمت‌های مشترک است.
هرچند قانون تملک آپارتمان‌ها در این خصوص حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‌ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیرشرکای ساختمان قید می‌شود.
اگر مستأجری اجاره را پرداخت نکرد چه کنیم؟
این کارشناس حقوقی در پاسخ به این سؤال که در صورت عدم پرداخت اجاره، مالک چه اقدامی می‌تواند انجام دهد، گفت: در بیشتر اوقات زمانی موجر به مرجع قضایی مراجعه می‌کند که مستأجر با پایان یافتن زمان قرارداد اقدام به تخلیه ملک نمی‌کند، در‌صورتی‌که مستأجر با پایان مدت اجاره‌اش اقدام به تخلیه ملک کند و بدهکار بودن خود را قبول داشته باشد، دیگر نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نیست و با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌تواند مشکل را حل کند.
علایی با اشاره به‌بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، گفت: موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کرده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف 10 روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست کند.» هر‌گاه پس از صدور اجراییه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را کند. هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه
مراجعه کند.