کاهش 2.2 درصدی قیمت مسکن در آذرماه
با توجه به ثبات بازارها بویژه ثبات بازار ارز، پیش‌بینی می‌شود تا آخر امسال ریزش قیمت مسکن تداوم داشته باشد
آمار رسمی از بازار مسکن شهر تهران در آذرماه، تداوم کاهش قیمت مسکن را نشان می‌دهد. پیش از اعلام آمار رسمی، گزارش‌های میدانی از بازار مسکن نیز کاهش قیمت مسکن را تأیید می‌کرد. رشد منفی قیمت مسکن در شهر تهران در آذرماه در تداوم روند نزولی قیمت مسکن است که از تیرماه در مناطق مختلف کشور شروع شده است. کاهش قیمت مسکن از تابستان تا پاییز حاکی از برقراری آرامش نسبی در بازار معاملات مسکن شهر تهران به دنبال برقراری ثبات در بازار ارز و سایر بازارهای مالی در ماه‌های اخیر و نیز به واسطه برنامه‌های در دست انجام دولت در خصوص ساخت و عرضه مسکن در سطح کشور است.
بر اساس این گزارش، قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در آذرماه به 74 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل 2.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. کاهش قیمت مسکن در حالی است که در خردادماه امسال این رقم در شهر تهران برابر 78 میلیون تومان بود، بنابراین به طور متوسط از خرداد تا آذرماه قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران بیش از 4 میلیون تومان کاهش یافته است. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد از مجموع 22 منطقه شهر تهران، 14 منطقه در آذرماه رشد قیمتی ماهانه منفی را تجربه کرده‌اند. آمار بانک مرکزی بیانگر این است که از میان ۲۲ منطقه شهر تهران، منطقه ۲۲ بیشترین افت قیمت را داشته است. متوسط قیمت مسکن در منطقه ۲۲ در آذرماه نسبت به ماه قبل ۱۲.۲ درصد افت داشته و از ۶۲ میلیون و ۲۵۴ هزار تومان به ۵۴ میلیون و ۶۴۹ هزار تومان رسیده است.
بیشترین رشد قیمت مربوط به منطقه ۱۲ است. در این منطقه متوسط قیمت مسکن در آذرماه برابر ۵۱ میلیون و ۲۰۸ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل ۹.۱ درصد رشد داشته است. قیمت هر مترمربع مسکن منطقه ۱۲ در آبان‌ماه معادل ۴۶ میلیون و ۹۴۴ هزار تومان بود.
بر اساس تحلیل داده‌های بانک مرکزی، این وضعیت می‌تواند نشانگر بروز افت‌های شدیدتر قیمت مسکن در ماه‌های آتی باشد. فعالان بازار مسکن نیز با رصد بازار و ارزیابی رفتار بازیگران در این بازار، پیش‌بینی می‌کنند افت قیمت مسکن ادامه‌دار باشد. با توجه به اینکه در بازارهای دیگر هم به دنبال سیاست ثبات اقتصادی تغییرات قیمتی رخ نداده است، در بازار مسکن نیز انتظار افزایش قیمت درست نخواهد بود. از طرفی قیمت مسکن در چند سال اخیر به اوج خود رسیده است و افزایش دوباره قیمت‌ها، خروج بیشتر متقاضیان از این بازار را در پی خواهد داشت. در حال حاضر هر چند قیمت مسکن رو به کاهش است اما متقاضیان همچنان قدرت مالی کمتری از رشد قیمت مسکن در چند سال گذشته دارند. تعداد معاملات مسکن این موضوع را به خوبی روشن می‌کند. البته کارشناسان اقتصادی دلیل دیگر کاهش معاملات در بازار مسکن را انتظار بیشتر کاهش قیمت‌ها عنوان می‌کنند. در آذرماه حجم معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل معادل 1.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش نسبت به آذرماه سال گذشته منفی 65.1 درصد است.
بیشترین معامله مسکن در دوره مذکور مربوط به منطقه ۲۰ است و در این منطقه تعداد معاملات ۶۶.۷ درصد نسبت به آبان‌ماه رشد داشته و در مقابل، تعداد معاملات در منطقه ۲۱ کاهش قابل توجه ۲۱.۹ درصدی و در بین مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 13 بالغ بر 79.5 درصد بیشترین کاهش را داشته است. در این منطقه طی آذرماه امسال 77 فقره خرید و فروش واحدهای مسکونی در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده است. تعداد معاملات آذرماه سال قبل این منطقه 376 فقره بود. منطقه 2 و 11 به ترتیب با کاهش 72 و 70.3 درصدی معاملات، در رده دوم و سوم قرار گرفته‌اند.
در منطقه 14 نیز کاهش معاملات حدود 70 درصد بوده است. در منطقه 5 که معمولاً بیشترین ثبت معاملات مسکن شهر تهران را داشته، طی ماه گذشته (آذرماه 1402) 67.4 درصد رشد منفی خرید و فروش مسکن را ثبت کرده است. در ماه مورد اشاره، تعداد معاملات این منطقه 500 فقره بوده که البته همچنان بین مناطق 22گانه بیشترین معاملات را در آذرماه داشته است. کمترین کاهش معاملات با 38.3 درصد مربوط به منطقه 18 است.
در شرایط رکود بازار، برای فروشندگان و معامله‌گران چاره‌ای جز همراهی با بازار نیست. آنان و خصوصاً فروشندگانی که به نقدینگی نیاز دارند قیمت پیشنهادی فروش را بر اساس شرایط بازار مسکن کاهش داده‌اند. کاهش قیمت در مناطقی از کشور حدود 20 تا 30 درصد بوده است.
علاوه بر ثبات قیمت ارز، سکه و طلا، تقویت سمت «عرضه» در بازار تا حدودی قیمت‌ها را کنترل کرده است. آمار رسمی، افزایش تولید مسکن در بافت‌های فرسوده، مسکن روستایی و در قالب نهضت ملی مسکن را نشان می‌دهد. همچنین در بازار مسکن برنامه‌های دیگری، هم برای کاهش قیمت و هم برای افزایش توان مالی متقاضیان اجرا می‌شود. برای کنترل قیمت مسکن در شرایط ثبات اقتصادی، نظارت بر بازار تشدید شده و اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز اثر مثبتی بر افزایش عرضه مسکن داشته است.
در قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی شرایط خانه‌های خالی تعیین و اعلام شد هر فردی مکلف است وضعیت اقامت خود را نسبت به املاک در سامانه‌ای که وزارت راه‌و‌شهرسازی آن را ایجاد کرده است تعیین کند و اگر فردی تا پایان تیرماه ۱۴۰۰ وضعیت اقامت خود را تعیین‌تکلیف نمی‌کرد، خانه‌ای که وضعیت اقامتش مشخص نشده بود خانه خالی تعریف می‌شد.
این اقدام دولت در حالی انجام شده که ساماندهی بازار مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت در دستور کار قرار گرفته و در کنار ساخت خانه تحت عنوان طرح نهضت ملی مسکن، برنامه‌های دیگری از جمله شناسایی خانه‌های خالی نیز در حال اجرایی شدن است. هدف دولت از این قانون کاهش سوداگری در بخش مسکن است، اما با وجود تلاش‌های دولت به دلایلی همچون نبود راهکارهای واقعی برای شناسایی خانه‌های خالی سبب شده این طرح با مشکلات زیادی دست به گریبان شود. اخذ مالیات از مالکان خانه‌های خالی برای جلوگیری از احتکار خانه و عدم عرضه در بازار با هدف گرانی است. پرداخت مالیات، مالکان را مکلف می‌کند تا نسبت به وضعیت خانه‌های خالی خود تصمیم بگیرند و از نگه داشتن خانه برای افزایش قیمت خودداری کنند. با اجرای برنامه‌های مختلف تولید، عرضه و نظارت بر بازار مسکن، این بازار در حال حاضر شرایط باثباتی دارد و تداوم برنامه‌ها این ثبات را ادامه‌دار خواهد کرد.