رونق تأمین مسکن گروه‌های کم درآمد
طی سال های 96 تا 99، شاخص‌های استطاعت مســکن کاهش یافت و تولید مسکن برای خانوار کم درآمد افت کرد
با توجه به اهمیت و نیاز به تدوین بسته جامع در حوزه برنامه‌ریزی مسکن، در قانون جهش تولید مسکن بر این مهم تأکید شده است؛ موضوعی که به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن، برنامه هفتم توسعه نیز فرصت مناسبی برای تدوین قانونی جامع برای بخش مسکن بخصوص موضوع تأمین مسکن کم درآمدها یا ساخت مسکن استطاعت‌پذیر است. اقداماتی مانند نهضت ملی مسکن در سطح ملی و قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران و به موازات آن، مهم‌ترین سند میان‌مدت کشور، یعنی برنامه پنجساله هفتم توسعه، موضوع مسکن را در دستور کار دارد. با توجه اینکه برنامه هفتم توسعه خطوط کلی اقدامات دولت در زمینه سیاستگذاری مسکن را نیز ترسیم می‌کند، لزوم ارتباط منسجم میان این برنامه و سایر برنامه‌های بخش مسکن بیشتر می‌شود تا با اجرای آن مهم‌ترین هدف دولت یعنی تأمین مسکن اقشار مختلف بویژه اقشار محروم و آسیب‌پذیر به دست آید.
در برنامه ششم توسعه نیز بر تأمین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر بخصوص ساماندهی بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشینی تأکید شده است اما از زمان اجرای برنامه یعنی سال 96 تا 99، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن از 34 به 48.9 سال رسید و در همین مدت متوسط قیمت یک متر مسکن در شهرهای کشور از 1.6 به 7.6 میلیون تومان افزایش یافت. در انتهای برنامه ششم حدفاصل سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ تمامی شاخص‌های استطاعت مســکن کاهش قابل توجهی داشته است، تولید مسکن قابل استطاعت بشدت کاهش پیدا کرده و زمان انتظار برای خانه‌دار شدن به نزدیک 50 سال رسیده است. به این ترتیب تورم شدید کشور نیز باعث افزایش هزینه‌های ساخت مسکن شده و میزان سهم وام خرید و ساخت به حداقل خود رسیده است. از همین رو ارائه پیشنهادهای جدید جهت تأمین مالی و در نظر گرفتن مشوق‌های مختلف برای ساخت مسکن در برنامه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و برنامه هفتم ضروری به نظر می‌رسد.
بر اساس گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس درخصوص برنامه‌های توسعه در بخش مسکن ارائه کرده است، در دهه گذشته که برنامه پنجم و ششم توسعه اجرا شده است، در بخش مسکن در برنامه پنجم به دلیل عدم تأمین تسهیلات لازم بسیاری از طرح‌ها در طول این برنامه نیمه تمام باقی ماند و نرخ ســود بالای تسهیلات و عدم تمایل بخش خصوصی به ســرمایه‌گذاری در تولید مسکن، موجب شد که در عمل برنامه پنجم توسعه توفیق محدودی کسب کند و درنهایت آنچه در بعد خانوار در طول برنامه پنجم رخ داده، شامل کاهش بعد خانوار، کمبود یک میلیون واحد مســکونی در برابر خانوارهای موجود، کاهش تولید مسکن شهری از 765 هزار واحد مسکونی در ســال 1390 به 341 هزار واحد مسکونی در سال 1394، کاهش میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی شهری از رقم 34 هزار میلیارد تومان در سال 1390 به رقم 22 هزار میلیارد تومان در سال 1394 با وجود نرخ تورم بالا است. مهم‌ترین مشکل در بخش مسکن در برنامه ششم، بافت‌های فرسوده و بازآفرینی شهری دیده شده است و با اینکه برنامه اصلی دولت در زمان اجرای برنامه ششم نوسازی بود اما این برنامه توفیق نداشت.
طبق برنامه ششــم توســعه وزارتخانه‌های راه و شهرســازی، کشور و شهرداری‌ها مکلفند در طول برنامه نسبت به احیا، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی و بازآفرینی سالیانه حداقل 270 محله در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار با احتساب انواع آن ازجمله بافت ناکارآمد، تاریخی، سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای و ارتقای دسترسی به خدمات و بهبود زیرساخت‌ها با رویکرد محله‌محور در چارچوب قوانیــن و مقررات اقــدام کنند. این مســأله نیز تحقق محدودی داشته و بنابر اعلام مدیریت وقت حوزه بازآفرینی تحقق ۱۰ تا ۲۰ درصدی نسبت به هدفگذاری اولیه داشته است و پس از آن نیز برنامه مسکن ملی مطرح شد که آن هم خروجی قابل توجهی برای اقشار مختلف نداشت.
کاهش و سقوط تولید مسکن، افزایش شدید زمان دسترسی به مسکن، رشد تورم وقیمت مسکن، از مهم‌ترین مشکلات بخش مسکن در طول برنامه ششم است. در زمان اجرای برنامه ششم توسعه نقش دولت در بخش مسکن حداقلی و اقدامات کم‌اثر است.
در فصل ۱۱ لایحه برنامه هفتم توسعه استطاعت‌پذیری مسکن مورد اشاره قرار گرفته است. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند این برنامه باید به صورت مشترک در تمام برنامه‌های حوزه مسکن مانند نهضت ملی، نوسازی، برنامه جهادی و برنامه هفتم اجرا شود تا توفیق برنامه هفتم در خانه‌دار کردن اقشار نیازمند بیش از برنامه‌های دیگر باشد. مهم‌ترین هدف مشترک در این برنامه‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده به منظور افزایش سطح رفاه خانوار و دسترسی آسان‌تر اقشار محروم به مسکن است. بر اساس آمار حدود 20 درصد خانوار در بافت فرسوده ساکن هستند که در کلانشهرهایی مانند تهران این آمار بیشتر است. به گفته مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، بررسی‌ها نشان می‌دهد که در شهر تهران ۲۳۰ هزار پلاک فرسوده و ناکارآمد وجود دارد که البته شامل محدوده بافت‌های تاریخی نیز هست، متوسط تولید مسکن از یک پلاک فرسوده پنج واحد مسکونی است و پیش‌بینی می‌شود در ۲۳۰ هزار پلاک فرسوده تهران امکان تولید یک میلیون واحد مسکونی وجود دارد.
حسین جنتی گفت: می‌بایست همه مدیران شهری، انبوه‌سازان، صنعتی‌سازان و سازندگان متبحر در بافت‌های فرسوده از تسهیلات ۱۹ بندی مشوقانه بافت‌های فرسوده استفاده کنند، شهرداری تهران نیز نهایت تخفیف را به جهت گرفتن پروانه در بافت اعمال کند تا دولت بتواند ظرفیت ماده ۱۲ قانون جهش تولید مسکن را به درستی در بافت فرسوده هدایت کند.
وی افزود: در حال حاضر مشارکت کنندگان یا صاحبان ملک یا سازندگان می‌توانند از تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی استفاده کنند تا چهره شهر زیبا و تازه شده و ایمنی و امنیت زندگی در شهر تهران افزایش یابد. تجربه ورود بخش خصوصی به بخش مسکن تجربه برد هم برای متقاضی و هم سرمایه‌گذار است و سبب می‌شود تمام ظرفیت‌های قانونی جهش تولید مسکن فعال شود.
برش
بر اساس آمار، به ازای هر 2 خانوار مالک‌نشین، یک خانوار مستأجر در کشور وجود دارد و روشن است که برای حل و فصل بحران مسکن کشــور نیازمند اقدامات سیاستی یکپارچه، بویژه برای تأمین مسکن گروه‌های کم درآمد و آسیب‌پذیر هستیم که در برنامه هفتم توسعه به آن اشاره شده است و لازم است با برنامه‌ریزی دقیق هسمو با سایر برنامه‌های بخش مسکن اجرا شود.