شناسایی عامل خاموش گرانی مسکن
با آغاز نهضت ملی مسکن، زمان صدور پروانه ساخت باید حداکثر به یک ماه می رسید، اما شهرداری‌ها آن را اجرا نمی‌کنند
یکی از بحث‌های مهم در دولت سیزدهم، ساخت 4 میلیون مسکن برای آحاد جامعه است. مسأله‌ای که با چالش‌های بسیار زیادی مواجه است. یکی از چالش‌های اصلی در این حوزه، تأمین مالی برای ساخت مسکن و هزینه تمام شده واحدهای ساخته شده است. با وجود آنکه تورم مصالح ساختمانی و نیز افزایش قیمت زمین که در اثر دلالی و سوداگری زمین رقم خورده و دولت سیاست کنترل تورم مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی و نیز جلوگیری از رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی را در پیش گرفته، مدیریت شهری و شورای شهر سیاستی متناقض را پیشه کرده و برخی اقدامات و مصوبات شورای شهر منجر به افزایش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کننده نهایی شده است.
درحالی که ساخت مسکن مراحل گوناگونی دارد، اما مرحله صدور پروانه ساخت از سوی مدیریت شهری یکی از مراحل زمانبر در این پروسه است. بیشتر خانه‌های ساخته شده در کشور 5 طبقه و کمتر از آن هستند که مدت زمان مورد نیاز برای ساخت آن در شرایط کنونی نزدیک به 24 ماه است؛ در حالی که از این مدت 6 ماه به صدور پروانه ساخت از سوی دستگاه مربوطه صرف می‌شود که در کلانشهرها بازه زمانی صدور پروانه ساخت، به گفته برخی سازندگان ممکن است از یک سال هم عبور کند. دریافت مجوز ساخت در کشور ما در حالی پروسه‌ای طولانی است که حمزه شکیب، رئیس سازمان نظام مهندسی تأکید دارد که زمان صدور پروانه حداکثر باید به دو هفته برسد.
صرف 6 ماه تا یک سال زمان برای دریافت پروانه ساخت مسکن منجر به افزایش قیمت نهایی مسکن می‌شود. قرار بود قرارگاه ساخت مسکن که نهاد مدیریت شهری در بیش از یک سال گذشته راه‌اندازی کرده تا پروسه زمانبر صدور مجوز ساخت را خصوصاً برای بافت‌های فرسوده که بشدت برای پایتخت و کلانشهرها یک امر حیاتی است، به حداقل کاهش دهد اما تاکنون به نظر می‌رسد موفق نشده باشد. ضمن اینکه مانع قانونی دریافت حق بیمه کارگران ساختمانی که به هزینه‌های صدور پروانه ضریب سنگینی داده، هنوز از سر راه برداشته نشده است.
اگر هزینه ساخت ملک معادل یک میلیارد تومان باشد و یک فرد بخواهد اقدام به ساخت مسکن کند، پس از آنکه در طی 6 ماه مجوزهای لازم را از شهرداری بگیرد، ارزش پولش کاهش یافته و سازنده جهت ساخت مسکن به یک میلیارد و 230 میلیون تومان (اگر تورم مصالح و ساخت مسکن معادل تورم عمومی کشور باشد) سرمایه نیاز دارد. در نهایت مصرف کننده نهایی باید این هزینه را که به واسطه کم‌کاری دستگاه‌های مدیریت شهری رخ داده است را پرداخت کند.
بسیاری از کارشناسان و سازندگان معتقدند با تغییر نگرش شهرداری در موضوع صدور مجوز ساخت و آنلاین کردن آن مانند آنلاین شدن مراحل صدور پروانه‌های کسب، می‌توانیم شاهد اتفاقات مثبتی در این حوزه باشیم. برای دستیابی به این هدف، شهرداری می‌تواند برای خانه‌ها با توجه به شرایط جغرافیایی شامل شمالی یا جنوبی بودن، سستی خاک منطقه، نسبت عرض به طول زمین و بسیاری مشخصات ظاهری دیگر مدل‌های نقشه و استانداردهای ساخت تیپ درست کند.
برای مثال با توجه به عوامل فوق 40 مدل زمین را به عنوان پیشفرض در نظر می‌گیریم و برای هر کدام 10 مدل نقشه که از قبل مورد تأیید واقع شده به سازنده پیشنهاد می‌شود؛ سازنده نیز مرحله به مرحله گزینه‌های مطرح شده را با انتخاب شرایط زمین محدود می‌کند. در صورتی که این موارد مورد رضایت سازنده باشد، مجوز ساخت به سرعت صادر می‌شود و در غیر این صورت سازنده، نقشه و استانداردهای پیشنهادی خود را به شهرداری ارسال می‌کند. با اینکار ما شاهد:
1. کاهش زمان صدور مجوز ساخت و در نهایت کاهش بهای تمام شده ملک خواهیم بود.
2. هزینه مربوط به نقشه‌کشی کاهش پیدا می‌کند. زیرا افراد زیادی این نقشه را از شهرداری خریده‌اند.
3. سازنده ارتباط فرد به فرد با کارکنان شهرداری ندارد و در بستر شفاف ایجاد شده، امکان بروز فسادهای احتمالی از جمله رشا و ارتشا فراهم نمی‌شود.
4. با کاهش تعداد پرونده‌ها، تعداد پرسنل شهرداری هم کاهش پیدا کرده و هزینه این ارگان کم می‌شود.
کم شدن زمان ساخت خانه‌های کم طبقه، یکی از مواردی است که هزینه تمام شده ملک را کاهش می‌دهد و توجیه کننده این مدل از ساخت و ساز به نسبت بلندمرتبه‌سازی است. سؤالی که در ذهن کارشناسان و متخصصان شهرسازی و نیز فعالان صنعت ساختمان وجود دارد، این است که چرا با وجود آنکه صدور مجوزهای کسب و کار در کشور برخط شده ولی صدور پروانه‌های ساخت از سوی نهادهای مدیریت شهری و شوراهای شهر همچنان نیازمند طی کردن هفت خوان رستم بوده و سازمان همیاری شهرداری‌ها و دهیاری‌ها سامانه مربوطه را علی رغم آنکه چند سال است که وعده اجرایی کردن آن را می‌دهد، سامانه یکپارچه صدور پروانه‌های ساختمانی را راه‌اندازی نمی‌کند؟ آیا به ترک فعل مسئولان وزارت کشور در دولت گذشته درخصوص عدم راه‌اندازی سامانه یکپارچه و آنلاین صدور مجوزهای شهری رسیدگی می‌شود؟
با توجه به اینکه دستگاه‌های مدیریت شهری بر اساس قانون شهرداری‌ها از دهه 70 به بعد از دولت مستقل هستند، اما معمولاً شهردار تهران یا وزیر کشور یا معاون وزیر کشور و رئیس سازمان همیاری شهرداری‌ها و دهیاری‌ها در نشست‌های شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور حضور دارند.هرچند که تسریع در صدور پروانه ساخت یکی از اصلی‌ترین اهرم‌های مبارزه با تورم ساخت مسکن است، اما در کنار آن باید هزینه‌های صدور پروانه را که در برخی مناطق پایتخت به 22 میلیون تومان رسیده را کاهش داد.
نتایج منفی زمانبر بودن صدور پروانه
مجوز ساخت صادر شده از سوی نهادهای صادرکننده پروانه بیان می‌کند که سازه‌ای که قرار است بنا شود، از نظر مهندسی، نقشه، پارکینگ استاندارد، مساحت زیربنا و... مورد تأیید است که اساساً برای صدور این مجوز، نیاز به صرف چنین زمانی نیست. اما طولانی شدن این پروسه سه نتیجه منفی برای بخش مسکن ایجاد کرده است و موجب شده تا فرآیند ساخت طولانی شده و هزینه تمام شده برای ملک بالا رود که باعث می‌شود تا خریداران بهای بیشتری را به این منظور بپردازند. این اتفاق منجر به بروز فساد در نهادهای صادرکننده پروانه ساخت شده و بعضاً سازندگان برای اینکه کارشان زودتر حل شود، مجبور به پرداخت ارقامی تحت عناوین مختلف از جمله زیرمیزی هستند. طولانی شدن زمان صدور پروانه ساخت از سوی دیگر باعث شده تا تعداد پرونده‌های موجود در مدیریت شهری در زمینه تقاضای صدور پروانه ساخت زیاد شود.