ساخت خانه‌های «استطاعت‌پذیر» اولویت دولت در افزایش تولید مسکن
کمبود عرضه مسکن برای خانه‌دار شدن دهک‌های پایین، بخصوص در یک دهه اخیر، ساخت واحدهایی متناسب با توان مالی این دهک‌ها را ضروری کرده است
قیمت مسکن بویژه در کلانشهرها طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ رشدی ۱۰ برابری داشته که این افزایش قیمت بالاتر از افزایش درآمد خانوارهای دهک‌های پایینی و میانی است. از این رو این خانوارها از برنامه خرید مسکن جامانده‌اند و به‌ناچار به مستأجری یا بد مسکنی (سکونت در حاشیه شهرها و..) روی آورده‌اند. آمار واحدهای خالی مؤید این موضوع است که واحدهای مسکونی بجای اینکه با هدف تأمین مسکن دهک‌های پایین ساخته شود، بیشتر در جهت تأمین واحدهای بزرگ متراژ برای متقاضیان دهک‌های بالا و برخی متقاضیان دهک‌های میانی و یا به قصد ساخت برای احتکار و سودجویی بوده است. از این رو سیاستگذاری بخش مسکن در ساخت و سازهای جدید به سمت ساخت مسکن در استطاعت دهک‌های پایین ضرورتی است که متولیان این بخش نیز به آن اذعان دارند. تولید مسکن در بافت‌های فرسوده شهری بخشی از این برنامه است که مورد تأکید دولت قرار دارد. راه‌اندازی قرارگاه ساخت مسکن در پایتخت که به تسهیل قوانین و مقررات شهری برای افزایش ساخت و ساز و تولید مسکن می‌پردازد و نیز در پی امضای تفاهمنامه‌هایی با نهادهای مختلف دولتی، عمومی و خصوصی است، موجب شده تا پروژه‌های تولید مسکن آغاز شده و سرعت بگیرد.
خانه‌سازی در اراضی سبز
یکی از اقدامات دیگر شهرداری تهران برای افزایش تولید مسکن، تهیه لایحه «اصلاح دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری» برای ارائه به شورای شهر تهران است؛ لایحه‌ای که قرار است به نوعی ابطال مصوبه سال 1398 شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص الزام به حفظ باغات شهری باشد.
بر اساس این لایحه، امکان تغییر کاربری و احداث ساختمان در 40 درصد از فضای باغات شهری وجود دارد و در برخی از این باغات نیز با رعایت مقررات مربوطه، سقف تراکم تعداد طبقات برداشته خواهد شد. با توجه به اینکه برنامه دولت ساخت مسکن استطاعت‌پذیر است، کارشناسان این نگرانی را مطرح می‌کنند که مصوباتی مانند این دوباره منجر به تولید مسکن در نقاط گران پایتخت خواهد شد که دهک‌های پایین به آن دسترسی ندارند.
از آنجایی که مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان نهاد بالادستی بخش شهرسازی باید مورد رعایت سایر دستگاه‌های مرتبط با ساخت و ساز و مدیریت شهری از جمله شوراهای شهری و شهرداری‌ها قرار گیرد، در صورت تصویب این لایحه در شورای شهر، امکان اجرایی کردن آن نیست و باید برای تأیید به شورای عالی شهرسازی (ذیل وزارت راه و شهرسازی) ارجاع شود تا به عنوان پیشنهادی برای بررسی، مورد مداقه اعضای این شورای عالی قرار گیرد؛ هر چند که شهرداری یا شورای شهر تهران جایگاه حقیقی یا حقوقی در شورای عالی شهرسازی ندارند اما شهردار پایتخت می‌تواند به عنوان میهمان در جلسات این شورا حضور داشته باشد.
پیشتر نیز تا سال 1396 امکان ساخت و ساز تا سقف 9 طبقه در باغات شهری وجود داشت اما با تصویب مصوبه موسوم به برج‌باغ در شورای شهر در سال 1396 و تأیید و تصویب آن در شورای عالی شهرسازی و معماری در سال 1398، ساخت و ساز مسکونی و بلندمرتبه‌سازی در باغات درون شهری ممنوع و صدور پروانه ساخت متوقف شد.
بر خلاف جوسازی‌هایی که از سوی برخی مخالفان دولت و شهرداری مطرح شده، در لایحه اعطایی شهرداری تهران به شورای شهر، سطح اشغال ساخت و ساز مسکونی برای باغ‌های زیر یک هکتار (تا 750 متر مربعی) 40 درصد و سقف تراکم 3 طبقه است، برای باغ‌های یک و نیم تا 2 هکتاری (1500 تا 2 هزار متر مربعی) سطح اشغال اراضی آن باغ با بخش مسکونی حداکثر 30 درصد و تراکم 9 طبقه و برای باغ‌های بالای 2 هکتار (2 هزار متر مربع) سطح اشغال 30 درصد و تراکم 11 طبقه است اما کمیسیون ماده 5 می‌تواند با بررسی شرایط، مجوز 12 طبقه و بالاتر را هم بدهد. به نظر می‌رسد که تحریک سمت عرضه مسکن در دولت سیزدهم و همچنین مدیریت شهری همسو با آن و از سویی همزمانی راه‌اندازی قرارگاه ساخت مسکن در وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد متولی بخش مسکن و شهرداری تهران به عنوان نهاد صادرکننده پروانه ساخت، در رأس اقدامات بهبود وضعیت معیشتی دولت قرار گرفته است؛ به‌خصوص که به گفته مدیران شهری تهران و همچنین مدیران بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی، در سال‌های اخیر میزان اجاره‌نشینی در تهران رشد عجیبی داشته و به حدود نیمی از شهروندان تهرانی (48 درصد خانوارهای ساکن پایتخت) رسیده است. لذا هر چند توسعه ساخت و ساز در همه اراضی قابل ساخت پایتخت الزامی است اما با توجه به اینکه مسئول تغییر کاربری‌ها و توسعه حریم و محدوده شهرها، شورای عالی شهرسازی و معماری است، بهتر است نخست با استفاده از روش‌هایی چون توسعه حریم شهر و الزام به ساخت در برخی اراضی غیرباغی تهران اقدام به تحریک سمت عرضه مسکن کنیم و سپس در صورتی که با کمبود زمین مواجه شدیم، سراغ باغ‌های باقی‌مانده برویم. طاهره نصر رئیس کارگروه شهرسازی و معماری شورای مرکزی نظام مهندسی کشور در گفت‌و‌گو با «ایران» با تأکید بر لزوم حفظ باغ‌های درون‌شهرها، کلانشهرها و خصوصاً پایتخت اظهار کرد: باغ‌های شهری ریه‌های تنفسی شهر هستند و اگر این حجم محدود از باغ‌های باقی‌مانده هم از بین بروند، دیگر چیزی از شهرهای ما برای حفظ آرامش بصری و تنفسی شهروندان باقی نمی‌ماند.
وی با بیان اینکه ساخت و ساز در باغ‌های درون‌شهری نیازمند مصوبه شورای عالی و شهرسازی است، گفت: این شورای عالی نقش نهاد بالادستی در حوزه مدیریت شهری را دارد و شهرداری نمی‌تواند با یک مصوبه از شورای شهر، مجوز ساخت و ساز در باغ‌های درون‌شهری را به مالکان این باغ‌ها بدهد.
توسعه افقی در تضاد با بلندمرتبه سازی
محمد منان رئیسی، رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی اسلامی در گفت‌و‌گو با «ایران» با اشاره به اشتباهاتی که در دولت گذشته در زمینه کمبود مسکن و کاهش ساخت و ساز رخ داد، کمبود زمین در داخل شهرها را یادآور شد و گفت: با این حال راه‌حل تأمین زمین در تهران، تخریب باغ‌های درون‌شهری نیست به‌خصوص که نظر دولت سیزدهم، کاهش تراکم شهری و افزایش ساخت و ساز افقی به جای بلندمرتبه و عمودی‌سازی است. وی خاطرنشان کرد: باید به سمت افزایش ملحقات به محدوده شهری برویم و با الحاق اراضی جدید به پایتخت، بارگذاری‌های جدید مسکونی داشته باشیم تا علاوه بر اینکه بخشی از اجاره‌نشینان پایتخت در این خانه‌ها مستقر و صاحب خانه شوند، تراکم تهران نیز افزایش نمی‌یابد. در حال حاضر تراکم در تهران 150 نفر در هکتار است که می‌توان با ساخت مسکن در محدوده‌های جدید شهری آن را به 130 نفر در هکتار رساند.
وی در خصوص تغییر کاربری باغات گفت: چندان امیدوار نیستم که تغییر کاربری باغات تهران و افزایش فروش تراکم به ارزان شدن مساکن ساخته شده در این باغ‌ها منتج شود به‌خصوص که تجربه مثبتی از اقدامات مشابه در دوره‌های قبلی مدیریت شهری نداشته‌ایم. ضمن اینکه این باغ‌ها عمدتاً در مناطق شمالی تهران هستند و بعید است که مسکن‌سازی در این مناطق، به ارزان شدن مسکن کمک کند. وی راه‌حل ارزان‌سازی مسکن در کشور را تبدیل شدن مسکن و زمین از کالای سرمایه‌ای به مصرفی دانست و تصریح کرد: با ابزارهای مالیاتی و اخذ مالیات از معاملات مکرر و خانه‌های خالی می‌توان جلوی رشد قیمت مسکن را گرفت؛ حتی اگر تمام باغ‌های شمال تهران را زیر بار ساخت و ساز ببریم، باز هم اتفاقی نمی‌افتد مگر اینکه اقدامات تنظیم‌گری اجرایی شود. رئیس پژوهشکده معماری و شهرسازی اسلامی با تأکید بر اینکه نباید به مالکان واحدهای خالی متعدد، تا قبل از اینکه مالیات خانه‌های خالی‌شان اخذ شود، پروانه و مجوز ساخت جدید داده شود، بیان کرد: یکی دیگر از اشتباهاتی که در مصوبه موجود در حوزه فضای سبز وجود دارد، اخذ جریمه‌های سنگین از قطع درختان است که سبب شده تا کسی دیگر به فکر کاشت درخت در خانه خود نرود که اگر مجبور به تخریب آن شود، جریمه سنگین بپردازد. رئیسی با بیان اینکه مرجع صدور مصوبه برج‌باغ یا همان ممنوعیت ساخت و ساز در باغات درون‌شهری، شورای عالی شهرسازی و معماری است، یادآور شد: بنابراین اخذ مصوبه از شورای شهر نمی‌تواند مجوزی برای تخریب باغات و صدور پروانه ساخت و ساز در باغ‌های درون‌شهری باشد.