نسبت شعار سال با عرضه زمین
محمدمنان رئیسی
کارشناس معماری
در شرایطی که سال جدید سال مهار تورم و رشد تولید نامگذاری شده است بایستی به نقش اساسی مسکن در تحقق این شعار توجه ویژه شود زیرا هم‌اکنون مسکن بیشترین سهم را در تورم کشور دارد. در برخی مناطق شهری سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار حتی تا ۷۰ درصد را شامل می‌شود.
ساخت مسکن از معدود راهکارهایی است که می‌تواند علاوه بر افزایش تولید و به تبع آن رشد اقتصادی، همزمان زمینه کاهش تورم را نیز فراهم کند. البته این موضوع یک شرط مهم دارد که آن‌هم عرضه گسترده زمین است تا بتوان علاوه بر رساندن سهم هزینه زمین به عدد صفر، زمینه مردمی‌سازی را نیز میسر نمود. هم‌اکنون در کلانشهرها بیش از ۵۰ درصد از هزینه تولید مسکن مربوط به هزینه زمین است. عرضه گسترده زمین به مردم علاوه بر حذف این هزینه کلان، چند نتیجه مهم دارد:
اولاً: در صورت عدم عرضه گسترده زمین، تولید مسکن نمی‌تواند منتج به کاهش تورم شود زیرا طبق پژوهش‌های معتبر، روش‌های قبلی یعنی بارگذاری‌های مازاد و اعطای تراکم مازاد ساختمانی در داخل شهرهای بزرگ و کلانشهرها برای مسکن‌سازی، با توجه به ارزش افزودهای که به دنبال دارد، زمینه‌‌‌ساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شود. به این معنا که برخلاف تصور اولیه، افزایش عرضه مسکن در دهه‌های گذشته در محدوده پایتخت و سایر کلانشهرها، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمک نکرده بلکه تأثیر معکوس بر قیمت مسکن داشته است (هم در پایتخت و هم به تبع آن در سایر شهرهای کشور) و به افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم دامن زده است.
جالب آنکه طبق آمار موجود طی دهه‌های اخیر بیشترین افزایش تورم مسکن در مناطقی از کلانشهرها اتفاق افتاده که بیشترین تراکم‌فروشی و عرضه مسکن در همان‌‌جا اتفاق افتاده است و این یعنی لزوم تجدید‌نظر در روش‌های اشتباه قبلی.
ثانیاً: در صورت عرضه گسترده زمین، امکان مردمی‌سازی و مشارکت مردمی در تولید مسکن میسر می‌شود. این نوع مردمی‌سازی می‌تواند منتج به مهار نقدینگی و جمع‌آوری بخش قابل‌توجهی از نقدینگی جامعه برای ساخت مسکن توسط خود مردم شود که قاعدتاً نتیجه آن کاهش نرخ تورم خواهد شد، اما روش‌های فعلی و عرضه قطره‌چکانی زمین سبب شده تولید مسکن غالباً با الگوی توسعه عمودی و انبوه‌سازی میسر باشد و بدیهی است که این مسیر علاوه بر تعارض با سبک زندگی اسلامی-ایرانی، در تعارض با مردمی‌سازی است.
در این شرایط اگر زمین به صورت گسترده عرضه شود، امکان ساخت مسکن ویلایی برای مردم میسر می‌شود و خود مردم وارد عرصه ساخت خواهند شد.
در چنین حالتی علاوه بر اثر مثبت در کنترل تورم، هم حس تعلق بیشتری به مسکن‌های جدید‌الاحداث ایجاد خواهد شد (زیرا محور کار خود مردم خواهند بود) و هم شاهد تطبیق بیشتر الگوی ساخت با سبک زندگی اسلامی-ایرانی خواهیم بود. در این صورت مسکن صرفاً کالایی اقتصادی نخواهد بود بلکه به دلیل ارزش افزودهای که در زمینه افزایش حس تعلق و تقویت سبک زندگی اسلامی-ایرانی ایجاد می‌کند، به پدیده‌ای فرهنگی ارتقا می‌یابد.
ثالثاً: در صورت عدم عرضه گسترده زمین توسط دولت، عمودی‌سازی‌ها و انبوه‌سازی‌های قبلی تداوم خواهد یافت که این روش تأثیر قابل‌توجهی بر افت تولید مسکن دارد. در واقع در این روش لازمه تولید مسکن در بلوک‌های چند خانواری و پرجمعیت، مشارکت همه آنها در تأمین مالی پروژه و پرداخت اقساط است و عدم پرداخت اقساط توسط برخی از افراد می‌تواند منتج به توقف و تأخیر در تکمیل پروژه شود؛ شبیه به اتفاقی که در برخی پروژه‌های مسکن مهر شاهد بودیم و هنوز بسیاری از واحدها بعد از سال‌ها تکمیل نشده‌اند. لذا این روش می‌تواند منتج به کاهش تولید شود که در تعارض با شعار امسال است. البته باید توجه داشت که منظور از تولید در این مباحث فقط خود مسکن نیست زیرا ده‌ها رسته شغلی مختلف وابسته به رونق تولید مسکن هستند، لذا افت تولید مسکن بر کاهش تولید در همه این مشاغل تأثیرگذار است.
یادداشت را با بخشی از سخنرانی نوروزی امسال رهبر معظم انقلاب در حرم مطهر رضوی به پایان می‌برم که چنین فرمودند:«بزرگ‌ترین نقطه‌ضعف کشور، اقتصاد آن است و بزرگ‌ترین مشکل اقتصادی، تصدی‌گری افراطی دولت است. دولت باید تصدی‌گری و دخالت را کم و نظارت را زیاد کند؛... من به تمام علاقه‌مندان به سرنوشت کشور توصیه می‌کنم برای ورود مردم به عرصه اقتصاد چاره‌اندیشی کنند؛ هر جا مردم وارد صحنه شدند ما پیروز شدیم. باید نقشه ورود مردم در حوزه اقتصادی را به آنها نشان داد.»
با توجه به این فرمایش ایشان، جا دارد مدیران مربوطه بیندیشند که نسبت عمودی‌سازی‌ها و انبوه‌سازی‌ها با مردمی‌سازی چیست و آیا تداوم سیاست‌های اشتباه قبلی در عرصه مسکن و شهرسازی می‌تواند سبب تحقق شعار امسال مبنی بر مهار تورم و رشد تولید شود؟