مصوبات کمیسیون ماده ۵ چه میگویند؟
بازسازی جنگی نباید به تراکمفروشی تبدیل شود
بازسازی واحدهای مسکونی آسیبدیده در جریان جنگ، یکی از فوریترین ضرورتهای پس از بحران است. ضرورتی که تنها به تعمیر ساختمانها محدود نمیشود و با بازگشت آرامش، امنیت و ثبات به زندگی خانوادههای آسیبدیده پیوند خورده است؛ خانوارهایی که خانه خود را بهطور کامل یا بخشی از آن را در جریان جنگ از دست دادهاند، انتظار دارند روند جبران خسارت و بازسازی، با سرعت، شفافیت و حمایت مؤثر نهادهای مسئول انجام شود. با این حال، تأمین مالی بازسازی در شهری مانند تهران، موضوعی چندبعدی است. از یک سو باید سازوکاری فراهم شود که مالکان واحدهای تخریبشده بتوانند بدون گرفتار شدن در فرآیندهای طولانی اداری و هزینههای سنگین، خانه خود را بازسازی کنند. از سوی دیگر، هر تصمیمی در حوزه ساختوساز باید با ملاحظات شهرسازی، ظرفیت زیرساختها و برنامههای توسعه شهری هماهنگ باشد. به همین دلیل، بحث درباره نحوه استفاده از مشوقهایی مانند تراکم ساختمانی مازاد، به یکی از موضوعات مهم در فرآیند بازسازی پس از جنگ تبدیل شده است.
بازسازی اولویت اول است
احمد نیکخواه نائینی، مدیرکل دبیرخانه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، از بررسی گزارش شهرداری تهران درباره روند بازسازی واحدهای آسیبدیده در کمیسیون ماده ۵ خبر داده است. بر اساس توضیحات ارائهشده، برخی اقدامات انجامشده در این مسیر نیازمند تطبیق دقیقتر با مفاد مصوبات ۷۱۲ و ۷۱۶ کمیسیون ماده ۵ است؛ مصوباتی که چارچوب حمایتهای ساختمانی از واحدهای آسیبدیده در جنگ ۱۲ روزه را مشخص کردهاند.
مطابق این مصوبات، شهرداری تهران مجاز شده بود برای جبران بخشی از هزینههای بازسازی واحدهای مسکونی که بهطور کامل تخریب شدهاند، حداکثر تا سقف ۵۰ درصد تراکم مازاد اختصاص دهد. این مشوق میتواند در همان پلاک آسیبدیده یا در قالب یک واحد معوض مورد استفاده قرار گیرد. هدف از این تصمیم، کمک به تأمین هزینه بازسازی برای خانوارهایی بود که خسارت سنگینتری متحمل شدهاند و بازگرداندن آنها به شرایط عادی، نیازمند حمایت ویژه بوده است.
ابزار جبران یا مسیر توسعه شهری؟
تراکم مازاد در این چارچوب، به معنای ایجاد امکان ساخت بیشتر از ظرفیت معمول یک پلاک، در حدودی مشخص و تحت ضوابط تعیینشده است. این امکان میتواند برای مالک یا سازنده، ارزش اقتصادی ایجاد کند و بخشی از هزینههای بازسازی را پوشش دهد. در واقع، استفاده از این ابزار بهجای پرداخت مستقیم همه هزینهها از منابع عمومی، راهی برای تسهیل نوسازی واحدهای تخریبشده در نظر گرفته شده است. با وجود این، گسترش دامنه اجرای چنین مشوقی نیازمند بررسی دقیق است. شورایعالی شهرسازی و معماری بر این نکته تأکید دارد که مصوبات یادشده در شرایطی تدوین شده بودند که تعداد قطعات کاملاً تخریبشده محدود و در حدود ۱۰۰ پلاک برآورد میشد. در چنین مقیاسی، اعطای تراکم مازاد میتوانست بهعنوان یک راهکار مشخص و کنترلپذیر برای جبران هزینه بازسازی عمل کند. اما اگر تعداد واحدهای مشمول افزایش یابد یا دامنه استفاده از این امکان به انواع دیگر خسارت و ساختوساز تعمیم داده شود، لازم است سازوکار تأمین مالی و ضوابط شهرسازی متناسب با شرایط جدید بازنگری شود.
ضرورت تفکیک خسارت کامل
از آسیبهای قابل تعمیر
موضوع اصلی این نیست که بازسازی واحدهای آسیبدیده متوقف یا کند شود. برعکس، سرعتبخشی به بازگشت خانوادهها به خانههای خود باید در اولویت باشد. مسأله این است که حمایت از بازسازی، در قالبی روشن و قابل پیشبینی انجام شود تا هم حقوق خانوادههای آسیبدیده بهطور کامل رعایت شود و هم تصمیمهای مربوط به توسعه کالبدی شهر، بر اساس ظرفیت واقعی تهران اتخاذ شود.
ظرفیت محدود تهران
برای بارگذاری جدید
تهران سالهاست با چالشهایی مانند محدودیت منابع آب، فشار بر شبکه برق و گاز، ترافیک، آلودگی هوا، کمبود ظرفیت حملونقل عمومی و نیاز به توسعه شبکه فاضلاب و خدمات شهری مواجه است. افزایش تراکم ساختمانی، صرفاً به معنای اضافه شدن چند طبقه به یک ساختمان نیست. هر واحد مسکونی جدید، جمعیت بیشتری را به یک محله وارد میکند و در نتیجه، تقاضا برای آب، برق، گاز، مدرسه، فضای سبز، پارکینگ، حملونقل عمومی، جمعآوری پسماند و خدمات امدادی نیز افزایش مییابد. به همین علت، سیاستهای تشویقی در ساختوساز باید در کنار ارزیابی توان زیرساختی هر محدوده شهری طراحی شوند. ممکن است یک محله ظرفیت لازم برای افزایش محدود تراکم را داشته باشد، اما در محلهای دیگر، شبکه معابر، آبرسانی یا حملونقل عمومی پیشاپیش در وضعیت فشرده قرار گرفته باشد. نگاه یکسان به همه مناطق تهران، بدون در نظر گرفتن ویژگیهای محلی و ظرفیت خدماترسانی، میتواند در بلندمدت هزینههای بیشتری برای مدیریت شهری و شهروندان ایجاد کند.
در عین حال، باید میان واحدی که در جنگ بهطور کامل تخریب شده و واحدی که با خسارتهای جزئی یا قابل تعمیر مواجه شده است، تفاوت قائل شد. خانهای که کاملاً از بین رفته، به بازسازی اساسی و تأمین منابع مالی قابل توجه نیاز دارد و استفاده از مشوقهایی مانند تراکم، میتواند در آن مورد توجیه داشته باشد. اما برای واحدهایی که آسیب محدودتری دیدهاند، شاید ابزارهای دیگری از جمله تسهیلات کمبهره، کمکهای بلاعوض، تخفیف در عوارض، تسهیل صدور مجوز یا حمایت بیمهای، متناسبتر باشد.
بازسازی با ترکیبی از
ابزارهای حمایتی
تنوعبخشی به ابزارهای جبران خسارت، میتواند فشار را از یک راهکار واحد بردارد. اگر همه هزینههای بازسازی تنها از مسیر افزایش تراکم تأمین شود، هم امکان برنامهریزی شهری محدود میشود و هم ممکن است میان گروههای مختلف آسیبدیده، تفاوتهایی در میزان بهرهمندی از حمایتها ایجاد شود. در مقابل، ترکیبی از منابع دولتی، تسهیلات بانکی، تخفیفهای عوارضی، پوششهای بیمهای و مشوقهای محدود شهرسازی میتواند مدل متوازنتری برای بازسازی ایجاد کند. موضوع دیگری که اهمیت دارد، شفافیت در تعیین دامنه مشمولان است. مالکان واحدهای آسیبدیده باید بدانند بر اساس میزان خسارت، موقعیت ملک و نوع بازسازی، چه حمایتهایی دریافت میکنند و فرآیند دریافت این حمایتها چه مدت زمان خواهد برد. شفافیت در ضوابط، از سردرگمی شهروندان جلوگیری میکند و به سازندگان، مهندسان و سرمایهگذاران نیز اجازه میدهد برنامهریزی دقیقتری برای اجرای پروژهها داشته باشند.
فرصتی برای
ارتقای ایمنی ساختمانها
بازسازی پس از جنگ میتواند فرصتی برای ارتقای کیفیت ساختمانها باشد. ساختمانهای بازسازیشده باید علاوه بر جبران خسارت ظاهری، از نظر ایمنی سازهای، استانداردهای مقاومسازی، مصرف انرژی، دسترسیهای ایمن و تابآوری در برابر بحرانهای احتمالی آینده نیز مورد توجه قرار گیرند. اگر بازسازی با نگاه صرفاً کوتاهمدت انجام شود، ممکن است بخشی از فرصت بهبود کیفیت سکونت و افزایش تابآوری شهری از دست برود. در این میان، نقش شهرداری تهران در تسهیل فرآیندهای اجرایی، صدور بهموقع مجوزها، هماهنگی میان دستگاههای خدماترسان و ارائه گزارشهای دقیق از روند بازسازی بسیار مهم است. شهرداری بهعنوان نهاد اجرایی نزدیک به شهروندان، میتواند با ایجاد مسیرهای مشخص برای رسیدگی به پروندههای آسیبدیدگان، از طولانی شدن روند بازگشت خانوارها به خانههایشان جلوگیری کند. همزمان، هماهنگی این اقدامات با مصوبات کمیسیون ماده ۵ و سیاستهای شورایعالی شهرسازی، به حفظ انسجام تصمیمگیری در حوزه شهرسازی کمک خواهد کرد.
مسیر جدید برای ادامه بازسازی
بر همین اساس، مقرر شده است شهرداری تهران متناسب با نیازهای موجود و برنامههای پیشرو برای ادامه بازسازی، پیشنویس پیشنهادی جدیدی را تهیه و برای بررسی به کمیسیون ماده ۵ ارائه کند. این اقدام میتواند به روشن شدن دامنه حمایتها، تعیین سازوکارهای متناسب با تعداد واقعی واحدهای آسیبدیده و ایجاد تعادل میان ضرورت بازسازی و ملاحظات زیرساختی شهر منجر شود.
در نهایت، بازسازی پس از جنگ یک مسئولیت اجتماعی و ملی است و نباید خانوادههای آسیبدیده درگیر پیچیدگیهای اداری یا ابهام در ضوابط شوند. اما حمایت مؤثر از این خانوارها زمانی پایدار خواهد بود که در کنار سرعت عمل، بر پایه ضوابط روشن، ارزیابی دقیق خسارت و توجه به ظرفیتهای شهر تهران طراحی شود. بازگرداندن مردم به خانههایشان، هدف اصلی است؛ هدفی که میتواند با برنامهریزی هماهنگ، همزمان به حفظ کیفیت زندگی در پایتخت و تقویت تابآوری شهر نیز کمک کند.
