«ایران» از شرایط بازار اجاره در آخرین ماه فصل جابهجاییها گزارش میدهد
سقف اجاره روی کاغذ، چانهزنی در بازار
تقاضا در بازار اجاره مسکن در آخرین ماه فصل جابهجاییها، به اوج میرسد. مستأجران در این ماه با تکاپوی بیشتری برای پیدا کردن واحدی متناسب با توان مالی خود روبهرو هستند و بهطور طبیعی، افزایش تقاضا بر قیمتهای پیشنهادی اثر میگذارد. با این حال، اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که برای افزایش اجاره در قراردادهای تمدیدی سقف تعیین کرده، به گفته فعالان بازار تا حدی مانع از جهش بیضابطه اجارهبها شده است؛ هرچند اثر این محدودیت در همه قراردادها یکسان نیست. ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، در شرایط تعیینشده در قانون، به دولت و نهادهای ذیربط اجازه میدهد سقف افزایش اجارهبها را مشخص کنند. برای سالجاری، سقف افزایش اجاره در قراردادهای تمدیدی در استان تهران ۲۵ درصد اعلام شده است؛ رقمی که در ظاهر باید مسیر افزایش اجاره را محدود کند، اما بازار اجاره بویژه در قراردادهای تازه، روایت دیگری دارد. داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگو با «ایران» تأکید میکند که مشاوران املاک در قراردادهای مشمول قانون، ملزم به رعایت سقف تعیینشده هستند و ثبت قرارداد با افزایش بالاتر از سقف مجاز، تخلف محسوب میشود. به گفته او، اطلاعات قراردادهای ثبتشده در سامانهها قابلیت بررسی و پیگیری دارد.
رشد ۴۰ درصدی
در قراردادهای جدید
مشاهدات میدانی از بازار اجاره نشان میدهد در بسیاری از مناطق تهران، نرخهای پیشنهادی برای قراردادهای جدید نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش قابلتوجهی داشته است. یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۰ تهران میگوید: «قیمت اجاره در این منطقه نسبت به سال گذشته بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بالا رفته است.» برخی مشاوران املاک در مناطق یک تا سه نیز از افزایشهای بسیار بیشتر و در مواردی نزدیک به دو برابر خبر میدهند.
این ارقام در نگاه اول با آمار رسمی تفاوت دارد. طبق اطلاعات مرکز آمار، تورم نقطهای اجاره در سه ماه اخیر حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد بوده است؛ رقمی که فاصله چندانی با سقف ۲۵ درصدی تعیینشده برای قراردادهای تمدیدی ندارد. اما تفاوت میان تورم رسمی و آنچه مستأجران در بازار مشاهده میکنند، لزوماً به معنای نادرست بودن یکی از این دو عدد نیست.
تورم اجاره در آمار رسمی، میانگینی از تغییرات هزینه اجاره در کل بازار و مجموعهای از قراردادهای موجود را نشان میدهد؛ در حالی که مستأجری که در شهریور به دنبال خانه است، بیش از همه با فایلهای جدید و قراردادهای تازه مواجه میشود. در این بخش از بازار، بویژه اگر قرارداد پیشین تمدید نشود، نرخها معمولاً به قیمت روز نزدیکتر میشوند و الزام سقف افزایش اجاره در قرارداد تمدیدی، اثر مستقیمی بر آنها ندارد.
رصد قراردادهای ثبتشده نیز نشان میدهد سقف افزایش در بخشی از قراردادهای تمدیدی رعایت میشود؛ موضوعی که بویژه در مناطق متوسط و پایین شهر تهران و نیز در برخی شهرهای دیگر بیشتر دیده میشود. بیگینژاد با اشاره به رعایت سقف در اجارهنامههای تمدیدی میگوید: «در قراردادهای رسمی، سقفها قابل رصد است، مگر آنکه طرفین برای دور زدن قانون به قراردادهای ثبتنشده و خارج از سامانه روی بیاورند؛ قراردادهایی که هم حقوق طرفین را آسیبپذیر میکند و هم تصویر دقیقی از بازار به دست نمیدهد.»
عدم تمدید؛ راه گریز از محدودیت
محدودیت تعیینشده برای افزایش اجارهبها، بیش از همه ناظر بر تمدید قراردادهای پیشین است. به همین دلیل، اگر موجر تصمیم بگیرد قرارداد را تمدید نکند و ملک را به مستأجر تازهای واگذار کند، امکان تعیین اجاره بر مبنای نرخهای روز بازار فراهم میشود. همین نقطه، یکی از مهمترین گرههای سیاست کنترل اجاره است.
در یک سال اخیر، به دلیل شرایط اقتصادی، تورم و نااطمینانیهای ناشی از جنگ، تمایل به تمدید قرارداد در بازار اجاره افزایش یافته است. هم موجران و هم مستأجران، در بسیاری از موارد تمدید را به جابهجایی ترجیح میدهند؛ زیرا یافتن خانه جدید، پرداخت هزینه اسبابکشی، کمیسیون بنگاه و تأمین ودیعه بیشتر، فشار قابلتوجهی به مستأجر تحمیل میکند. موجر نیز برای اجاره دادن دوباره ملک، با ریسک خالی ماندن واحد و هزینههای جستوجوی مستأجر تازه مواجه است.
با این حال، این تمایل به تمدید بیش از آنکه محصول مستقیم قانون باشد، نتیجه هزینه بالای جابهجایی و شرایط اقتصادی است. کارشناسان معتقدند سیاست حمایت از مستأجر باید بهگونهای طراحی شود که در شرایط عادی نیز، تمدید قرارداد به یک انتخاب باثبات و کمهزینه برای خانوارها تبدیل شود.
بر اساس آمارهای رسمی مرکز آمار، متوسط سهم هزینه مسکن از هزینه خانوار شهری از مرز ۴۰ درصد عبور کرده است. این سهم در استان تهران به ۵۹.۹ درصد و در سطح کشور به بیش از ۴۳ درصد رسیده است؛ ارقامی که نشان میدهد مسکن برای بخش بزرگی از خانوارها، دیگر تنها یکی از هزینههای زندگی نیست، بلکه به اصلیترین فشار بودجهای آنها تبدیل شده است.
چرا قراردادها یکساله ماندهاند؟
میانگینهای افزایش اجارهبها دو پرسش اساسی را پیش میکشد: اول اینکه چرا با وجود سقف قانونی در قراردادهای تمدیدی، نرخهای پیشنهادی بازار همچنان بالاتر از این محدوده است؟ و دوم اینکه چرا قراردادهای اجاره در ایران، برخلاف بسیاری از کشورها، عمدتاً یکسالهاند؟ کارشناسان و فعالان بازار مسکن، نبود قاعده مؤثر برای تمدید قرارداد و فراگیر نبودن قراردادهای چندساله را یکی از ضعفهای اصلی ساختار فعلی میدانند. در چارچوب حقوقی موجود، پس از پایان مدت قرارداد، الزام عمومی و مؤثری برای تمدید اجاره وجود ندارد؛ مگر آنکه طرفین در قرارداد خود توافق دیگری کرده باشند. بنابراین، موجر میتواند در پایان قرارداد برای تخلیه ملک یا انعقاد قرارداد تازه تصمیم بگیرد. این وضعیت، سیاست کنترل اجاره را محدود میکند؛ زیرا موجر میتواند با تمدید نکردن قرارداد، واحد را با نرخ بالاتر به مستأجر جدید واگذار کند. به این ترتیب، حتی اگر سقف افزایش در بخشی از قراردادهای تمدیدی رعایت شود، نبود قراردادهای بلندمدت و سازوکار روشن برای تمدید، امکان دور زدن محدودیت را فراهم میکند. در بسیاری از کشورهای توسعهیافته و حتی برخی کشورهای منطقه، قراردادهای اجاره دو تا پنجساله رایج است. در این الگوها، تا زمانی که مستأجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، امکان ادامه سکونت او تقویت میشود و موجر تنها در شرایط و با دلایل مشخص قانونی میتواند از ادامه قرارداد خودداری کند. چنین سازوکاری، هم به مستأجر برای برنامهریزی زندگی اطمینان بیشتری میدهد و هم بازار را از تکانههای ناشی از جابهجاییهای مکرر دور میکند. در ایران اما تورم بالا، یکی از موانع اصلی گسترش قراردادهای بلندمدت است. موجران نگراناند که در قراردادهای چندساله، ارزش واقعی اجاره دریافتیشان کاهش یابد و نتوانند اجاره را متناسب با تورم بهروز کنند. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها برای قراردادهای بلندمدت مشوقهای مالیاتی در نظر گرفته است؛ از جمله تخفیف کامل مالیاتی برای قراردادهای سهساله و بیشتر و تخفیف برای قراردادهای دوساله. اما کارشناسان بخش مسکن معتقدند این مشوقها، در شرایط تورمی، هنوز به اندازهای جذاب نیست که موجران را به انعقاد قراردادهای بلندمدت ترغیب کند.
نظارت؛ حلقه ضعیف اجرای قانون
ضعف نظارت بر اجرای قانون، عامل دیگری است که کارشناسان برای توضیح فاصله میان سقفهای قانونی و واقعیت بازار مطرح میکنند. با وجود اجباری شدن ثبت قراردادها در سامانههای رسمی، ضمانت اجرایی ثبت همه قراردادها و برخورد با تخلفات هنوز آنقدر بازدارنده نیست که امکان توافقهای خارج از سامانه را از میان ببرد. در قانون، امکان شکایت برای مستأجرانی که اجارهای بالاتر از سقف قانونی پرداخت کردهاند پیشبینی شده و آنان تا پنج سال فرصت دارند از موجر یا مشاور املاک متخلف شکایت کنند. مشاوران املاک متخلف نیز ممکن است با جریمههای تعزیراتی روبهرو شوند. با این حال، طولانی بودن فرآیند رسیدگی، هزینههای پیگیری و نگرانی مستأجر به خاطر از دست دادن خانه، بسیاری از خانوارها را از دنبال کردن حقوق قانونی خود بازمیدارد.
کارشناسان معتقدند بازنگری در چارچوب روابط استیجاری، ایجاد سازوکارهای مؤثرتر برای تمدید قرارداد، تعیین حداقل مدت اجاره و تقویت مشوقهای قراردادهای چندساله، میتواند از شدت بیثباتی در بازار اجاره بکاهد. در کنار این اصلاحات، ثبت کامل قراردادها، نظارت عملیاتی بر اجرای قانون و افزایش عرضه مسکن متناسب با توان اقتصادی خانوارها، راههایی است که میتواند فشار تقاضا و رشد اجارهبها را کاهش دهد. سقفگذاری اجاره، بدون اصلاح قواعد تمدید قرارداد و بدون افزایش عرضه مسکن اجارهای، تنها بخشی از مسأله را پوشش میدهد. آنچه مستأجران در شهریور با آن روبهرو هستند، نه فقط یک عدد روی قرارداد، بلکه هزینه سنگین نااطمینانی در بازاری است که هنوز برای سکونت پایدار، راهحل روشنی ندارد.
