آمارهای جدید از وضعیت ارزش افزوده بخش ساختمان، در حالی نشان دهنده رشد مثبت این بخش در پاییز ۱۴۰۴ است که یک سؤال مهم، مربوط به سهم بخش مسکن از این آمار مهم اقتصادی است.
مرکز آمار ایران در تازه‌ترین گزارش خود از وضعیت نرخ اقتصادی در بخش‌های مختلف، از رشد ۲.۸ درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان در پاییز گذشته خبر داده است. این نرخ رشد، نسبت به دو فصل قبل سال گذشته و همچنین، مقاطع زمانی مشابه سال‌های اخیر، افزایش قابل توجهی داشته است.
اطلاعات این گزارش با عنوان «گزارش نرخ رشد اقتصادی ۹ ماهه ۱۴۰۴»، نشان می‌دهد، نرخ رشد محصول ناخالص داخلی و ارزش افزوده رشته فعالیت‌های بخش ساختمان در فصل پاییز گذشته، به ۲.۸ درصد رسیده است. این میزان در پاییز سال ۴۰۱، معادل منفی ۴.۹ درصد و در پاییز ۱۴۰۲ برابر با ۰.۵ درصد بوده و در پاییز ۱۴۰۳ نیز منفی ۰.۹ درصد گزارش شده است.
همچنین نرخ رشد فصلی بخش ساختمان در پاییز ۱۴۰۴ در حالی به ۲.۸ درصد رسیده است که این میزان در تابستان سال گذشته (فصل قبل) به دلیل عواملی همچون تورم بالا، رکود و اثر جنگ ۱۲ روزه بر فعالیت‌های اقتصادی، منفی ۱.۷ درصد و در بهار نیز ۰.۴ درصد گزارش شده بود. در بازه زمانی ۹ ماهه نیز، نرخ رشد بخش ساختمان، به ۰.۲ درصد رسیده است که این میزان در مدت مشابه سال قبل منفی ۰.۱ درصد بود که نشان دهنده بهبود وضعیت رشد اقتصادی در این بخش است.

سهم مسکن؛ ۱۵ تا ۲۰ درصد
اگرچه آمار مربوط به نرخ رشد بخش ساختمان، در برخی تحلیل‌ها و برداشت‌ها، به عنوان مبنای سنجش عملکرد و وضعیت بخش مسکن مورد استناد قرار می‌گیرد، اما نکته مهم آن است که تنها حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد از ارزش افزوده بخش ساختمان مربوط به ساختمان‌های مسکونی است. در گزارش‌های رسمی که مرکز آمار ایران از رشد اقتصادی کشور در دوره‌های زمانی مختلف منتشر می‌کند، بخش ساختمان ذیل بخش صنعت، مشتمل بر چهار دسته اصلی است. دسته اول «ساخت‌وساز مسکونی» است که در ایران حدود 97 درصد فعالیت‌های بخش مسکن توسط بخش خصوصی انجام می­‌شود و سهم دولت در 
سرمایه­‌گذاری بخش مسکن کمتر از 
3 درصد است. 
دسته دوم، «ساخت‌وساز تجاری و اداری»، شامل ساخت مراکز خرید، برج‌های اداری، هتل‌ها و مجتمع‌های تجاری است. «زیرساخت‌های عمرانی و شهری»، شامل پروژه‌های حمل‌ونقل (جاده‌ها، پل‌ها و مترو)، شبکه‌های آب و فاضلاب، برق و گاز دسته سوم محسوب می‌شود. بخش چهارم این صنعت نیز به «ساخت‌وساز صنعتی و انرژی» شامل ساخت کارخانه‌ها، پالایشگاه‌ها، نیروگاه‌ها و تأسیسات انرژی مربوط است. از این رو، تکیه صرف بر این شاخص به عنوان مبنای محاسبه و ارزیابی میزان رشد و عملکردهای مربوط به بخش مسکن، منجر به بروز انحراف و خطا در رسیدن به درک جامع از وضعیت بخش مسکن خواهد شد. 
دو نکته مهم 
در ارتباط با  رشد بخش ساختمان
در استناد به آمارهای مربوط به رشد بخش ساختمان، توجه به دو نکته مهم، ضروری است. نکته اول مربوط به نقش عوامل اثرگذار بر نوسان رشد بخش ساختمان در سال‌های اخیر است. علت‌یابی نوسان این شاخص در دوره‌های زمانی مختلف طی سال‌های اخیر، ردپای «کاهش بودجه‌های عمرانی دولت» در افت نرخ رشد بخش ساختمان را نشان می‌دهد. کاهش بودجه‌های عمرانی از طریق اثرگذاری بر روند و سرعت اجرای پروژه‌ها از جمله عواملی است که در سال‌های اخیر، نرخ رشد بخش ساختمان را تحت تأثیر قرار داده است.
از سوی دیگر، «وضعیت اقتصاد کلان و بازارهای موازی» از طریق اثرگذاری بر مجموعه فعالیت‌های اقتصادی در کشور منجر به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران برای ورود به بخش ساختمان و در نتیجه افت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این حوزه شده است.
بدیهی است که دستیابی به رشد ارزش افزوده مطلوب در هر بخش اقتصادی، علاوه بر عملکرد آن بخش مستلزم تحقق رشد اقتصادی در مجموعه اقتصاد کلان، تأمین منابع مالی مورد نیاز، تحولات متغیرهای مهم اقتصادی و همچنین وجود بازدهی مناسب در مقایسه با بازارهای رقیب سرمایه‌گذاری است که در صورت عدم تحقق آن، دستیابی به رشد اقتصادی در زیر بخش‌ها دشوار خواهد شد. بخش مسکن نیز یک زیرمجموعه از اقتصاد کلان کشور است و نمی‌توان در شرایطی که مجموعه اقتصاد در حالت رکود قرار دارد، انتظار داشت یک بخش به تنهایی رشد بالایی را تجربه کند. بویژه اینکه بخش زیادی از سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و فعالان بخش خصوصی در انتخاب پرتفوی سرمایه‌گذاری متناسب با شرایط اقتصادی تصمیم‌گیری می‌کنند. با تمام آنچه گفته شد، اما رشد ۲.۸ درصدی این بخش در پاییز ۱۴۰۴ عملکرد قابل توجه و مثبتی تلقی می‌شود.

تحلیل روند رشد بخش ساختمان در سه دوره زمانی
به منظور تحلیل روند رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی سال‌های گذشته، می‌توان سه دوره 1385 تا 1392، دوره 1393 تا 1396 و دوره 1397 تا 1404 را بررسی کرد. در فاصله سال‌های 1385 تا سال 1392 با افزایش چشمگیر قیمت نفت و ورود منابع مالی حاصل از آن، بودجه کشور بویژه بودجه عمرانی افزایش یافته و از این رو تشکیل سرمایه و ارزش افزوده در بخش ساختمان نیز افزایش یافت. همچنین شروع پروژه ملی مسکن مهر در کشور به همراه تغییر کاربری‌های قابل­ توجه و تراکم‌فروشی بالای شهرداری‌ها در کلان‌شهرها در این دوره از دیگر دلایل رشد بالای ارزش ­افزوده بخش ساختمان بود. در سال‌های 1393 تا 1396 با ایجاد توافق‌های اقتصادی و کاهش تحریم‌های اقتصادی خارجی، اقتصاد کشور با رونق مواجه شد و بعضاً رشد مثبت داشت. در بخش ساختمان نیز با کاهش تحریم‌های اقتصادی و به تبع آن ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش بازدهی سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب، تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به بخش مولد ساختمان و سرمایه‌گذاری در آن افزایش یافت. پس از سال 1397 با افزایش تحریم‌ها و بی‌ثباتی اقتصادی، به تبع آن نوسانات قابل توجه قیمت در بازارهای رقیب بخش ساختمان و جذب منابع توسط این بازارها از جمله بازار ارز و طلا، قیمت در بازار مسکن هم‌حرکت با بازارهای موازی افزایش یافت، اما به دلیل وجود بازدهی بیشتر سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی، فعالیت‌ها و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان با رکود مواجه شد و بنابراین رشد ارزش افزوده این بخش عموماً اندک و یا منفی بود.
میانگین بازدهی بازارهای مختلف سرمایه­ گذاری در سا‌ل‌های 1400 تا 1404 در نمودار زیر نشان داده شده است که به وضوح بازدهی مسکن حتی در شهر تهران کمتر از دیگر بازارهای دارایی بوده است.