نوید پاکنژاد
تحلیلگر  بخش مسکن

در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود سطحی از خانه‌های خالی، بخشی از نرخ طبیعی تعادل بازار محسوب می‌شود و شرط لازم برای گردش طبیعی معاملات، جابه‌جایی خانوارها و کشف قیمت در بازار مسکن است. بازار مسکن مانند هر بازار دارایی دیگری نیازمند موجودی شناور برای جابه‌جایی خانوارها، زمان تصمیم‌گیری برای خرید و فروش، تعمیر و نوسازی و حتی دوره‌های انتقال مالکیت است. تجربه بین‌المللی نشان می‌دهد که در اغلب اقتصادهای توسعه‌یافته، وجود چند درصد واحد خالی نشانه اختلال بازار نیست بلکه نشان‌دهنده انعطاف‌پذیری بازار است. در چنین چهارچوبی، قضاوت درباره «زیاد بودن» خانه‌های خالی بدون توجه به ساختار بازار، سطح ریسک اقتصاد کلان و شرایط نهادی کشور می‌تواند تحلیل را به خطا ببرد.
در اقتصاد ایران، این موضوع به دلیل ریسک‌های سیستماتیک چند برابر پیچیده‌تر می‌شود. وجود تحریم‌های اقتصادی و  شوک‌های ارزی و تورم مزمن باعث می‌شود رفتار سرمایه‌گذاران و خانوارها نسبت به دارایی‌های ملکی با اقتصادهای باثبات قابل مقایسه نباشد. 
در اقتصادی که ریسک‌هایی  وجود دارد، سطح «نرخ طبیعی خانه خالی» به‌طور منطقی بالاتر از کشورهای باثبات تر خواهد بود، زیرا واحد مسکونی علاوه بر کارکرد مصرفی، کارکرد پوشش ریسک و ذخیره ارزش نیز پیدا می‌کند و قدرت تصمیم‌گیری برای مالکین به میزان جدی کاهش پیدا می‌کند. بنابراین انتقال مستقیم الگوهای مالیاتی کشورهایی با ثبات بالا به اقتصاد کشورهایی با نااطمینانی ساختاری، می‌تواند منجر به انحراف سیاستی شود.
از منظر عددی نیز بزرگ‌نمایی پدیده خانه‌های خالی نیازمند بازنگری است. اگر فرض شود موجودی کل واحدهای مسکونی کشور حدود ۳۵ میلیون واحد است و اگر حتی در فرض بدبینانه ۲.۵ میلیون واحد خالی را بپذیریم، نسبت آن برابر با حدود ۷.۱ درصد می‌باشد. این عدد اگرچه بالاتر از برخی استانداردهای جهانی (3 تا 5درصدی) است، اما در شرایط اقتصادی ایران  الزاماً غیرطبیعی تلقی نمی‌شود. 
علاوه بر این، خود عدد ۲.۵ میلیون واحد نیز محل تردید است؛ زیرا بخش مهمی از این برآورد بر پایه «عدم پاسخ‌گویی» در سرشماری‌ها تفسیر شده و لزوماً معادل خالی بودن واقعی واحدها نیست.
از منظر تجربیات جهانی نیز تصویر یکدست و موفقی از مالیات بر خانه‌های خالی وجود ندارد. حتی در کشورهایی که این سیاست اجرا شده، اثر آن بیشتر رفتاری و محدود بوده و نتوانسته به‌تنهایی بحران دسترسی به مسکن را حل کند. این واقعیت زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که به ادعاهای اولیه حامیان این قانون در زمان تصویب آن در ایران توجه کنیم. در زمان طرح و تصویب این قانون، یکی از مهم‌ترین استدلال‌های مطرح‌شده این بود که با تصویب مالیات بر خانه‌های خالی، بخش قابل توجهی از واحدهای بلااستفاده وارد بازار اجاره می‌شود و به‌طور سریع باعث کاهش قیمت اجاره خواهد شد. اما واقعیت بازار مسکن در سال‌های پس از تصویب، تصویر متفاوتی را نشان داد. در چهار سال پس از تصویب این قانون، نه‌تنها کاهش محسوسی در قیمت اجاره مشاهده نشد، بلکه نرخ تورم اجاره‌بها به‌صورت مستمر رشد کرد و در برخی سال‌ها حتی از تورم عمومی نیز پیشی گرفت. این روند نشان می‌دهد که متغیرهای تعیین‌کننده بازار اجاره، بیش از آنکه به خانه‌های خالی وابسته باشند، تحت تأثیر متغیرهای کلان‌تری مانند تورم عمومی، رشد نقدینگی، هزینه ساخت، قیمت زمین و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارند. به بیان دیگر، تجربه عملی بازار نشان داد که انتظار کاهش سریع اجاره‌بها از محل این قانون، بیش از آنکه مبتنی بر واقعیت اقتصادی باشد، یک برآورد خوش‌بینانه و تا حدی ساده‌سازی‌شده از سازوکار بازار مسکن بوده است.
نکته مهم دیگر، کیفیت و موقعیت مکانی خانه‌های خالی است. حتی اگر فرض شود بخشی از واحدها خالی هستند، سؤال کلیدی این است که آیا این واحدها «مسکن استطاعتی» محسوب می‌شوند یا عمدتاً در بخش لوکس بازار قرار دارند. در بسیاری از موارد، خانه‌های خالی در مناطق گران‌قیمت شهری، پروژه‌های سرمایه‌ای یا واحدهای دوم و سوم در مناطق توریستی و خوش‌آب‌وهوا قرار دارند. 
در چنین حالتی، حتی اگر این واحدها وارد بازار شوند، الزاماً پاسخگوی نیاز دهک‌های متوسط و پایین نخواهند بود. بنابراین سیاست مالیات بر خانه‌های خالی، اگر بدون تحلیل توزیع جغرافیایی و قیمتی اجرا شود، ممکن است اثر واقعی بر حل مشکل دسترسی به مسکن نداشته باشد.
از منظر سیاستگذاری کلان نیز باید میان «حاکمیت داده» و «ابزار مالیاتی تنبیهی» تفکیک قائل شد. قطعاً دولت نیازمند نظام اطلاعاتی جامع املاک و اسکان است و این موضوع جزو الزامات حکمرانی مدرن محسوب می‌شود، اما تبدیل ضعف اطلاعاتی به ابزار فشار مالیاتی بر خانوارها و سرمایه‌گذاران، بدون اصلاح ساختار عرضه، تأمین مالی، زمین شهری و مقررات ساخت، احتمالاً به نتیجه مطلوب منجر نخواهد شد. تجربه جهانی نشان می‌دهد مسأله مسکن بیش از آنکه با مالیات‌های موردی حل شود، نیازمند اصلاحات ساختاری در عرضه، تسهیل ساخت‌وساز و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و توجه جدی به درآمدهای خانوار است.
در نهایت، در شرایطی که اقتصاد ایران با فشارهای معیشتی، تورم مزمن، محدودیت‌های اعتباری و کاهش قدرت خرید خانوارها مواجه است، تمرکز بر مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به یک حواس‌پرتی سیاستی تبدیل شود؛ یعنی تمرکز بر متغیری که سهم تعیین‌کننده‌ای در بحران مسکن ندارد، در حالی که مسائل بنیادین‌تر مانند کمبود عرضه مؤثر، هزینه بالای ساخت، ریسک سرمایه‌گذاری و ناکارآمدی نظام تأمین مالی همچنان پابرجاست. سیاست‌گذار اگر به دنبال اثر واقعی بر بازار مسکن است، باید به جای تمرکز بر مجازات دارایی‌های راکد، به سمت کاهش ریسک سرمایه‌گذاری، افزایش عرضه واقعی و متناسب با نیاز و ارتقای کارایی و نقدشوندگی بازار حرکت کند.