سهیلا یادگاری
گروه اقتصادی

بازار مسکن تهران در آستانه سال نو، با صحنه‌ای متناقض روبه‌رو است: جنب‌وجوش مشهود اما معاملاتِ به‌تعویق‌افتاده. گزارش میدانی از بنگاه‌های معاملاتی و پلتفرم‌های آنلاین نشان می‌دهد که افزایش قیمت‌ها بیشتر «اسمی» است و خریداران و فروشندگان در انتظاری سردرگم به سر می‌برند.
اکثر مشاوران املاک در بازدیدهای میدانی تأیید می‌کنند که بازار مسکن «جنب‌وجوش دارد، ولی این تحرک به معامله نمی‌رسد». یکی از متقاضیان خرید در مرکز تهران می‌گوید: «از دو ماه پیش تا امروز، قیمت واحدهای مورد نظرم حدود ۲ میلیارد تومان افزایش یافته، اما مشاوران می‌گویند هیچ کس با این قیمت‌ها خریدار نیست.»
در پلتفرم‌های آنلاین نیز وضعیت مشابه است؛ خریداران با پاسخ‌هایی مانند «فروشنده منصرف شده»، «قیمت تغییر کرده» یا «نیاز به نقدینگی فوری» مواجه می‌شوند.

تقاضای غالب؛ 
خرید «تبدیل‌ به‌ احسن»
بخش عمده‌ای از تقاضای امروز بازار را متقاضیان «تبدیل‌به‌احسن» تشکیل می‌دهند؛ افرادی که می‌خواهند با فروش واحد کنونی، خانه‌ای بزرگ‌تر یا در منطقه‌ای بهتر تهیه کنند. مشکل اصلی اما همزمان‌ نشدن فروش و خرید است. این دسته از خریداران نمی‌خواهند در بازاری بی‌ثبات، ریسک تنها یک طرف معامله را بپذیرند. از طرفی فروشندگان نیز نگران تأمین نقدینگی خریدارند و ترجیح می‌دهند با خریداران «دست‌به‌نقد» معامله کنند.
رشد قیمت در مناطق پرتقاضا
در ابتدای امسال، آمار غیررسمی و برآورد قیمت‌ها از معاملات، متوسط قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران را حدود 110 میلیون تومان تخمین زده بود اما اکنون این برآورد به حدود 150 میلیون تومان رسیده است. افزایش قیمت، موجب گسیل تقاضا به مناطق ارزان‌تر شهر شده است، مناطق 18و 19 جزو مناطقی هستند که متوسط قیمت مسکن در آنها حدود 80 تا 100 میلیون تومان است.
در غیاب آمارهای رسمی، فعالان بازار مسکن می‌گویند در اینکه قیمت مسکن نسبت به ابتدای سال و حتی نسبت به دوماه پیش افزایش داشته «شکی نیست». رصد فایل‌های ارائه شده به بنگاه‌های املاک و همچنین آگهی‌های موجود در سایت‌های درج آگهی مسکن نیز افزایش قیمت را نشان می‌دهد. در مناطق پرتقاضای 4 و 5، افزایش قیمت‌ها چشمگیر است؛ واحدهای نوساز و واحدهایی که به اصطلاح «فول امکانات» هستند در این مناطق بیشترین رشد قیمت را دارند. واحدی 68 متری، نوساز، با امکانات کامل در یکی از محلات متوسط منطقه 4 معادل 12.5 میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده و مالک می‌گوید چون عجله دارد باید معامله در کمترین زمان انجام شود.

معاملات به بعد از سال موکول شد
جنگ 12 روزه در خرداد امسال باعث شد تا بازار مسکن در پرتقاضا‌ترین ماه‌های سال، به رکودی عمیق وارد شود و معاملات و حتی اجاره مسکن به کمترین تعداد رسید. بیشتر قراردادهای اجاره تمدید شد و معامله هم به ندرت انجام می‌شد؛ در این شرایط بیشتر متقاضیان مصرفی خرید خود را به ماه‌های آینده و اغلب به ماه‌های پایانی سال موکول کردند.
طبق روند غالب بر بازار، بعد از سکون پاییز و ابتدای زمستان، ماه‌های پایانی سال همیشه تقاضا برای خرید و فروش بالا می‌رود. امسال نیز با توجه به اینکه قیمت‌های مسکن، دستخوش تغییرات نشده بود، متقاضیان با خیال راحت‌تری منتظر ماه‌های پایانی سال بودند. فعالان بازار مسکن می‌گویند، افزایش قیمت طلا و ارز، معادلات در بازار مسکن را بهم ریخت، از یک سو خریداران مردد شدند چون در شرایطی که قیمت طلا و ارز بالا می‌رفت آنها ترجیح می‌دادند این دارایی‌های خود را نگه دارند تا بتوانند با قیمت بالاتری بفروشند و سپس وارد بازار مسکن شوند، اما از طرف دیگر فروشندگان نیز از فروش «پا پس کشیدند» اغلب فروشندگان فایل یا آگهی فروش خود را برداشته‌اند یا قیمت‌ها را حداقل یک تا 2 میلیارد تومان بالا برده‌اند. فروشندگان در بازار، بیشتر کسانی هستند که قصد دارند واحد خود را تبدیل به احسن کنند؛ آنها می‌گویند واحدی را که می‌خواهند بخرند افزایش قیمت داشته و نقدینگی مورد نظرشان کفاف خرید نمی‌دهد. بنابراین ناچار شده‌اند قیمت فروش ملک خود را برای جبران کسری نقدینگی بالا ببرند. فروشندگان دیگر هم فروش را با هدف کسب سود بیشتر به سال آینده موکول می‌کنند. این وضعیت موجب قفل شدگی بازار شده است؛ همان چیزی که مشاوران املاک از آن به تحرک و جنب وجوش بدون ثبت معامله صحبت می‌کنند.
به این ترتیب، با اینکه آمار رسمی (اطلاعات مرکز آمار از شاخص قیمت مصرف‌کننده در دی‌ماه)، تورم مسکن را پایین‌تر از تورم عمومی و تورم بسیاری از کالاهای دیگر سبد هزینه‌ای خانوار نشان می‌دهد اما به دلایلی چون افزایش قیمت طلا، ارز و حتی خودرو، قیمت مسکن در بازار دچار تلاطم شده  و بیشتر متقاضیان مصرفی توان خرید مسکن با این قیمت را ندارند. کارشناسان مسکن پیش‌بینی دقیقی از بازار مسکن در سال آینده ندارند. آنها متغیرهای زیادی از جمله موضوع مذاکرات و نگرانی از جنگ را در تغییر جهت شرایط بازار مسکن بسیار تعیین‌کننده می‌دانند. 
طبق این پیش‌بینی‌ها، ثبات سیاسی رشد معاملات در بازار مسکن را افزایش می‌دهد، هر چند همزمان با افزایش تقاضا قیمت مسکن نیز افزایشی خواهد بود و این موضوع بازگشت رونق را کند می‌کند. پیش‌بینی دیگر این است که اگر مسائل سیاسی حل نشود، بازار مسکن همچنان در رکود عمیق خواهد بود، در این شرایط قیمت اسمی افزایشی و انجام معامله با این قیمت‌ها کاهشی است.