رسول قربان‌نژاد
کارشناس حوزه مسکن

قتصاد کشور ماهیتی تورمی دارد، قیمت‌ها اکثراً دستوری و قانون بازار آزاد یا قانون عرضه و تقاضا در تعیین قیمت مطرح نیست؛ بنابراین بخش بزرگی از اقتصاد ما، اقتصاد دستوری، حاکمیتی و سلیقه‌ای است که این نکته باعث شده ما نتوانیم از مزیت‌های خیلی از بخش‌های اقتصادی خصوصاً بخش مسکن استفاده کنیم. سیکل تورمی و مسائل دیگر مانند ریسک‌های سیاسی یا بحران‌هایی مثل جنگ اخیر، بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده و این بخش در پنج سال گذشته به‌خاطر شرایط خارج از این بازار، به رکود فرو رفته و بشدت هزینه تمام شده مسکن و قیمت نهایی آن افزایش پیدا کرده است. همچنین هزینه سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز بالا رفته و از آن طرف، نمی‌توان به فروش مسکن با قیمت بازار امید داشت چون مصرف کننده توان مالی خرید مسکن را به قیمت‌های امروز ندارد. به همین دلیل معاملات مسکن در یک‌سال اخیر (مرداد 1403 تا مرداد امسال) تقریباً نصف شده است. ریسک‌های غیر اقتصادی و سود بالا در بازارهای موازی علت مهم دیگر کاهش معاملات مسکن است. نقدشوندگی بازار مسکن نیز بشدت افت کرده و تقاضا به سمت بازار اجاره شیفت پیدا کرده و شرایط ویژه و پرتنشی در این بازار به وجود آمده است. شاخص استطاعت خرید خانه به 40 تا 50 سال رسیده یعنی 50 سال درآمد شخص برای خرید یک واحد متوسط کفایت می‌کند. تغییر شرایط سیاسی، ثبات اقتصادی و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری از یک سو و از سوی دیگر به کارگیری سیاست‌هایی برای کاهش هزینه تولید مسکن، می‌تواند قیمت مسکن را پایدار نگه دارد. همچنین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ۴۰ درصد کاهش پیدا کرده که این موضوع عرضه مسکن را در آینده نزدیک با مشکل مواجه می‌کند.
 اگر نتوانیم ریسک‌های تأمین مالی و نقدشوندگی مسکن را حل کنیم، رکود بخش مسکن همچنان ادامه‌دار خواهد بود. طبق عرف، باید معامله انجام شود تا قیمت کالا (مسکن) به قیمت واقعی برسد یعنی باید آن کالا معامله‌پذیر باشد، به‌خاطر کاهش معاملات قیمت‌ها در بازار مسکن با آخرین قیمت‌های ارزی همسان نشده است. به نظر می‌رسد در نیمه دوم سال نسبت به نیمه اول افزایش قیمت مسکن را تجربه کنیم، هر چند این افزایش جهشی نخواهد بود.
در سال‌های گذشته یک عقب‌افتادگی در عرضه مسکن داریم و از طرف دیگر تقاضای مضاعفی برای مسکن در حال شکل گرفتن است که مردم با کسب سود مناسب از بازارهای ارز و طلا، سرمایه خود را از این بازارها خارج و به سمت بازار مسکن هدایت می‌کنند. اما عقب‌افتادگی متوالی عرضه در چند سال گذشته، ممکن است موجب جهش قیمت مسکن شود مگر اینکه با به کار‌گیری راهکارهایی عرضه مسکن را تقویت کنیم. یکی از این راهکارها کاهش مراحل صدور مجوزهای ساخت است، در بسیاری از کشورهای همسایه مجوز ساخت 48 ساعته صادر می‌شود اما در کشور ما گاهی تا یک سال صدور مجوز طول می‌کشد. مولدسازی بخش مسکن با استفاده از صندوق‌های املاک و مستغلات و استفاده از منابع راکد این بخش، راهکاری است که می‌تواند نقدینگی لازم برای ساخت و ساز و افزایش عرضه را فراهم کند.