سمیه افشین‌فر
خبرنگار

وقتی عمر مفید ساختمان تمام شده است
دکتر سید مهدی حجتی در گفت‌و‌گو با «ایران» با بیان اینکه در حوزه بافت‌ها و ساختمان‌های فرسوده و ناایمن، با چهار دسته از ساختمان‌ها مواجه هستیم، می‌گوید: دسته اول، ساختمان‌هایی است که ارزش تاریخی دارند و یا در زمره میراث فرهنگی قرار می‌گیرند که این دسته از ابنیه مشمول مقررات قانون حمایت از مرمت و احیای بافت‌های تاریخی- فرهنگی است و سازمان میراث فرهنگی، متولی مرمت و تعمیرات اساسی آنها برای محافظت و جلوگیری از ایجاد خطر توسط این دسته از ابنیه است.
دسته دوم، ساختمان‌هایی را شامل می‌شود که عمر مفید آنها به اتمام رسیده است اما دارای ارزش تاریخی و یا در زمره میراث فرهنگی هم نیستند و در مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی حقوق خصوصی قرار دارند. این نوع از ساختمان‌ها ممکن است در زمره آپارتمان‌های قدیمی بوده و هر کدام از واحدها، دارای مالک مجزا باشد و یا ممکن است ساختمانی واحد و بدون مالکان متعدد از حیث تفکیک بخش‌های مختلف ساختمان باشد.
 این وکیل دادگستری در مورد آپارتمان‌های قدیمی که عمر مفید آنها به پایان رسیده است، می‌گوید: اگر مالکان بر تخریب و نوسازی توافق داشته باشند، عملاً مشکلی در مسیر آنها وجود ندارد، اما اگر یک یا چند نفر از مالکان، با تخریب و نوسازی مخالفت داشته باشند، در این صورت بر مبنای مقررات ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، چنانچه به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان ‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌کنند، برای تجدید بنای مجموعه اقدام کنند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجاره‌ای که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده ‌است، از اموال آنها ازجمله همان واحد استیفا کنند.

راه‌هایی برای ایمن‌سازی درصورت توافق نداشتن مالکان
حجتی با تأکید بر اینکه در مورد ساختمان‌های قدیمی دیگری که دارای مالکان متعدد از حیث تفکیک بخش‌های مختلف ساختمان نیستند، چنین مقرراتی قابل اجرا نیست، می‌گوید: اگر این ساختمان‌ها و حتی آپارتمان‌هایی که هیچ یک از مالکان آن به دنبال تخریب و نوسازی آن نیستند، در بافت فرسوده شهری قرار داشته باشند، در این صورت به موجب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که در دی ماه سال 1389 به تصویب رسیده است، محدوده طرح‌های احیا، بهسازی و نوسازی، حسب مورد از سوی مجری طرح به نحو مطلوب و مناسب به ساکنان و مالکان اطلاع‌رسانی می‌شود. سپس با همکاری آنها برای حصول توافق نسبت به ارزیابی و تعیین قیمت روز اراضی، ابنیه و دیگر حقوق قانونی افراد در وضعیت موجود به علاوه 15 درصد از طریق هیأت سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری (یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق، یک نفر به انتخاب مجری طرح و یک نفر مرضی‌الطرفین)، اقدام می‌شود. هزینه‌های ارزیابی به عنوان جزئی از هزینه‌های اجرای پروژه محسوب شده و به عهده مجری طرح است.
وی در مورد اینکه اگر تعدادی از مالکان املاک واقع در پروژه‌های اجرایی مصوب، تمایلی به مشارکت نداشته باشند و ملک آنها مانع اجرای طرح باشد، چه راهکاری وجود دارد، می‌گوید: سهم آنها براساس ارزش تقویم ‌شده به عنوان قیمت پایه در صورت وجود وجه ملزم شرعی از طریق مزایده به فروش می‌رسد و به آنان پرداخت می‌شود. برنده مزایده به نسبت سهام مالک، در مشارکت با مجری طرح جایگزین مالک اول می‌شود. در صورت استنکاف مالکان املاک مذکور از مشارکت و یا واگذار نکردن سهام به هر دلیل از طریق مزایده، مجری طرح باید رأساً یا از طریق جلب سرمایه‌های سرمایه‌گذاران متقاضی مشارکت، برای خرید یا تملک املاک مزبور اقدام کند.
این حقوقدان با اشاره به ماده 5 این قانون خاطرنشان می‌کند: به موجب ماده ۵ این قانون، وزارت کشور به عنوان متولی مدیریت بحران کشور، مکلف است برای جلوگیری از خسارات ناشی از حوادث غیرمترقبه در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد، پیشگیری لازم را به‌عمل آورد. مطابق با ماده 13 این قانون، دولت مجاز است سالانه به میزان 10هزار میلیارد ریال برای احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در بودجه سنواتی کل کشور پیش‌بینی و درج کند.این وکیل دادگستری با اشاره به اینکه بنا به تعریف، بافت‌های فرسوده، مناطقی از شهر است که طی سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تأسیسات روبنایی، زیربنایی، ابنیه، مستحدثات، خیابان‌ها و دسترسی‌‌ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می‌‌‌برند، خاطرنشان می‌کند: مفاد این قانون صرفاً ناظر بر بافت‌های فرسوده شهری است نه ساختمان‌های قدیمی و فرسوده‌ای که در بافت‌های مدرن و امروزی بر جای مانده‌اند. طبعاً قانون مورد اشاره بر چنین ساختمان‌ها و بناهایی شمول ندارد.

 ایمن‌سازی ساختمان‌های دولتی و عمومی
حجتی، دسته سوم از ساختمان‌های فرسوده را ساختمان‌هایی که متعلق به دولت، دستگاه‌های اجرایی و یا سازمان‌های عهده دار خدمات عمومی غیردولتی مانند شهرداری‌ها و هلال احمر و...هستند، عنوان و تأکید می‌کند، رفع مخاطره یا ایمن‌سازی آنها بر عهده خود آنهاست.
وی می‌گوید: در دسته چهارم ساختمان‌های ناایمن، ساختمان‌هایی قرار دارند که قدیمی و فرسوده نیستند و حتی ممکن است مانند ساختمان متروپل آبادان، نوساز باشند، اما به لحاظ طراحی و سازه یا از نظر الحاقات دارای اشکالات و ایراداتی هستند که امنیت شهروندان و ساکنان را در مخاطره قرار می‌دهند.
این حقوقدان می‌افزاید: از نظر قانونی و به موجب بند 14 ماده 55 قانون شهرداری، یکی از وظایف اصلی شهرداری‌ها، اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیل و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر‌عمومی و کوچه‌ها و اماکن عمومی است. این مقررات، شامل تمامی اماکن عمومی مانند سینماها، گرمابه‌ها، هتل‌ها، رستوران‌ها، پاساژها و امثال آن است؛ بنابراین شهرداری موظف است برای رفع خطر از ابنیه و تأسیسات و...، پس از کسب نظر مأمور فنی خود، به مالکان یا صاحبان ادوات منصوب، ابلاغ مهلت‌دار متناسبی صادر کند و اگر دستور شهرداری در مهلت معین اجرا نشود، شهرداری باید رأساً با مراقبت مأموران خود اقدام به رفع خطر یا مزاحمت کند و هزینه صرف شده را به اضافه صدی 15، خسارت از مالک دریافت کند.

 مقرراتی که کافی نیست
در بسیاری از مواقع دیده‌ایم که یک ساختمان ناایمن بارها تذکر ایمنی دریافت کرده و هر بار آن را نادیده گرفته است و بعد حادثه‌ای اتفاق افتاده است. آیا قبل از وقوع حادثه به مدد قوانین موجود نمی‌توان ساختمان را تخلیه یا مالک را مجبور به ایمن‌سازی کرد؟ دکتر حجتی در پاسخ به این سؤال می‌گوید: «مقرات مورد اشاره، صرفاً ناظر بر رفع مخاطرات جزئی از ساختمان‌ها و ابنیه است و شهرداری نمی‌تواند، کلیت و تمامی یک ساختمان را بر مبنای مقررات مورد اشاره به واسطه ایجاد خطر برای شهروندان و ساکنان، تخریب کند. در این خصوص نیاز به طی مراحل قضایی در دادگستری برای تخلیه و تخریب است و قانون مورد اشاره، چنین اجازه‌ای را به شهرداری برای تخریب ساختمان‌های فرسوده و ناایمن نداده است. وظیفه شهرداری فقط اعلام اخطار برای ناایمن بودن ساختمان است و درواقع این قانون حق پلمب یا برخورد با مالک را به شهرداری نداده است. در کنار شهرداری، در پی حادثه حریق یک ساختمان در خیابان جمهوری تهران، هیأت وزیران سندی را در 11 بند تحت عنوان «سند آسیب شناسی کلانشهرها در بخش آتش‌نشانی و امور ایمنی» به تصویب رساند و سازمان آتش‌نشانی را نیز در خصوص امنیت ساختمان‌ها، به عنوان مسئول گزارش دهی تعیین کرد. اما این سند، صرفاً در مورد ایمنی ساختمان‌ها از نظر امکانات اطفای حریق و یا احراز وجود مخاطرات مربوط به آتش سوزی است و نه سایر موارد ایمنی.
 این حقوقدان با بیان اینکه بی‌تردید در حوزه ساختمان‌ها و ابنیه قدیمی و ناایمن در کشور، خلأ قانونی وجود دارد، می‌گوید: به خاطر همین خلأ قانونی بود که چندین سال قبل لایحه‌ای تحت عنوان «لایحه قانون مدیریت یکپارچه ایمنی شهری و روستایی» تهیه و روانه مجلس شد، اما تا به امروزاین لایحه به تصویب نهایی نرسیده است. مفاد این لایحه در صورت تبدیل شدن به قانون، خلأهای موجود در قانون شهرداری را برای برخورد با ابنیه فرسوده و ناایمن پر خواهد کرد.

ضرورت ورود دادستان
شکی نیست که عدم تمکین بهره‌برداران یا مالکان برخی از ساختمان‌ها از دستورالعمل اصول ایمنی و بی‌توجهی به هشدارها و اخطارهای سازمان آتش‌نشانی، کلانشهرها را با معضل ساختمان‌های ناایمن مواجه کرده است ولی ورود دادستان به این موضوع می‌تواند نویدبخش تسریع در انجام اقدامات و الزاماتی باشد که نه تنها توسط مالکان یا بهره‌برداران، بلکه توسط تمام دستگاه‌های مسئول باید در این حوزه صورت گیرد.