گزارش «ایران» درباره کلاهبرداری‌های معاملات ملکی و نکاتی برای پیشگیری از آن
اعتماد نکن
گاهی این موضوع که کسی بعد از خرید ساختمان به مدیر ساختمان یا فرد دیگری که می‌شناسد، برای پیگیری امور وکالت کاری می‌دهد، زمینه کلاهبرداری می‌شود چون ممکن است آن شخص اقدام به فروش ملک به دیگری کند که اغلب در این موارد ملک چند دست بین خریداران و فروشندگان می‌چرخد و دست صاحبخانه به جایی بند نیست
سمیه افشین فر
خبرنگار
دانستن نکات حقوقی خرید و فروش ملک و املاک برای افرادی که قصد معامله دارند، اهمیت زیادی دارد.
منیره قاسمی وکیل دادگستری به «ایران» می‌گوید: «در واقع هدف اصلی کلاهبرداری، گمراه کردن و فریب دادن فرد است. برای اینکه این اتفاق نیفتد اولین توصیه من این است که اگر اطلاعات حقوقی ندارید، قبل از انجام معامله، حداقل از یک وکیل و حقوقدان مشاوره بگیرید. درواقع با پرداخت مبلغ خیلی کم به وکیل و حقوقدان از کلاهبرداری چند صد میلیونی یا میلیارد تومانی جلوگیری می‌کنید. در حال حاضر در دادگاه‌ها با پرونده‌های زیادی از انواع کلاهبرداری در حوزه معاملات خرید و فروش ملک و املاک مواجهیم که ریشه بیشتر آنها ناآگاهی از قوانین و اعتماد بی‌جاست و در بسیاری از موارد فقط با انجام یک مشاوره حقوقی ساده می‌توانست اتفاق نیفتد.» این وکیل دادگستری در ادامه با بیان اینکه اولین قدم در معامله ملک، مطمئن شدن از مجوز دفتر املاک است، می‌گوید: «هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه مشاوران املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار می‌دهد.»
وی با اشاره به اینکه وقتی قصد معامله ملکی دارید با مبایعه نامه روبه‌رو می‌شوید، می‌گوید: «در دفتر املاک فرم‌هایی در اختیار شما قرار می‌گیرد که در تمام بنگاه‌ها متحدالشکل است و باید آن را امضا کنید. اما بسیاری از افراد اصلاً نمی‌دانند این فرم چیست و چه مواردی در آن ذکر شده است، فقط با عجله امضا می‌کنند. درواقع مبایعه نامه تعهدی مهم و قابل استناد بین خریدار و فروشنده است که براساس آن و به محض عقد بیع، فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک ملک یا در اصطلاح حقوقی «مبیع» می‌شود. بعد از اینکه طرفین قرارداد در تمام جزئیات و شرایط قرارداد توافق کردند و با امضا آن را تأیید کردند، دفتر املاک آن را در سامانه ثبت می‌کند و منتظر تأییدیه می‌ماند. بعد از ثبت در سامانه و در صورت تأیید آن معامله، برای فروشنده و خریدار پیامکی حاوی کد رهگیری ارسال می‌شود که یک عدد سیزده رقمی است که با استعلام املاک در سامانه می‌توان جزئیات بیشتری از ملک را در آن مشاهده کرد. پس از ارسال این کد رهگیری به دفتر املاکی که قرارداد در آن منعقد شده است، نسخه قرارداد باید در سه نسخه چاپ و امضا شود. کد رهگیری کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات تضمین شود. درواقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت ملک قرار بگیرید و اگر آن ملک قرار است به چند نفر به صورت همزمان فروخته شود، از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید. مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل مشاهده است و از انجام آن جلوگیری می‌شود. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن است.
نکته مهم این است که توجه داشته باشید برای جلوگیری از جعل اسناد، تمام برگه‌ها باید دارای کد رهگیری سیزده رقمی و هولوگرام باشد. حتماً کد رهگیری معامله را از دفتر املاک بخواهید؛ بهانه‌هایی مثل فعلاً مجوز نداریم و برای تمدید اقدام کرده‌ایم یا سیستم قطع است را اصلاً نپذیرید و تا کد رهگیری را دریافت نکرده‌اید، پولی پرداخت نکنید. از انجام هرگونه معامله در آژانس‌های فاقد پروانه کسب و بدون دریافت کد رهگیری معامله خودداری کنید. توجه داشته باشید بسیاری از کلاهبرداری‌ها با جعل مبایعه نامه صورت می‌گیرد. کلاهبرداران با نوشتن مبایعه نامه‌های جعلی و تمایل نداشتن افراد به گرفتن کد رهگیری که سیستم صادر می‌کند، اقدام به کلاهبرداری می‌کنند.»
با فروشندگان آشنا شوید
این وکیل دادگستری با اشاره به ماده یک مبایعه نامه می‌گوید: «ماده یک مبایعه نامه درباره طرفین قرارداد است که شامل مشخصات فروشنده یا فروشندگان و خریدار یا خریداران است که طرفین باید هویت و اصالت شخص را بر اساس مدارک شناسایی احراز کنند. بهتر است با چند سؤال بیشتر با هم آشنا شوند تا از نیت خرید و فروش مطلع شوند. حتماً مشخصات شناسایی مثل کارت ملی و شناسنامه مالکان ادعایی را مشاهده کنید و آنها را با هم تطبیق دهید و اصل بودن مدرک را نیز بررسی کنید.
نکته مهم این است که خریداران باید سند ملکی را که از طرف فروشنده ارائه می‌شود و می‌خواهند بخرند، ببینند. سند آمده که مالک این سند چه کسی است. باید مشخصات فردی فروشنده و میزان سهم مالکیت او را با قراردادی که می‌خواهند تنظیم کنند، تطبیق دهند. اگر در سند ارائه شده، مالکان دو نفر هستند و میزان سهم آنان دو یا سه دانگ از شش دانگ است در قرارداد حاضر نیز باید نسبت به همان مقدار که مالک هستند قرارداد تنظیم شود. در انجام معامله از اعتماد بی‌جا پرهیز کنید حتی به نزدیک‌ترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسی‌های کافی را انجام دهید چه بسا نزدیک‌ترین فرد به شما به علت بی‌توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده باشد. همچنین با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید. با مالک اصلی یا وکیل قانونی او معامله کنید و اصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملاً ببینید. پیش از انجام معامله بررسی‌های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید. در صورتی که فروشنده یا خریدار حضور ندارد اما به موجب وکالتنامه‌ای به شخص دیگری این اجازه را داده است که برای خرید یا فروش ملکی اقدام کند باید در قسمتی که نوشته شده با وکالت، در آن قسمت شماره وکالتنامه، نام وکیل و مشخصات وکیل و در وکالتنامه حد و اختیارات وکیل صراحتاً درج شده باشد که می‌تواند آن ملک را بخرد یا ملک را با آن پلاک ثبتی بفروشد. از آنجا که معامله ملک مرحله به مرحله است در مرحله بعد به جزئیات سند دقت کنید و تمام قسمت‌ها از جمله مشاعات، متراژ زمین، پارکینگ، تعداد اتاق‌ها و… را با ملک واقعی مطابقت دهید.»
مشخصات ذکر شده در مبایعه نامه و سند را چک کنید
قاسمی درباره ماده 2 مبایعه نامه می‌گوید: «ماده 2 موضوع و مشخصات مورد معامله، شامل مقدار سهمی که خریداری می‌شود و نوع ملک تجاری، مسکونی، اداری، وضعیت عرصه و عیان که شخصی باشد یا اوقافی، مشخصات پلاک ثبتی و نوع اسکلت و ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند اشتراکات و آب و برق و گاز و تلفن، تعداد واحد ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی را مشخص می‌کند. در این قسمت باید حتماً توجه داشت که آدرس دقیق ملک قید شود. خریدار می‌تواند از فروشنده تأییدیه کدپستی ملک را دریافت کند و در زمانی که می‌خواهد مبایعه را امضا کند بر اساس سند ارائه شده از فروشنده تمام این موارد را یک به یک از سند ارائه شده ملاحظه و چک کند. گاهی چیزی که دفتر املاک می‌نویسند با چیزی که در سند است متفاوت است. در این شرایط می‌توانیم قبل از امضا کردن سند را بگیریم و یک به یک چک کنیم. مثلاً نوشته فرعی 122 مفروض شده از یک بخش تهران، شماره اصلی پلاک، شماره فرعی پلاک و...تمام این موارد در سندی که توسط اداره اسناد و املاک تهیه شده و در اختیار فروشنده است ریز به ریز در سند وجود دارد و خریدار می‌تواند درستی و صحت اطلاعات را بر اساس سند ارائه شده فروشنده بسنجد.»
جزئیات چک باید ذکر شود
این وکیل دادگستری درباره نحوه پرداخت مبلغ می‌گوید: «ماده 3 مبایعه نامه «ثمن معامله» و منظور همان مقدار مبلغی است که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت آن درج شده است. توصیه می‌شود حتماً چک‌های دریافتی چک‌های جدید بانک مرکزی باشد که شماره چک و تاریخ پرداخت در قرارداد قید شود و در صورتی که باید چک بانکی یا در حساب بانکی و شبا واریز شود، شماره حساب و شماره شبا قید و مشخص شود. پس اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزئیات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرفین مورد معامله در آن چک به‌صورت دقیق ذکر شود. قولنامه نیز باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرفین و شاهدان آنها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ می‌ماند. نکته مهم اینکه در زمان انعقاد قرارداد حتماً مبلغی واریز و بیع جاری شود.»
به شرایط تنظیم سند دقت کنید
یکی از موارد مبایعه نامه‌های ملک، شرایط مربوط به تنظیم سند است. قاسمی می‌گوید:« بند اول این ماده تاریخ حضور در دفترخانه است که طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و در همان تاریخ ملزم به حضور برای تنظیم سند هستند اما فروشنده باید حداقل 15 روز قبل از این تاریخ به دفترخانه مراجعه و نامهای برای ادامه اقدامات در دفاتر پیشخوان دولت به منظور تنظیم سند بگیرد تا در آن تاریخ استعلامات مفاصاحساب شهرداری و مفاصاحساب دارایی و استعلام اداره ثبت اسناد و املاک آماده باشد. در صورتی که مبلغ مورد نظر برای تنظیم سند از طرف خریدار در آن روز آماده نباشد که معمولاً چک بانکی است یا فروشنده برای تنظیم سند و امضا در دفترخانه حضور نداشته باشد و یا حضور داشته باشد لیکن نسبت به اخذ استعلامات اقدامی نکرده باشد یا پاسخی نیامده باشد، خریدار می‌تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور اخذ کند.
در صورتی که ملک خریداری شده در رهن بانک باشد خود بانک دفترخانه‌هایی که برای فک رهن با بانک فعالیت دارند معرفی می‌کند. بنابراین بهتر است در صورتی که ملکی در رهن است ابتدا از بانک دفترخانه مربوطه را استعلام و شماره و آدرس آن دفترخانه قید شود. این کار با استعلام از طریق کد رهگیری در هنگام معامله یا با استعلام از سازمان ثبت اسناد میسر است. بر اساس تاریخ قید شده در مبایعه نامه در روزی که باید ملک تحویل و تسلیم خریدار شود معمولاً در قبال پرداخت قسمتی از ثمن معامله ملک تحویل می‌شود. در این تاریخ خریدار باید علاوه بر تحویل ملک نسبت به تخلیه انباری و پارکینگ نیز دقت کند و از صحت و سلامت ملک تحویلی از جمله سیستم گرمایشی و سرمایشی و تمامی انشعابات مطمئن شود. با اخذ کلید تحویل صورت می‌پذیرد. در صورت عدم اجرای تعهدات، فروشنده ملزم به پرداخت خسارات قید شده است. در بند یک ماده 5 در مورد خسارت نکاتی مطرح شده است از جمله اینکه خریدار می‌تواند از دفتر املاک بخواهد در این بند اضافه کند در صورتی که در تاریخ مقرر فروشنده نتواند ملک را به خریدار تحویل دهد روزانه مبلغی معادل اجاره بها یا بیشتر یا کمتر به خریدار پرداخت کند.»
اعتماد و عجله نکنید
با وجود تمام موارد مطرح شده در نظر داشته باشید محاکم قضایی پر از پرونده‌هایی است که به سادگی اتفاق افتاده و بحران‌هایی را در زندگی افراد جامعه ایجاد کرده‌اند. تنها راهی که می‌توانیم از خود در برابر این کلاهبرداری‌ها محافظت کنیم، رعایت چهارچوب‌های قانونی و اجتناب از اعتماد بی‌مورد است. عجله در معامله یا آن چیزی که از آن به دست دست کردن تعبیر می‌شود نیز در بیشتر اوقات احتمال خطا کردن را بالا می‌برد. این تصور که اگر دست دست کنیم ممکن است طرف معامله پشیمان شود و فرصتمان را از دست بدهیم راه را برای در معرض خطر کلاهبرداران قرار گرفتن، باز می‌کند.
برش
خانه‌ای بر بلندی‌های بادگیر
وقتی بعد از سال‌ها جمع کردن پس‌انداز به فکر خرید خانه می‌افتید و ماراتن نفسگیر دیدن و انتخاب خانه مناسب را پشت سر می‌گذارید، به مرحله عقد قرارداد نزدیک می‌شوید. شاید با خودتان تصور کنید کار دیگر تمام است؛ در بنگاهی حاضر می‌شویم و قراردادی تنظیم می‌کنیم، پول را می‌دهیم و صاحبخانه می‌شویم. ولی این تمام ماجرا نیست؛ بسیاری از افرادی که مورد کلاهبرداری ملک قرار گرفته‌اند هم این مراحل را پشت سر گذاشته‌اند و حتی گاهی با خیال راحت در خانه‌شان نشسته‌اند و بعد، با حکم قضایی برای تخلیه خانه مواجه شده‌اند؛ چون بدون آنکه متوجه شوند، مال غیر را خریده‌اند. پس چگونه می‌توانیم از کلاهبرداری در امان باشیم و برای خرید ملک به چه مواردی باید توجه کنیم؟
تفاوت از زمین تا آسمان
اسماعیل اکبری بیش از 25 سال است که در زمینه خرید و فروش ملک فعالیت می‌کند. او به «ایران» می‌گوید:« یکی از بیشترین ترفندهایی که باعث قربانی شدن افراد می‌شود، فروش ملکی است که متعلق به خودش نیست. در این روش، کلاهبردار با تهیه اسناد جعلی و توجه به دانش و تحصیلات قربانی، ملکی را که قانوناً به خودش تعلق ندارد، می‌فروشد و بعد از مدتی سر و کله صاحب اصلی ملک پیدا می‌شود؛ یا حتی می‌بینیم که از اعتماد خریدار سوء‌استفاده می‌شود و بدون اینکه خریدار امکانات و ویژگی‌های ملک از قبیل سیستم گرمایشی و سرمایشی، پارکینگ، انباری و... را از نزدیک دیده باشد، براساس اعتماد به صحبت‌های یک مشاور املاک سودجو اقدام به خرید ملک می‌کند اما بعد از مدتی متوجه تناقض‌ها می‌شود و می‌بیند بین آن چیزی که گفته شده با آن چیزی که وجود دارد، تفاوت از زمین تا آسمان است. مثلاً مشاور گفته پارکینگ دارد ولی نگفته که پارکینگ در حیاط خانه و بین ساکنان مشاع است و اختصاصی نیست، یا فروشنده از فرسوده بودن لوله‌کشی یا متراژ و محل دقیق انباری حرفی نزده و فقط به جمله انباری هم دارد بسنده کرده است و خریدار بعد از خرید متوجه می‌شود که ملک اصلاً انباری ندارد و منظور همان راه پله طبقه آخر است که برای همه ساکنان قابل استفاده است.»
دفاتر لوکس تو خالی
حتماً شما هم در فضای مجازی با برخی از مشاوران املاکی روبه‌رو شده‌اید که می‌گویند می‌توانید با کمترین درآمد به راحتی صاحبخانه شوید؛ حتی بسیاری از این افراد آدرس دفاتر لوکس‌شان را در اختیارتان می‌گذارند و می‌خواهند که به آنها مراجعه کنید. اما جالب است بدانید که ایجاد دفاتر غیرقانونی و بدون مجوز یکی از مواردی است که در زمینه کلاهبرداری معاملات مسکن شایع شده است. اکبری که خودش دفتر مشاوره املاک را اداره می‌کند درباره این شیوه کلاهبرداری می‌گوید: «در این روش، کلاهبرداران با اجاره یک دفتر و ایجاد فضایی شیک، سعی در فریب دادن فروشندگان (مالکان) و خریداران ملک دارند. درواقع کلاهبرداران خود را جای مشاور املاک قرار می‌دهند و با معرفی فردی به عنوان خریدار اقدام به تنظیم مبایعه نامه می‌کنند. با قیمت‌گذاری ملک زیر قیمت واقعی بازار، آن را به فردی که به عنوان همدست دارند، می‌فروشند و از این طریق اقدام به کلاهبرداری می‌کنند. این افراد با ضرر و زیانی که به فروشنده وارد می‌کنند، با گرفتن سند از فروشنده در قبال مبلغ ناچیزی، ملک را با نامهای دیگر به افراد دیگر می‌فروشند و سپس متواری می‌شوند. اغلب هم ملک مورد نظر چند دست می‌چرخد و پیگیری قضایی وارد مراحل طولانی حقوقی می‌شود و پیگیری‌ها در زمانی کوتاه به نتیجه نمی‌رسد. در این نوع کلاهبرداری‌ها سند را از فروشنده تحویل می‌گیرند و به چند نفر می‌فروشند و ناپدید می‌شوند. اما یکی دیگر از شیوه‌های کلاهبرداری در این بنگاه‌ها این است که مالک کلید خانه را به بنگاه می‌سپارد تا آن را به فروش برساند ولی مشاور جعلی در غیاب مالک خانه را معامله می‌کند و متواری می‌شود، حتی گاهی در دفاتر املاکی که جعلی هم نیستند یکی از مشاوران ملکی بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می‌بندد و به بهانه‌ای پول معامله را نزد خود نگه می‌دارد، ولی در اولین فرصت ناپدید می‌شود.»
اعتماد بی‌جا پایه اصلی همه کلاهبرداری‌ها
به رغم اینکه سالهاست دم و دستگاه‌های اداری در کشورمان تشکیل شده است اما در جامعه ما هنوز بسیاری از مراودات بر پایه قرارداد‌های اجتماعی نانوشته یا همان اعتماد انجام می‌شود و همین اعتماد بی‌جا در معامله‌های اقتصادی اساس مشکلات زیادی است که راه‌حلی جز مراجعه به محاکم قضایی ندارد. این کارشناس خرید و فروش ملک می‌گوید: «در هر معامله‌ای حواستان را جمع و محکم کاری کنید. حتی اگر قرار است این معامله را با یکی از نزدیکانتان انجام دهید. من خیلی دیده‌ام که کسی خانه خریده و مثلاً برای کار‌های ساده‌ای مانند نظافت، پرداخت قبض و... به مدیر ساختمان اجازه داده تا کارهایی را انجام دهد. بعد مدیر ساختمان کل خانه را با سند‌سازی فروخته است؛ یا کسی بعد از خرید ساختمان به علت ناآگاهی و عدم دانش حقوقی به مدیر ساختمان یا فرد دیگری که می‌شناسد، برای پیگیری امور وکالت کاری می‌دهد و همین زمینه کلاهبرداری می‌شود و آن شخص اقدام به فروش ملک به دیگری می‌کند که اغلب در این موارد ملک همان طور که مطرح شد چند دست بین خریداران و فروشندگان می‌چرخد و تا مالک اصلی اثبات کند که این ملک متعلق به وی است و صرفاً وکالت کاری برای انجام امور اجرایی داده است کار از کار گذشته است و دست صاحبخانه اصلی به جایی بند نیست.»
متراژهایی که واقعی نیست
احمدی، یک مشاور املاک باسابقه است. او یکی از روش‌های کلاهبرداران در بازار مسکن را متراژهای غیرواقعی ذکر می‌کند و می‌گوید: در گذشته شاید این موضوع چندان با اهمیت به نظر نمی‌رسید اما با توجه به قیمت مسکن، الان حتی یک وجب هم می‌تواند باعث اختلاف شود. البته این موارد بیشتر در خانه‌هایی که به صورت پیش‌فروش فروخته می‌شوند به چشم می‌خورد. در این روش در زمان عقد قرارداد با متقاضیان، متراژهای غیرواقعی ارائه می‌شود مثلاً خانه‌ای با متراژ 85 متر را 95 متر عنوان می‌کنند. خودتان حساب کنید که همین10 متر اختلاف چه رقم کلان و سودی را نصیب کلاهبرداران می‌کند. متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می‌شود، متوجه می‌شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است.
