اسناد عادی، مانع اجرای برنامه‌های حمایتی در تأمین مسکن
برنامه تولید و تأمین مسکن برای اقشار هدف تحت تأثیر آمار غیرشفاف در بازار زمین و مسکن قرار گرفته است
اسناد غیررسمی و قولنامه‌ای معضلات فراوانی برای نظام اقتصادی و قضایی در پی داشته است، حدود 90 درصد از شکایات ملکی به این اسناد تعلق دارد و 25 درصد جرایم در کشور از طریق املاک قولنامه‌ای به وقوع می‌پیوندد؛ مسأله‌ای که علاوه بر شلوغی محاکم، برنامه‌ریزی در حوزه مسکن را با چالش جدی مواجه می‌کند. در برنامه‌های حمایتی ساخت و تأمین مسکن برای گروه‌های هدف و اقشار متوسط، اتکا بر تأمین زمین و کاهش هزینه مسکن است اما رسمیت داشتن اسناد غیر رسمی مانند قولنامه و مبایعه‌نامه در بخش املاک، زمین‌خواری، تغییر کاربری اراضی و همچنین خرید و فروش واحدها بدون سند، دسترسی خانوار هدف به مسکن حمایتی را با مانع مواجه کرده است.
اسناد قولنامه‌ای، طرح‌ها و ابزارهای مالیاتی در حوزه املاک و مسکن را به شکست می‌کشاند و به طرز گسترده‌ای زمینه فرار مالیاتی و پولشویی را فراهم می‌کند. بسیاری زمین‌خواری‌ها هم به علت نبود سند رسمی و از طریق قولنامه انجام می‌شود. این مجموعه مشکلات باعث شد اوایل خرداد احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی، در نامه‌ای به رئیس مجلس تشخیص مصلحت نظام خواستار تسریع در تأیید طرح «اعتبارزدایی از اسناد عادی و وکالتی» در این شورا شود. در همین ارتباط، رهبر انقلاب در دیدار با مسئولان قوه قضائیه کشور معاملات غیر رسمی اموال غیرمنقول را از منشأهای بزرگ فساد خواندند و تأکید کردند: باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.
با اینکه بر اساس اصول قانون اساسی معاملات اموال غیرمنقول باید با اسناد رسمی باشد اما در بازار املاک معامله با سند غیر رسمی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه نیز معتبر است. در بنگاه املاک، خریدار ملکی را معامله می‌کند که هنوز سند رسمی آن صادر نشده است اما مشاور املاک می‌گوید خرید ملک با حضور چند شاهد و امضای دو طرف معامله کاملاً اعتبار دارد و نیاز نیست خریدار منتظر صدور سند بماند و... از این دست معاملات در بخش مسکن در تمام نقاط کشور روزانه انجام می‌شود و معامله زمین و مسکن بدون سند رسمی نیز معتبر است. این موضوع هرچند ممکن است در مواردی مشکلی نداشته باشد اما در بسیاری معاملات در نهایت منجر به شکایت می‌شود. مثلاً واحدی که به‌خاطر تخلف در ساخت پایان کار ندارد اما توسط مالک یا سازنده با مبایعه‌نامه فروخته می‌شود و برای خریداری که می‌خواهد سند ملک را داشته باشد مشکلات متعددی به‌وجود می‌آورد و ممکن است او مجبور به پرداخت جریمه هنگفتی شود تا بتواند پایان‌کار واحد را از شهرداری دریافت کند. ملک‌هایی که در زمین‌های با کاربری غیرمسکونی ساخته شده، یا زمین تصرفی است، یا ملک در جایی ساخته شده که به‌خاطر طرح‌های شهرسازی باید تخریب شود، بیشترین شکایات مربوط به معاملات قولنامه‌ای را دارد. از سوی دیگر برنامه‌های بخش مسکن مانند شفافیت معاملات، اجرای نظام مالیاتی، جلوگیری از افزایش احتکار مسکن و... به‌خاطر نبود اطلاعات دقیق از بازار املاک و تحت تأثیر معاملات غیر رسمی، به‌صورت کامل اجرا نشده است. مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی اعتبارزدایی از معاملات غیررسمی را اصلی‌ترین ابزار نظارت برای کنترل بازار مسکن عنوان کرد.
وی تأکید کرده که اسناد رسمی در معاملات اموال غیرمنقول رسمیت پیدا می‌کند و معتبر می‌شود و اسناد غیررسمی باید از مدار خارج شود. به گفته بذرپاش، خارج کردن اسناد غیررسمی از مدار معاملات مسکن اصلی‌ترین ابزار کنترل بازار مسکن و اجاره است و در معاملات چنانچه اسناد رسمی وجود نداشته باشند رصد کردن املاک و مراحل خرید و فروش آن شفاف نیست، بدین معنا که نمی‌توان دریافت املاک به چه فردی با چه قیمتی فروخته یا اجاره داده شده است.
بذرپاش ادامه داد: زمانی‌که اسناد رسمی ملاک‌عمل قرار بگیرد همه نهادهای نظارتی و تعزیراتی با اسناد رسمی نظارت و پایش را انجام می‌دهند و این اسناد، کنترل را برای مدیران اجرایی سهل می‌کند. وزیر راه و شهرسازی «نظر حکیمانه رهبر انقلاب درباره اعتبار اسناد رسمی در مقابل فسادزا بودن اسناد عادی را یک گره‌گشایی تاریخی در ساماندهی بازار مسکن» دانست.
برنامه‌ریزی بر پایه آمار ناقص
معاملات غیر رسمی با اسنادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه، سیاستگذاری در حوزه مسکن و همچنین بالاتر از آن در حوزه اقتصادی را مختل کرده است. معاملات غیر رسمی باعث شده آمار مربوط به بازار مسکن اعتبار لازم را نداشته باشد چون حتی در مواردی با اینکه ملکی سند دارد اما معامله آن با قولنامه انجام شده است. به گفته فعالان بخش مسکن، املاکی که با قولنامه معامله می‌شود قیمت کمتری نسبت به سطح قیمتی آن منطقه دارد، به همین دلیل مردم وسوسه می‌شوند ملک را با سند غیر رسمی بخرند. از سوی دیگر افزایش قیمت زمین و مسکن، زمین‌خواری، تغییر کاربری و تصرف غیرقانونی را با تکیه بر اسناد عادی و قولنامه افزایش داده است. این مشکل حتی برنامه‌های بالادستی در بخش مسکن مانند مسکن حمایتی با استفاده از اراضی مازاد و دولتی را تحت تأثیر قرار داده است. سیدجواد سادات، مشاور وزیر راه و شهرسازی در این خصوص گفت: اعتبارزدایی از اسناد عادی تحولی عظیم در حوزه صنعت مسکن است. این طرح، هم می‌تواند جذب سرمایه داشته باشد، هم اعتمادبخشی را افزایش دهد و هم سیاستگذاران این حوزه می‌توانند با عدد و آمار دقیق و درست‌تری برای حوزه مسکن برنامه‌ریزی کنند. مشاور وزیر راه و شهرسازی معاملات با اسناد عادی را همواره پر ابهام و نگران‌کننده میان دوطرف معامله دانست و گفت: با تصویب نهایی طرح 17 ماده‌ای در شورای نگهبان می‌توان به انجام معاملاتی اطمینان‌بخش در بخش مسکن امیدوار بود. وی گفت: هم‌اکنون آماری دقیق از اسناد عادی و قولنامه‌ای وجود ندارد. در صورتی‌که این طرح اجرایی و عملیاتی شود این امکان را خواهیم یافت تا آماری از مالکان کشور هم در حوزه ملک و هم زمین داشته باشیم. مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی همچنین گفت: این طرح می‌تواند کمک زیادی در شناسایی زمین‌های مازاد دولتی کند. وی یکی از مزایای اجرای این طرح را جلوگیری از احتکار زمین برشمرد و افزود: براساس ماده ۱۰ قانون جهش تولید مسکن، اراضی مازاد دولتی باید به طرح نهضت ملی مسکن تخصیص یابد. با اجرای این طرح، رسمی شدن اسنادی که در اختیار دولت است سرعت می‌گیرد.
سادات مهم‌ترین مزایای این طرح را در صورت تأیید نهایی آنی‌سازی معاملات از طریق اسناد رسمی دانست و افزود: در این طرح اشاره شده حاکمیت مکلف است زیرساخت‌هایی که به صورت آنی می‌تواند اسناد رسمی را ثبت کنند ایجاد کند که این اقدام می‌تواند در بخش جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن و حتی جذب سرمایه‌گذاری خارجی در این حوزه مؤثر باشد.